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市场研究月报2014年12月05号2014年11月长沙房地产（2014年12月）2014年长沙楼市总结暨2015年预测第一部分宏观经济及政策宏观经济及政策2015经济预期对楼市影响政策预期长沙城市发展分析城市经济城市地位城市价值第二部分楼市总结及各物业专题全国楼市总结供销价长沙楼市分析预测供销价产品结构趋势2015年预测长沙住宅专项分析各板块发展格局客户演变长沙综合体专项分析发展特点开发模式租售模式综合体特色各模式案例分析财务分析长沙优质商业专项分析发展特点典型案例分析商业发展趋势业态趋势主题趋势大卖场发展趋势长沙写字楼专项分析发展特点案例价值点分析长沙公寓专项分析发展特点产品分析客户结构案例价值点分析品牌开发商开发分析布局战略开发特点第三部分土地市场分析全国土地市场购置量长沙土地市场成交价格重点板块土地分析第四部分2015年楼市展望2015年楼市展望纲要提示关键词3Part1-宏观环境分析及预测Part2-楼市总结分析及预测Part3-土地市场总结及预测Part4-2015年楼市展望1.1宏观分析及预测1.1.1宏观经济分析及预测1.1.2宏观政策分析及预测1.1.3长沙政策分析及预测1.2长沙城市发展分析1.2.1长沙经济环境分析12.2长沙城建规划分析经济下行风险增加，经济刺激措施力度逐步加大（见下图）进入下半年“稳房地产以稳经济”的维稳思路被重新重视。四季度中国经济“通缩风险”突显，央行实施两年半来首次降息，中央出台930新政维稳房地产市场。下半年经济颓势显现，加大刺激措施力度以避免经济熄火经济活跃度（PMI）维持低位，显示经济增长动力不足但通胀（CPI）仍保持在良好水平经济活跃度（PMI）与通胀水平（CPI）双降通缩风险经济活跃度（PMI）与通胀水平（CPI）双降第三阶段（有限度放开全国二套房贷）两年半来首次降息中央930新政第一阶段（不放房地产）定向降准（定向涉农贷款和小微贷款机构）4至6月陆续有城市传出将取消限购一季度GDP7.4%（单季）二季度GDP7.5%（单季）第二阶段（放开非一线城市限购）铁公基等大基建再被提上日程各个二三四线城市陆续取消地方限购三季度GDP7.3%（单季）42015宏观预期52015年经济下行压力仍大：明年是否存在调控再放松机会，视乎中央取态各机构普遍认为2015年中国经济将较2014年略降中国银行：预计GDP增长7.2%国家信息中心信息部：预计明年GDP或增7%世界银行：中国可承受GDP目标下调至7%社科院：预计明年GDP增7.3%预计2015年GDP7%-7.2%2015宏观预期【中央经济工作会议】已于12月9日至11日召开本次会议有4个关注重点稳增长新常态保持政策连续性和稳定性货币政策松紧适度一年一度的中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标6中央经济工作会议关注重点(1)：强调“稳增长”把保持经济稳定增长放在首位在2015年的五大经济工作任务中，把“保持经济稳定增长”列为第一项任务；本次经济工作会议对于稳增长的提法与2014年淡化经济增长存在差异，相对而言更类似于2013年经济任务的提法2013年任务：强调促进经济发展一、加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展二、夯实农业基础，保障农产品供给三、加快调整产业结构四、积极稳妥推进城镇压化五、加强民生保障六、全面深化经济体制改革背景：2012年下半年开始放流动性救经济，2013年仍以维持经济稳定为首要任务2014年任务：强调改革，完全不提稳增长一、切实保障国家粮食安全二、大力调整结构三、着力防控债务风险四、积极促进区域协调发展五、着力做好保障和改善民生工作六、不断提高对外开放水平背景：2013年下半年经济稳固度提高，GDP重回7.7%-7.8%，同时通胀抬头。