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思源经纪·苏州2010年1月10日——项目前期第II、III阶段沟通汇报案项目价值提升及战略发展方向研究项目研究的工作阶段划分宜兴房地产市场调宜兴产业结构研究宜兴业内人士访谈物流园区客商访谈宜兴市民随机访谈项目客户研判定位2010.01.01……相关案例借鉴和分析项目价值提升初步建议2009.11.15-12.10第二阶段项目价值提升研究2009.12.10-2009.12.30第四阶段项目营销策略及计划第一阶段市场及客户研究第三阶段项目战略发展思路商住投资性案例研究项目价值及属性研判项目战略发展思路研究项目价值提升优化建议本次目标：明确项目价值提升方向项目价值属性与客群对位明确项目战略发展思路项目前期工作架构三地市场调研商住兼投资性物业价值点本案核心价值属性成功案例失败案例依赖物流园区发展的商住投资功能性产品核心地段，短期满足高投资回报城市发展方向，升值空间巨大市场高稀缺度产品且接受度中上配置及服务高端，满足人群需求不具备不具备基本具备必须提升体现项目实用价值产品附加值体现营销价值体现针对性解决方案结合物流园区发展规划，具备商住一体化功能，助推宜兴中小企业家步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。项目发展思路形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；中期投资导向：千亿级新平台，宜兴新财富发源地；后期平台导向：助推您步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。高端品质配套服务产业内部客群宜兴投资客群产业上下游客群本次研究工作思路本案属性分析外部环境嘈杂地段及城市规划40年产权附加值待补缺难以满足长期居住需求投资价值未现亮点不足客户买单难本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究配套服务升级产品品质升级项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议三地市场调研分析项目价值对比研究中高端商住投资物业价值体现项目实用价值提升项目营销价值体现产品附加值项目营销价值体现本次报告逻辑架构商住投资案例分析研究项目核心价值属性研判项目战略发展思路项目价值提升优化建议三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资性物业价值点商住投资案例分析研究三地市场调研分析项目价值对比研究商住兼投资性物业价值点商住投资案例分析研究注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。投资兴建凯马新世界项目位置长江路与苏福路交叉口占地面积2.5万M2总建面积5.5万M2容积率2.2产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、写字楼规划户数176户面积范围45-74M2主力面积45㎡在售均价公寓/写字楼：5800-6000元/㎡，商铺未售主力总价25万左右去化情况09年10月开盘，目前74㎡已全部去化完毕，45㎡还有部分南向房源在售，去化率70%左右。推案过程2009年10月份开出公寓，后随着去化持续少量加推，商铺暂无销售信息客源分析客户主要来自新区、木渎附近，以附近的汽配生意人和部分投资客，客户70%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人是居多。三地市场调研分析项目概况①苏州-凯马新世界项目规划分析凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江路商圈的CBD，该商圈有三大专业市场，二大楼盘，一大学府，一个物流园区，一个商业综合区，一个汽车园区，日流量5万人次。商圈，规划、决定发展前景，商业价值不可估量。木渎规划了一千亩的汽车园区。包括汽车销售、汽车维修、汽配流通、汽车文化、汽车娱乐休闲，汽车产业的氛围浓厚。总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况。三地市场调研分析体量小，小面积、单价低、总价控制合理、整体配置较低，环境较为嘈杂，难以突破高价，去化一般。①苏州-凯马新世界投资兴建中翔丽晶项目位置相城大道大润发旁占地面积12万M2总建面积28万M2容积率2.5产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、写字楼规划户数924户面积范围55-67M2主力面积55M2在售均价精装公寓8000元/㎡主力总价45万左右去化情况目前还有28、29顶层未推，去化80%左右。推案过程2008年11月开盘，正值08房产低迷期，开盘价格较低均价4600元/㎡,随着市场走好以及红星美凯龙的引入价格持续走高。客源分析客户主要来自相城区私营业主、政企人员，以投资客为主，同时有一部分来往相城商贸区来往的客商，在相城区工作的新苏州人也占了少量的比例。三地市场调研分析项目概况②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）三地市场调研分析项目规划分析苏州北拓规划重点项目，相城区重点工程项目，政府全力支持项目，中翔集团新中天置业斥15.6亿巨资打造精品国际广场，中翔丽晶总建筑面积28万方，小户型精品简约欧典装修，提包进驻；独立小户型每户2只小空调独立运行；安装电热水器自由供水；网络、电视信号接入口，门禁、供电装置基础、系统配套等设施一应俱全配套商务服务、商务会所解决落户后顾之忧。中翔丽晶聘请专业知名物业公司——戴德粱行，全程一站式国际标准的专业化顾问；提供日常物业、管理维修、卫生管理、装修管理、停车场管理、治安管理、绿化管理等等范畴的服务。具有规模性，小面积为主、价格低于整体住宅市场、相城大道商贸圈核心区，且配置较高，随着配套完善、市场繁荣，升值潜力较大。②苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）投资兴建无锡南天广置业发展有限公司项目位置逸居国际生活广场位于崇安区锡沪路99号（锡沪名品城正对面）占地面积2.6万多M2总建面积8万M2容积率2.49产品类型商业+酒店公寓+loft办公目前在售公寓、商铺、写字楼规划户数商业369户其他866户面积范围商铺12-70M2主力面积20M2-30M2在售均价公寓未售预计8000元/㎡1楼2.5万/M23搂1万/M2主力总价1楼50-75万左右去化情况商业去化良好，公寓写字楼未售，去化率为70%左右。推案过程2008年12月中旬正式开盘推出的商铺处于1楼和3楼的东南角,单铺面积约为20M2客源分析客户主要来自崇安区附近的锡山新区也有不少，客户阶层都是附近的建材商人和部分投资客：客户80%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人士居多。三地市场调研分析项目概况③无锡-逸居国际生活广场逸居国际生活广场是无锡首个集购物、商务等于一体的、国际化、一站式家居软装购物广场。由5万平方米家居软装购物广场和3万平方米写字楼和LOFT国际公寓组成。项目项目位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面，西面是好益家、地板馆、江海高架；东面是月星家居、广南路。项目商铺地下一层，地上3层；写字楼和公寓为19层/20层；逸居国际生活广场是以上海宜家为发展目标，建设成为一家一站式家居软装shoppingmail。将来在这里，能购买到到形形色色、大大小小的家居软装饰品，充分的满足无锡居民甚至周边城市居民的个性软装需求。三地市场调研分析项目规划分析体量小、抓住市场空白，定位为一站式家居软装shoppingmail，公寓未售，随着市场的成熟繁荣，公寓、办公物业投资潜力大。③无锡-逸居国际生活广场投资兴建广益汽配城有限公司项目位置崇安区广益街道广丰村、江海东路东侧、丁村立交桥堍占地面积18.5M2总建面积28万M2容积率1.5产品类型商业+公寓+办公目前在售公寓、商铺、写字楼规划户数目前863户面积范围48-222M2主力面积C区70M2在售均价公寓4800元/M2外街9600元/M2内街7300元/M2主力总价公寓30万左右去化情况去化缓慢，目前总体去化率为60%左右。推案过程2006年8月正式开盘推出，开盘商铺价格5800，总体去化缓慢。规划分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5个区组成目前推出的是C区，A基本售罄。项目主要是经营汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体大型综合商业。客源分析客户主要来自崇安附近的锡山新区也有不少客户阶层都是附近的汽配商人和部分投资客：客户70%是以投资为主的并且多为2次投资或多次投资的人是居多。三地市场调研分析项目概况④无锡-广益汽配城无锡广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。项目总建筑面积60840.79平米，总用地56053.6平米，容积率1.08，绿化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵达，配套齐全。广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。实力雄厚的投资发展商，超前的功能规划设计，更优化的商业空间格局，奠定无往不利的商业钱景。三地市场调研分析项目规划分析普通专业市场定位，项目配套及产品配置较低，难以突破市场高价，去化缓慢。④无锡-广益汽配城投资兴建无锡金太湖房地产开发有限公司项目位置北塘区青石路吴桥广场东侧占地面积14.2万多M2总建面积68万M2容积率3.05产品类型住宅+商业+办公+酒店目前在售住宅、商铺规划户数959户面积范围21-210主力面积100-140在售均价8900元/㎡主力总价90-120万去化情况一期商业去化98%，总体去化率为66%左右推案过程2008年1月正式开盘推出客源分析商铺以无锡投资客为主，公寓以本地自住去化为主，小面积公寓有部分投资客群及新无锡人。三地市场调研分析项目概况⑤无锡-金太湖国际城金太湖国际城，无锡市政府“十一五”规划重点商业项目、中国江苏最有价值商业地产项目。雄踞无锡最繁华的中山路北向延伸地带，规划中的中山北路、兴源路、凤宾路、青石路、凤翔路与通惠西路五大城市主干道交汇处；规划中“吴桥站”、“三院站”两个地铁站口完美接驳：距离无锡火车站、长途汽运站仅1.5公里，地段价值炙手可热，堪称无锡未来国际化商业名副其实的金码头。以68万平方米的巨大胸怀，包罗超大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。势在将金太湖国际城打造成“代表无锡，辐射长三角”的都会中心国际化购物天堂。三地市场调研分析项目规划分析大型商住综合体、核心区、高端定位、市政重点商业项目、轻轨盘、升值潜力较大，去化较快。⑤无锡-金太湖国际城投资兴建无锡万达商业广场投资有限公司项目位置滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角占地面积17.9万M2总建面积69.6万M2容积率3.0产品类型商业+住宅+酒店式公寓目前在售公寓、商铺、住宅规划户数3300户面积范围55-142M2主力面积91-112M2在售均价精装酒店式公寓11000元/M2商铺30000元/M2，住宅10000元/M2主力总价100万左右去化情况公寓去化率100%，商铺去化率95%，住宅去化率80%推案过程2008年正式开盘推出规划分析由A、B、C、D、Ｅ、Ｆ5个区组成，A区为5星级酒店，B区由酒店式公寓和商业广场组成，C、D、E、为住宅项目客源分析客户主要来自无锡市区部分高端消费人群，以企业主和公务员居多，部分周边地区投资人群为辅。三地市场调研分析项目概况⑥无锡-万达广场“无锡万达广场”项目位于滨湖区河埒口中心商务区，该项目位于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主，项目可建