怎样成为一名地产经纪人

1地产征途--怎样成为一名地产经纪人地产征途--怎样成为一名地产经纪人一级市场二级市场三级市场俗称土地市场俗称楼盘开发房地产市场俗称二手房交易指的是土地使用权出让的市场。(也就是由开发商向政府购买土地使用权的市场）是指土地使用者经过开发、建设，将所建成的房地产进行出租或者出售的市场（也就是由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场)凡是房地产已办理二级市场产权并领取房地产证后，又发生转移的，如房地产买卖、赠与、交换、继承、人民法院判决鉴别性的转移房地产市场分类微利商品房福利商品房自用房军用房商品房是指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价，在其上兴建的商品房屋。微利房是分配给深圳户籍低收入居民的福利房是带有福利性质的，是分配给财政全额拨款的机关事业单位干部职工的也称“农民房”，是指国家给当地村民批的地，自建的房屋，不可改名，不可随意出售是分给军人使用的房子。军用房不能买卖、出租、转让、抵押房屋类型商品房与经济实用房的区别1988年1月3日前1988年1月3日后住宅50年教育、科技、医疗卫生、公共建筑、交通等特殊用地50年工业、仓储用地区30年商业、金融业用地20年种植、畜牧养殖用地20年住宅70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年同幢建筑物的使用功能不一的，有土地合同的、以合同规定年限为准，其他情况的土使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场，该幢建筑物的土地使用年限按住宅用途年期进进行登记。产权年限重要性（高）紧迫性（高）高层：18层以上，28层以下超高层：28层以上的房子多层：8层以下小高层：9层以上，18层以上M1M2M3M4房屋层高的划分平面房屋户型的划分跃式复式花园洋房别墅＆《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证房地产证的作用五证两书a.建设用地规划许可证b建设工程规划许可证c.建设工程开工证d.国有土地使用证e.商品房预售许可证a《住宅质量保证书》b《住宅使用说明书》房地产专业名词面积总用地面积套内建筑面积套内使用面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。套内使用面积套内建筑面积建设用地面积总用地面积•指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积建设用地面积建筑用地面积指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。房地产专业名词现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签定商品房买卖合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋(即买即住)期房习惯把在建的、尚末完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房；只要还没办理房地产下初始登记手续，没有取得房屋产权证，就是期房。开发房出售期房称为预售，购房都买房时就要与开发商签订房屋预售合同。期房现房房地产专业名词指小业主以房地产二级市场所购买的商品房作抵押、向银行申请用于支付部分购楼款，并按月还本付息的贷款。指小业主以在房地产三级市场所购买的二手楼商品房作抵押，向银行申请用于支付部分购楼款，并按月还本付息的贷款业务。指借款人以个人名下的物业作抵押，向银行申请用于买楼、买车、装修、留学等多种用途的个人贷款。是借款人以合法有效、符合银行规定条件的物质出质，向银行申请取得的人民币贷款。如：银行存单、国债、保险单。一手楼按揭二手楼按揭个人消费贷款个人质押贷款房地产专业名词•订金----无法律约束力；•诚意金----无法律约束力；•定金----有法律约束力；哈哈，受到约束了吧！房地产专业名词查档银行评估经纪方带房地产证，落实权证状态，查档取回查档记录，凭查档有效单，经纪方转交卖方托管定金。委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。经纪方协助买卖双方向银行申请按揭贷款。买方将首期款存入经纪方指定银行帐号。经纪方提交评估报告、物业转让合约、买方首期款证明、买方收入或资产证明、买卖双方身份证复印件，银行批复出具承诺函。国土部门审核资料，批准产权转移银行出承诺函申请按揭审批房地产日常用语抵押登记完毕，银行发放贷款，将贷款直接划入卖方帐号经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方归档。缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取《房地产证》，并做抵押登记，可将首期款转付给卖方如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方归档。交接物业银行放款结清尾款出证递件至买卖双方到交易中心办理转移登记手续，也就是签署深圳市二手房买卖合同（即现售合同）房地产日常用语查征信指到银行查客户是否有贷款记录或贷款是否良好指对二手房存量房评估政府指引价格。房地产日常用语物业评估摆台指让买卖双方见面商谈房子的有关事宜抬价或浪价指把出售房子的价格一直往高的价格谈。有时指乱给业主价格，以达到业主调高价格的目的踩价指把出售房子的价格一直往低的价格谈。有时指给业主比市场更低的价格，以达到业主降价的目的一笔款赎楼先为卖方申请并担保一笔赎楼用款，在买方按揭行取得抵押权后，用买方按揭贷款归还之前的赎楼用款。一般情况下，这两笔贷款出自同一银行。当客户一次性付款时，只能采用本方式，即业主向银行申请一笔短期贷款用于赎楼，在房产过户后用买方全额购房款冲销业主赎楼贷款。如果选择两笔款方式赎楼，则客户按揭贷款的金额加上银行资金监管的金额要大于业主赎楼金额如果客户是一次性付款的，须将全额购房款做资金监管方可受理。