因而2014年更强调经济转型和控通胀（把粮食安全放首位）2015年任务：把保持经济稳定增长放在首位一、努力保持经济稳定增长二、积极参与发现培育新增长点三、加快转变农业发展方式四、优化经济发展空间格局五、加强保障和改善民生工作背景：2014年下半年通缩风险加剧，因而2015年任务又重新把经济稳增长放在首位72015宏观预期重点1中央经济工作会议关注重点(2)：强调“新常态”强调新常态，弱化经济增长目标，为转型腾出空间本次中央经济工作会议的最大亮点在于：强调中国经济已经进入新常态。“新常态”对于中国经济走势的最直接影响，包括：1）管理层对经济下滑的容忍度提高，只需要将经济稳定在合理区间即可（预计未来GDP目标会从7.5%进一步下降）【简评】本次中央救经济只需保证经济能够稳定在合理区间即可，对大规模刺激措施的使用将十分节制。2）转变经济增长方式、调整经济结构将被放到更重要的位置。在中国增长模式向更高阶段转变的情况下，管理层对房地产的调控模式亦从以往从行政干预为主转变为依靠市场手段为主（房地产税等）【简评】“新常态”之下，行政干预很难再出现。但对于正实施一线城市而言，在房地产税等替代政策未出台之前，限购亦难取消。82015宏观预期重点2中央经济工作会议关注重点（3）：保持政策连续性和稳定性、货币政策更注重松紧适度保持宏观政策连续性和稳定性重点4【简评】预计未来政策层面（包括楼市政策）将保持相对稳定，避免政策的大起大落。货币政策更注重松紧适度本年工作会议继续提出用积极的财政政策搭配稳健的货币政策，大基调与近年一致。【简评】大规模的货币量化宽松不会出现2015年继续实施积极财政+稳健货币，大基调与2010年至2014年一致但本次在2015年工作任务中提到“货币政策要更加注重松紧适度”【简评】1）预计2015年流动性将相对2014年更为充裕2）“松紧适度”意味着管理层将更强调针对经济发展情况实时调节流动性水平，在稳经济重要性高的时候实施阶段性宽松，反之则有可能实施阶段性的流动性收紧92015宏观预期重点3管理层宏观调控思维转变：2015年经济工作重点由“转型/改革”向“维稳经济”转变政策窗口打开，2015年政策环境相对2014年更加宽松。弱化经济增长目标，突出“新常态”：经济运行只需保持在合理区间即可，因而流动性宽松可期，但大规模刺激措施难有。调控方式由大开大合的粗放调控向注重时点控制、松紧适度的精细型调控转变：2015年不同阶段政策窗口的敞开程度视乎实体经济回温效果。管理层调控思维转变，政策窗口打开102015宏观预期从政策松动层面看，能对楼市产生直接影响的措施金融政策降息降准流动性放松影响层面楼市心理预期金融机构房贷执行房贷执行利率重回85折？贷款成本降低——以下将分析上述各种政策会否出现松动的可能性，及调整方向11进一步降息可能性大，但降息空间有限，或集中上半年08年12月5.31%14年11月5.60%02年2月5.31%经济下行风险大+已进入降息周期=明年降息可能性极大（尤其上半年，如前述）目前利率水平与十来年的最低点已相差无几=明年降息最多一至两次图：贷款基准利率走势（2002-2014）目前利率水平仅与近十数年来的最低点相差0.29个百分点下半年国际流动性比较复杂=降息可能集中在上半年由于美国已退出QE3(第三轮量化宽松)，且美联储官员近期强调2015年中期加息的可能性122015降息预期降准可能性大，流动性宽松可期但难有大幅松动当前存准率达20%+外汇流出=明年降准可能性大（降准空间大）（有降准必要）大型金融机构存款准备金率仍在较高水平，达20%，08年时期为16%左右从目的性来看，外汇占款流出趋势加剧，需降准以维持国内流动性平衡货币效率低、金融风险高+中央经济工作会议定调=流动性宽松可期但难有大幅松动图：国内货币效率（GDP/M2）走势132015宏观预期存款基准利率贷款基准利率利差变动幅度0.25个百分点0.40个百分点降息前3%6%3%降息后2.75%5.60%2.85%本次降息存款利率浮动上限由10%提至20%，银行利差将进一步受压：——降息后银行利差进一步收窄，除非中央加强督促，否则靠金融机构自发很难出现9折以下优惠房贷。