我国中等城市物业服务企业生存与发展

赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV建设部全国房地产行业培训中心客座教授综合开发研究院（中国.深圳）地产与金融研究中心特邀研究员（PTT）国际职业培训师香港房屋经理学会联系会员赵云Steven.Y.Zhao（香港）历思联行深圳公司董事总经理电话（Tel）：755—82361991传真（Fax）：755—82361993电邮(E-mail)：[e-mail]相关网页(web):(深圳物管论坛）——赵云论坛赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV我国中等城市物业服务企业生存与发展物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]本次演讲主要结构中等城市物业发展现状与存在的问题发展与方向－－服务、经营境外物业管理服务介绍与国内环境比较赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV中等城市物业发展现状与存在的问题1、中小城市中的物业管理服务企业管理规模与面积小2、中小城市的物业管理服务企业专业人员数量较少3、中小城市的物业管理服务企业工资收入低及劳动强度大4、中小城市的物业管理服务企业物管收费低5、中小城市的物业管理服务企业收支不平衡物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]规模与基本情况中小城市的物业管理自1997年左右起步至今，正处于市场逐步形成、法规日益完善和从业行为不断规范的阶段。从新住宅小区物业服务到涉及范围已逐步发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区，物业管理作为城市规划、建设的合理延伸，已成为城市管理的重要组成部分。物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]抽样一抽样指标山东烟台江苏常州湖南株洲广东汕头物业企业数量(个）300120100172从业人员数量（名）1200015096100007000服务项目数量（个）1026599689400服务总面积（万M2)4694500023952000物业服务覆盖率70％60%67%55%物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]企业管理规模及面积较小抽样指标山东烟台江苏常州湖南株洲广东汕头物业企业数量(个）300120100172从业人员数量（名）1200015096100007000服务项目数量（个）1026599689400服务总面积（万M2)4694500023952000物业服务覆盖率70％60%67%55%企业平均人数（名）4012610041企业平均服务项目数量（个）3.4256.892.32企业平均服务面积（万M2)15.6541.6723.9511.62抽样一数据统计分析物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]后果预测：项目初始规模不经济。中小城市物业常有项目分期开发现象，最初一段时间，由于前期投入较大，导致出现收入与支出严重不平衡的现象。一个地块往往被人为分割成几个小区，小区物业分散、出口过多，难以有效实施封闭式管理，从而增加了物业管理成本。物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]企业专业人员数量较少全市目前（注：2008年）已通过物业企业资质年检的企业共172家，其中会员企业150家，这次调查的136家，全市物业企业从业人员共15096人。数据二：常州市物业管理行业生存状况调查（摘录）物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]人员构成物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]按技术职称(级别)分物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]工资收入低及劳动强度大全市物管企业职工总平均收入11720.46元/人.年，仅为常州市社会平均工资22254元/人.年的52.67%。经营管理人员平均收入16601.12元/人.年，其中：企业高层管理人员25378.04元/人.年，管理处主任(项目经理)16067.24元/人.年，管理员(主管)12381.98元/人.年。管理处主任(项目经理)和管理员平均每周休息半天至一天，每天工作10小时以上。操作人员平均收入9936.64元/人.年，其中：工程维修工11797.68元/人.年，安全协管员10225.85元/人.年，车管员8902.2元/人.年，清洁工7192.94元/人.年，绿化工9157.7元/人.年。安全协管员和车管员每天工作12小时，且无节假日和加班工资，清洁工每人每天清扫范围达7000—10000平方米。抽样二：常州市物业管理行业生存状况调查（摘录）后果：…物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]物业服务费用收费低(一)普通住宅项目1、房改房：多层0.21元/月.平方米，高层0.76元/月.平方米，物业服务费平均收缴率62.28%。2、拆迁安置房：多层0.26元/月.平方米，高层0.33元/月.平方米，物业服务费平均收缴率47.63%。3、经济适用房：多层0.25元/月.平方米，物业服务费平均收缴率93.25%。(二)商品房住宅项目多层0.27元/月.平方米，高层0.54元/月.平方米，独立式住宅1.21元/月.