志远地产战略发展规划

2011志远地产战略发展规划战略发展规划楚（效率）汉（服务）相争我为卒！卒的精神----不断向前,从不后退！2006年2007年2008年2009年2010年NO.130252015105上海二手中介排名距离行业第一，我们仍有距离我们需要不断向前思考卒，走向何方？一、市场分析二、上海二手房市场同业分析三、志远发展现状四、志远市场机会及战略宏观经济：通胀风险加大，调结构稳物价成为2010年经济工作重点2010年12月11日，国家统计局发布原数据显示，1-11月累计新增贷款7.46万亿元，已接近全年7.5万亿元的新增贷款计划，1-11月固定资产同比增长24.9%，增速较上月加快0.5个百分点。以上各指标的变化充分表明，宏观经济增长趋势依然向好，通胀风险继续加大，11月央行再度提高存款准备金率目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断货币政策：从“适度宽松”到“稳健”12月中央政治局召开会议指出2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性，灵活性，有效性，这标志着从2009年的“极度宽松”转为2010年的“适度宽松”后，正恢复到中性，并于10月实行了近三年以来的首次加息，预计从现在起至2011年上半年，货币政策的重点在于抑制物价上涨，调整经济结构，促进经纪转型，整体偏紧的导向不会变化。此外，对2011年货币政策的定调由之前的强调“稳定性、协调性和可持续性”改为强调“针对性、灵活性和有效性”，这表明货币政策在2011年将有具有较大灵活性，今年年底到2011年初，控制物价水平，抑制通货膨胀将是中央政府决策的主要关注点调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大胡惊涛主席近日表示继续极强房地产调控，预计2011年的房地产政策调控不会放松，具体来看，限购、限贷政策执行放松的可能性不大，另一方面，通胀预期加大的情况下投资投机性需求存在再度反弹的可能，另一方面，重点城市供给仍显不足的大背景下，若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨。保障性住房建设力度加大，共租房成新的市场着力点2010年，中央制定了580万套的保障性住房建设计划并初步完成，2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万套增加了420万套，这将大大缓解可能存在的投资下滑对经济增长带来的不利影响，同时也有利于保障性住房供应的继续扩大和住房供应结构的日趋合理。房产税试点改革加快推进2010年12月10日，重庆市政府发布通知，提出“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，积极做好征收高档住房房产税的准备工作”，这表明房产税试点工作在2011年有可能落到实处，此外，中央经济工作会议将经济结构战略性调整作为2011年工作重点，2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系，促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。一、市场分析1.1未来市场发展环境趋势分析驱动房地产发展的三大因素：因素一：城际高铁和市内轨道交通的建设力度加大，区域发展更加分化城际高铁和市内轨道交通建设力度的加大将从以下几方面影响到区域经济格局：一是有助于加强中西部与东部的交通，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长；二是持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇；三是扩大北京、上海、广州等中心城市对周边中小城市的带动作用，是的各区域的发展更加分化。因素二：保障房建设力度继续加大，“双轨制”逐步形成，供应结构分化中央经济工作会议提出2011年要加大保障性安居工程建设力度，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系近日住建部提出2011年计划建设保障性住房1000万套，较2010年增长420万套，若落实到位，全国总开工面积将达到6亿平方米，占整个住宅施工面积的比重提高10%，以套数计算则接近20%，保障房建设力度持续加大，将使得住房市场的“双轨制”逐步形成，加大住宅供应量的结构分化。因素三：普通商品住房，高端住宅，商业地产等不同物业价值继续分化从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自主型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升，而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显，1.2未来市场规模预测土地市场：供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的65%，预计增加土地供应仍将是2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇，由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。房产市场:供求关系得到改善，价格涨幅下降在M2增长率16%，新增贷款7万亿元，加息4次共计100个基点，房地产政策环境依然从紧等一系列假设条件下，根据中国房地产业种长期发展动态模型对2011年全国商品房市场进行预测，模型预测结果如下：表：2011年全国商品房市场预测绝对值增长率销售面积（亿平方米）销售价格（元/平方米）施工面积（亿平方米）销售面积销售价格施工面积2011年预测11.2-11.45466-549648.6-51.98-10%8-9%16-24%2010年实际值8.25512238.439.80%7.00%28.60%2009年实际值9.546813243.60%23.20%13.10%预测结果显示：2011年全国商品房供给、需求、价格仍将保持增长，但增长逐渐平稳，随着2010年新开工项目的上线，预计全国供求关系将在2011年发生转变，促进价格的平稳。