——预计2015年上半年稳经济重要性较高，中央对金融机构实施优惠房贷的力度亦会相对较高，上半年或有更多时间使房贷优惠利率保持在较低水平。下半年如果经济回温，则房贷优惠利率有可能收窄房贷执行利率只会阶段性重回9折以下非对称降息后银行利差进一步收窄=9折以下房贷优惠利率需靠中央督促降息后银行利差降低：2015房贷利率预期14政策窗口敞开程度视乎“防通缩”效果CPI3%以上CPI2%以下2007年调控2010至2011年调控2013年调控2008、2009年放松2012年放松中央三次救经济均以“防通缩”为大前提，在防住通缩风险后，政策窗口有可能重新收紧。2012-2013年调控周期借鉴：2012年下半年实施流动性阶段性宽松以防住通缩风险，2013年通缩风险防住后回收流动性、重新强调转型和改革，在楼市价格进一步上升的情况下要求各地加强地方楼市调控。——预计本次流动性宽松视乎后续“防通缩”效果，在防住通缩风险后，政策窗口有可能重新收紧2014年放松图：CPI走势（%）防住通缩风险后调头调控非一线城市解限二套四成严格限购新国六条二套四成降息房贷7折降息放松流动性降息放松流动性央行新政首套两成收紧流动性穗六条等放松流动性2015宏观预期15对政策时点的判断：上半年以稳经济为先；下半年政策窗口有可能收紧08年底股市升09年中CPI升股市是国内流动性的先行指标，股市上涨意味着将带动CPI走出低谷从历史数据看，从股市确定升势，到通胀走势回升之时，约在4-5个月左右07年底股市跌08年4月CPI跌11年3月股市跌11年中CPI跌14年11月后股市升上半年以稳经济为先：估计上半年管理层任务仍更多集中在维稳经济、控制通缩风险之上，刺激措施仍将保持力度，部分“救经济”措施或有进一步放开的空间（详见后面分析）下半年调控筹码有可能增加：从相对大的概率来看，下半年（尤其是四季度）随着通缩风险的弱化，管理层的调控筹码有可能增加，政策窗口有可能收紧。07年中CPI升06年四季度股市升2015宏观预期16上半年下半年大概率小概率大概率小概率政策预期政策窗口打开，部分政策或有进一步放松的空间仍需时间验证经济走势是否稳固，刺激措施不撤回，但力度（如基建投资、流动性等）有可能减弱对刺激措施的使用更为节制，政策窗口有可能收紧进一步放开流动性、或考虑进一步放开楼市调控收紧流动性，若楼价上行则以按分类调控的原则要求特定城市加强楼市调控。经济风险下行压力仍较大GDP7.0%-7.2%CPI1.8%-2.5%经济明显上行GDP7.5%以上CPI2.5%以上下行压力减弱GDP6.8%-7.2%CPI1.8%-2.5%下行压力再加大GDP6.8%以下CPI2.0%以下经济明显上行GDP7.5%以上CPI3.0%以上对明年上下半年的政策变化预期2015宏观预期17之前12月18日后连续足额缴存住房公积金12个月(含)以上可申请住房公积金贷款连续缴存6个月(含)以上即可在长沙请住房公积金个人贷款。省内异地公积金贷款仅限于与长沙住房公积金中心签订异地贷款合作协议(含异地贷款互通函)城市的缴存职工，包含9个地州市公积金异地贷款政策由地州市推至全省0.5%的担保费取消住房公积金个人住房贷款担保机构收取的担保费用。贷款利率：5年以下4%，5年以上4.5%5年以下3.75%，5年以上4.25%长沙住建委8月6日披露：长沙市已经正式解除了楼市限购令2011年以来，长沙市对90平方米以下的商品房实施限购长沙限小不限大限购令取消，意味着90㎡以下的刚需住宅产品市场需求不受限制。930新政出台，长沙房贷市场跟进各商业银行的首套房贷款利率已基本回归到基准水平，但享受基准利率的对象银行会根据楼盘开发商和购房者个人信誉度来区别首套房贷款利率，大型开发商以及无房无贷的首次置业客户较容易争取到基准利率，对于利率折扣，目前基本没有银行会给出。长沙公积金新政12月18日起执行税费减免、财政补贴跟进。长沙望城区及天心区出台契税补贴政策：望城区普通住宅或二手