优点：债务、债权清晰；缺点：必须操作及时，否则容易造成利息损失为买方按揭贷款担保，用买方按揭贷款直接偿还卖方原按揭贷款余额，不需另行申请赎楼用款。如果选择一笔款方式赎楼，则客户的按揭贷款金额必须大于业主赎楼金额。优点：操作方便；缺点：债务、债权不晰，买方提前供楼，提前承担部份或全部贷款利息；两笔款赎楼现金赎楼业主向担保公司借取现金,去归还业主的银行欠款,等办完所有手续,客户按揭银行会将按揭款给担保公司,担保公司扣除现金借款及手续费后将剩余的钱打给业主,这就是现金赎楼优点：操作方便；缺点：利息费用高，必须操作及时，否则容易造成高利息损失赎楼的方法地产征途--怎样成为一名地产经纪人业主红本在手、客户一次性付款签署三方“二手房买卖合同打印居间合同，买卖双方签署居间合同收业主红本，开具收件证明给业主交定金，业主签收定金房产证查档，并由业主签收放款收据放款给业主，收回红联按双方约定的时间到指定银行办理资金监管双方到交易中心办理过户手续5个工作日后，买方到交易中心交税及取证凭买方新房产证传真给银行放款双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金业主红本在手、客户银行按揭付款签署三方“二手房买卖合同打印居间合同，买卖双方签署居间合同收业主红本，开具收件证明给业主交定金，业主签收定金房产证查档，并由业主签收放款收据放款给业主，收回红联按双方约定的时间到指定银行办理资金监管双方到交易中心办理过户手续5个工作日后，买方到交易中心交税及取证凭买方新房产证传真给银行放款客户申请银行按揭，并由银行出具“贷款承诺函”给担保公司或业主5个工作日后，抵押完毕，银行放尾款给业主双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金业主红本银行抵押、客户一次性付款签署三方“二手房买卖合同打印居间合同，买卖双方签署居间合同卖方做公证给担保公司交定金，业主签收定金担保公司赎楼，注销抵押登记，查档，业主签收放款收据放款，收回红联按双方约定的时间到指定银行办理资金监管双方到交易中心办理过户手续5个工作日后，买方到交易中心交税及取证凭买方新房产证传真给银行放款双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金业主红本银行抵押、客户银行按揭付款签署三方“二手房买卖合同打印居间合同，买卖双方签署居间合同卖方做公证给担保公司交定金，业主签收定金担保公司赎楼，注销抵押登记，查档，业主签收放款收据放款，收回红联按双方约定的时间到指定银行办理资金监管双方到交易中心办理过户手续5个工作日后，买方到交易中心交税及取证凭买方新房产证传真给银行放款双方交楼，并办理水电煤气等过户手续，签署交楼确认书后放交楼押金客户申请银行按揭，并由银行出具“贷款承诺函”给担保公司或业主5个工作日后，抵押完毕，银行放尾款给业主交易流程篇作业:现在有客户准备在你手上签约一套红本在手的物业，首期款也已经准备好，但客户要先知道下一步该怎么做，该准备什么？什么时候他才可以交楼，落实清楚后才能确定签约，因为他必须要在规定的时间内住进去，现在请你跟客户详细解释流程，以便达成交易。机会就在眼前，你准备好了吗？地产征途--怎样成为一名地产经纪人费用总表-交易过程中会产生的费用品种契税营业税个人所得税交易服务费转移登记费贴花服务佣金评估费抵押登记费赎楼担保费赎楼利息公证费买卖公证费抵押公证费抵押公证费赎楼罚息公证费税费计算-买卖方以各付价成交时，卖方所需缴纳的相交税费个人所得税评估价*1%赎楼利息借款金额*0.05%房地产交易税每平方3元营业税评估价*5.6%赎楼担保费欠款金额*0.08%公证费380元需要赎楼产生的费用！合同公证费合同金额*0.03%服务佣金成交金额*1.5%按核定价格过户购买时间未满五年卖方为外籍人仕银行罚息税费计算-买卖方以各付价成交时，买方所需缴纳的相交税费契税评估价*1%评估费600元房地产交易税每平方3元转移登记费个人50元公司100元抵押公证费借款金额*0.3%需要银行按揭产生的费用！合同公证费合同金额*0.03%服务佣金成交金额*1.5%具体见契税详细说明买方为外籍人仕抵押登记费50元买方为外籍人仕贴花5元1、家庭唯一住房，购房面积小于90m2，契税1.0%2、家庭唯一住房，购房面积大于90m2小于144m2，契税1.5%3、非家庭唯一住房的，契税3%4、购房面积等于、大于144m2，契税3.0%5、住宅小区建筑容积率在1.0%上的按3.0%收契税6、买方是公司的、商铺、写字楼（按原价过户）、别墅均按契税3.0%收7、购房单价超过每平方23200元，契税3.0%契税说明营业税、个人所得税说明交易方税种征收条件及方式应纳税额的计算方式免征条件营业税个人所得税购买不足5年的核实征收核定征收计税价格*5.6%（计税价格-房产原值-转让缴纳的税金、合理费用）*20%计税价格*核定征收率（普通住房1%、非普通住房1.5%、拍卖房3%购买超过5年购买超过5年，且家庭唯一住房交易方卖方税种征收条件及方式应纳税额的计算方式免征条件卖方营业税个人所得税购买不足5年的购买超过5年的计税价格*5.6%（计税价格-购房价款）*5.6%核实征收核定征收（计税价格-房产原值-转让缴纳的税金、合理费用）*20%计税价格*核定征收率（普通住房1%、非普通住房1.5%、拍卖房3%购买超过5年，且家庭唯一住房买卖双方只要一方是境外人士（含港、澳、台），按照过户价的0.3%收取买方是境外人士的（含港、澳、台）须办理抵押合同公证，按照实际贷款金额的0.3%收取授权委托公证费：赎楼、买卖方有要求（比如没时间过户）。300元可领取2份，每多加一份收手续费20元。赎楼公证要求关内一式6份，关外一式7份，即关内为380元，关外为400元其他税费说明公证费登记价2%收取直系赠与收2%赠与公证费，可免收契税。非直系赠与收2%赠与公证费，各种收费正常收取夫妻离婚分割可免收契税，一般分割按分割比例缴纳各种税费继承赠与分割税费相关规定1等额还款（等额本息还款法）2递减还款（等额本金还款法）按揭基本知识是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）按揭基本知识等额还款法按揭基本知识差额还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将