1.2.12010年全国二手房市场分析2010年可谓是真正的调控年，但从整体二手房市场来看，市场的”抗药性“似乎越来越明显，例如北京、深圳、广州、杭州、上海、天津等城市成交上升20%-30%，房价上涨5%-10%。在政策调控“威慑”下，二手房成交却不断走高，背后隐藏着深层次原因。政策调控周期延长和高房价不降及政策不稳定导致积累的刚性需求效应爆发。全国各个城市的流动人口增加，在一手房政策调控难降高房价情况下，除了自住需求以及投资性需求外，一直按兵不动的多次置业者也开始积极入市。而二手房市场“供小于求”的情况下，导致购买需求旺盛。受外围经济情况不稳定、国内通胀压力增大以及房地产自身供需矛盾等因素影响，一些资金实力雄厚的投资客的确有抄底的欲望，所以，二手房投资客入市购买。由于后市开发商面临着来自各个层面的巨大压力，所以新盘价格或将进一步下降，从而迫使二手房市场后续跟进降价。2011年上海二手房市场预测2011年管理层将继续维持2010年宏观调控的力度和频度，由于市场“抗药性”的不断加强，未来管理层出台调控政策的强度会更加大，而由于政策出台造成二手房市场波动的频率也会加剧。也就是说2011年，二手楼市市场变化会更加扑朔迷离。由于二手房市场供应方是分散在全市各个区域、各个楼盘的无数小业主，而这些业主对楼市调控政策的敏感度、反应方式都不尽相同，而且他们之间也没有相互沟通交流的平台，所以相对于一手房市场开发商整齐划一的应对楼市调控的手法来说，二手房市场供应方的策略却是毫无章法可言，这更加增加了二手房市场不可预测性。所以，2011年上海二手房市场会出现“降价”与“跳价”并存，“急售”与“惜售”共举的现象，个别购房者完全有机会在这样波动的市场寻找到适合自己的购房机会。一线城市：二手房成为市场主流，中介或将成为房地产中流砥柱全国四大一线城市“北上广深”土地供应量逐年减少，整体来看，土地供应偏少，不是数量上的而是结构性的减少，即商品住宅用地供应偏少，四个一线城市全部如此。以上海为例，2010年上海住宅土地供应仅65幅地块，目前上海房地产市场已从一手逐渐向二手倾斜，2010年二手住宅较一手住宅成交量增加6%，一手成交量与二手成交量市场比例为4：6。2010年上海二手房总成交（含商铺、写字楼等）全市成交套数：154455套全市成交金额：21672387万元二线城市：城市圈层竞争力加强，外来人口增加，二手房潜力巨大随着近几年二线城市房地产的快速发展，存量房价格也不断上扬，购房者已经理性的接受了房价的上涨。由于外来人口也日益增加，都直接形成对住房的刚性需求，相对于一手房市场，二手房以其现房优势、地理位置优越、社区成熟及相关配套完善、选择的余地更大、范围更广等诸多有利条件受到市场的青睐。部分自住性需求者青睐位置好、价格适中的二手房；一些改善性需求者，随着收入、年龄、工作地点的变化，已开始二次置业，二手房也纳入他们的视线，从安置型到适用型再到舒适型，逐步完成住房更换。一、市场分析二、上海二手房市场同业分析三、志远发展现状四、志远市场机会及战略2.1.1行业特征及现有市场业务模式的主要特点分析2、业务模式分析行业特征：房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业，2007年中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。中介市场竞争的趋势从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得房地产市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好的满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展的连锁数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化，正在逐步向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间，城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。特点：通过品牌化、规模化扩张，逐渐确立了上海市场的垄断地位。产品线从低到高的全面覆盖，抢占市场份额跨区域扩张优势明显，有力扩展了企业的成长空间企业增长速度不平衡，市场份额波动较大外资企业：中介公司公司性质排名情况市场占有率门店数量业务组数产品线中原地产港资16.8%233368低中高全覆盖21世纪不动产外资25.4%175199低中高全覆盖民营企业：中介公司公司性质排名情况市场占有率门店数量业务组数产品线德佑地产民营34.3%5587中高端产品我爱我家民营72.6%92138低端刚性需求、特点：市场定位较清晰，只专注做某一类产品粗放型对外扩张，跨区域性不强，由于是本度企业，对主商圈把握就好逐步形成品牌化意识，但目前品牌化尚未做大2.2.1领先企业发展趋势分析1）品牌连锁、整合收购，企业规模化扩张在目前环境下，中介企业除了设立分店，还要采取品牌连锁或收购的方式整合市场，以加快扩张速度和规避政策风险。品牌是房地产经纪企业最核心的竞争力之一，需要精心地培养自己的品牌，这样才能在品牌连锁和收购方面取得强大的优势。2）进一步提升专业化水平，提高企业经营效益由于进入门槛低，很多中国房地产经纪企业处于低水平的非专业化发展的阶段，经纪人的整体素质较低，但随着市场的发展和成熟，政策和法规逐渐完备，房地产经纪行业的利润空间将逐渐缩小，企业的经营方式由粗放型向集约型发展。需要进一步提升企业专业化能力，通过培训，把经纪人的经验提升到理论，同时制定规范品牌连锁、整合收购，加快百强企业规模化扩张。3）创新经营，延伸企业价值链，取得竞争优势企业与企业的竞争，不只是某个环节的竞争，而是整个价值链的竞争，整个价值链的综合竞争力决定企业的竞争力。同样，为了扩大自己的发展空间，中介企业不仅要和其它房地产经纪企业在提供房地产交易平台上的竞争，更要从整个价值链入