平方米，物业服务费平均收缴率74.98%。(三)办公楼2.6元/月.平方米,物业服务费平均收缴率93.96%。(四)工业用房0.53元/月.平方米，物业服务费平均收缴率96.44%。(五)学校0.4元/月.平方米，物业服务费平均收缴率100%。(六)医院0.1元/月.平方米，物业服务费平均收缴率90%。抽样二数据物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]企业收支不平衡（抽样二数据）全市物管企业每年上缴税收都在2000万元以上，但是由于用工成本高，而物业服务收费标准低、收费率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。全市物管企业注册资本共14372.5万元，资产总计56254.92万元，经营总收入27146.86万元，经营成本19468.31万元，营业税金及附加1646.17万元，企业所得税金566.2万元，营业利润600.07万元，利润总额332.18万元。全市136家物业企业利润总额332.18万元，平均每家企业的利润总额仅2.3万。其中：赢利企业59家，占43.38%。利润总额50万元以上的7家，占5.15%；10-50万元的19家，占13.97%；10万元以下的33家，占24.26%。亏损企业77家，占56.62%。亏损50万元以上的6家，占4.41%；10-50万元的32家，占23.53%；10万元以下的39家，占28.68%。后果：…物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]种种因素引发不良后果降低服务标准和收取公共配套设施租金等途径来弥补，担负了巨大的经营风险，扭曲了物业服务市场。因劳动力成本和物价大幅度上升，按目前成本测算，在两年内投标的项目企业已经无利可图，中标的项目越多，企业越是无奈。物业企业参与物业招投标的积极性降低，物业服务覆盖率下降。……赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV发展与方向1.怎样做好服务-----链接：物业服务设计2.降低企业经营成本－－物业管理服务的王者之道3.资源经营----物业公司的核心竞争力，物业服务企业经营管理的基本功4.创新概念寻求广阔发展空间－－如何树立自己的品牌赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV怎样做好服务----中小物业管理公司最容易取得突破的途径物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]谁是顾客？顾客是：上帝？！笨蛋？！顾客是老师！让我们学习其消费习惯和偏好，我们需要与顾客建立学习型关系，做到你比他更了解他自己。例：“家庭购物代理公司”物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]期望VS获得（反馈）不断地使客户保持长期满意什么是顾客满意？在每一次互动中发现并满足客户的一系列要求标准化VS个性化努力满足最有价值的客户物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]经营节奏流程结构服务要素物业服务要素赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV物业管理的机构设置直线制直线职能制事业部制物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]运作公司：三大板块设施管理行政/后勤管理财务管理总经理办公室/管理部/服务部/品质部/拓展部财务部工程部物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]直线职能制企业架构总经理综合管理部综合管理部管理处管理处管理处物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]（管理处）两大系统社区管理、安全管理设施、设备管理管理处主任物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]直线职能制的应用案例物业管理公司物业管理处客户服务中心客户服务/信息管理物业经营/协调调度财务室质量控制室工程部设备运行/消防管理节能降耗/工程维护综合事务部行政事务人力资源/后勤采购物业部物业巡视/社区文化环境工程治安与交通管理赵云培训专用资料Author：Steven.Y.Zhao物业管理服务顾问、培训9.0版LASKJV细节决定成败——物业管理服务运作流程物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]物业管理的基本环节早期介入阶段入住启动阶段日常运作阶段物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]前期物业管理服务(细节决定成败）－－从使用者可持续发展参与规划外部配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、能源：水、电、气、备用、发展保安、消防：车场、住宅、设备人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换科技运用：智能化、循环应用等物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]建筑的艺术使用的需求生活的艺术全方位的服务设计物业管理服务顾问、培训9.0版历思联行LASKJV赵云专用资料E-Mail:[e-mail]前期介入阶段物业管理的早期介入检讨设计方案制定物业管理服务方案选聘物业管理机构物业管理部门的成立机构的设置/人员编