我国保障性住房的发展趋势及其对房地产企业的影响

我国保障性住房的发展趋势及其对房地产企业的影响报告要点：¾政府对保障性住房建设的关注程度不断提升，我国将进入大规模建设保障性住房的时代。¾资金是制约保障性住房发展的主要障碍，但保障性住房的资金来源渠道正不断增加，未来我国将形成多渠道的保障性住房资金保障体系。¾房地产企业进军保障性住房领域的机遇大于挑战，通过开展保障性住房业务，房地产企业可以规避当前的市场风险，为企业在获取金融机构支持，建立良好的政府关系等方面带来便利。一、我国在未来几年将大规模的进行保障房的建设（一）保障房建设重新受到决策层重视国内的保障性住房建设可谓一波三折，尽管国务院在1998年房改中就已经提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足。2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。1999年全国经济适用房开发投资额在商品房中所占的比例为17%，之后，此比例不断下降，2009年已降至4%。图12000年-2009年经济适用房建设走势情况分析保障性住房的长期供应不足，致使城市中低收入群体的住房问题长时间得不到解决，引发了足多社会问题，在此背景下，2007年国务院24号文提出要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，2009和2010年夜相继出台了一系列配套的文件加大保障性住房的供给和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性。表11998-2010年发布的纲领性保障性住房政策时间主要内容主要特点1998年国务院关于进一步深化城镇住制度改革加快住房建设的通知*停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。*对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。*调整住房投资结构，重点发展经济适用住房(安居工程)，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。*廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。*全面推行和不断完善住房公积金制度。标志福利住房转向了住房商品化，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系2003年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知*完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。*增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确立了房地产为国民经济的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见*进一步建立健全城市廉租住房制度：逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。*改进和规范经济适用住房制度。*城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始，房地产政策重回保障房2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知*要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。*增加住房有效供给：探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。*加快保障性安居工程建设。提出要采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设等措施特别是进入2010年以来，国家更是连续出台了9项重大政策措施，加快推进保障性住房的建设。表22010年国家有关保障性住房的相关政策时间颁布单位主要内容备注2010.1.21国土部申报住宅用地的城市，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保证保障房及中小套型商品住房用地2010.4.15国土部公布各地住房供地计划，确保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于70%。各地保障房及商品房用地计划公布2010.4.17国务院增加居住用地有效供应；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套。明确2010保障房建设规模2010.5.7国务院鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。鼓励民间资本参与政策性住房建设2010.6.8住建部、国土部、央行、银监会等7部委对公共租赁住房建设，从规划、房源筹集、政策支持、监督管理等方面做出规定。税收、金融等方面支持租赁房建设2010.9.27国土部、住建部确保保障房及中小套型普通商品住房用地不低于总量70％，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房；加快推进住房用地供应和建设项目的审批。在供地、项目审批等方面支持保障房建设2010.9.27财政部、国税总局对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税；对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；对经营公租房所取得从税收方面支持公租房建设的租金收入，免征营业税、房产税；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。2010.10.28中共中央“十二五”规划建议强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度。加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。“十二五”期间将继续加大保障房建设2010.11.23住建部2011年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比原计划的580万套大大增加。2011年保障房建设力度大大增加（二）从国外经验看，我国大规模建设保障性住房的时代已经来临从国外大多数国家的房地产市场发展历程看，在住房供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾，如英国曾在1946-1969年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。而中国虽然已进行住房改革十余年，但保障性住房建设一直滞后于商品房，广大中低收入人群的住房困难问题长时间内得不到解决。政府出于民生考虑和保障性住房建设对经济的拉动作用两方面考虑，政府将真正启动大规模的保障性住房建设，中国将进入大规模保障性住房建设的时代。国家住房政策保障性住房比例表3国外部分国家保障性住房政策的变迁国家住房政策保障性住房比例（1）1946年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段不到10%（2）1946-1969年，大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设提高到58%（3）1970-1979年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化下降到48%英国（4）1980年至今，直接补贴中低收入家庭，住房私有化大规模展开降低到20%（1）战后至1995年，大规模新建保障住房，补贴住房建设者超过52%日本（2）1996年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭下降至44%（三）国家和部分省市纷纷制定”十二五”保障性住房建设计划，保障房建设量大幅增加。2011年，我国将建设保障性住房1000万套，建筑面积是2010年全部住宅成交面积之和，占整个住宅市场的比重将达到20%左右，我国住房双轨制将逐渐形成，住宅市场的结构也将改变。一大部分城市规定保障性住房用地要占到全部住宅用地的一半以上，部分城市保障性住宅用地占到70%以上。10030058010000200400600800100012002008200920102011数量（万套）图22008-2011年我国保障性住房的建设情况部分省市针对自身的具体情况，纷纷制定相关计划，推进保障性住房的建设工作。‹北京2011年保障性住房建筑面积将占到全部建筑面积的60%，其中保障性住宅建设中公租房面积将占到60%。‹上海市政府12月12日召开会议，决定2011年上海将建设和筹措1500万平方米、供应18.5万套保障性住房。并决定今后新出让用于开发建设商品住房的建设项目，均要按不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建保障性住房，配建的保障房源将移交给政府，用作经济适用住房、公共租赁住房等。‹“十一五”其间，广州市建设完成保障性住房8万套，建设面积达600万平方米，据悉，2011年广州市保障性住房建筑面积将超过“十一五”时期的总和。并出台了《广州市保障性住房土地储备办法》，创新保障性住房土地储备机制，将保障性住房土地储备单列，确保保障性住房的长效供应。‹12月17日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）（征求意见稿）》显示，未来五年，深圳将新增安排保障性住房24万套，总建筑面积1616万平方米，较“十一五”的16.9万套，增加42%。“十二五”期间，深圳将确保保障性住房建设用地不低于全市住房建设用地的40%，到“十二五”期末，保障性住房建筑面积与商品住房建筑面积的比率将达到30%。‹西安市政府在5月份出台的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》要求，普通商品住房中廉租住房配建比例不低于5％，经济适用住房中廉租住房配建比例不低于15％，棚户区改造项目中廉租住房配建比例不低于30％。计划2010年及“十二五”期间共配建廉租住房150万平方米，解决3万户低收入家庭住房困难。‹12月21日，南京市公布的《关于制定南京国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议（讨论稿）》显示，南京将用三年时间解决困难群众住房问题，至2015年，南京保障房数量在11万套的基础上，再增加29万套，总量达40万套，上涨了近三倍。其中包括廉租房、经适房，以及满足“夹心层”和新就业人员的公共租赁房。二、保障性住房建设的资金来源不断改善随着大规模保障房建设的开展，单纯依靠财政出资的方式已经不能满足其需求，以当前中国的国情看，市场存在着过剩的流动性，只要制定正确的政策进行引导，出台相关的优惠政策，大量的民间资金将会进入保障性住房领域。中国传统的保障性住房建设资金主要有以下几个来源方式：‹地方政府预算‹住房公积金(针对职工的免税强制性住房储蓄计划)净收益‹土地使用税的10%(扣除开支)‹中央政府拨款及廉租房所得净收入‹其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。为解决资金问题，近期中央政府和部分地方政府采取多种手段对保障性住房建设进行资金支持。95月，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，鼓励民间资本参与政策性住房建设，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。96月住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。资金是保障房建设的难题，金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道，一定程度上鼓励了企业参与保障房建设。92010年6月，中国人民银行广州分行向广东省委、省政府提交并向全省金融系统发布了《关于落实〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）〉推动金融业科学发展的若干意见》，提出将广州、深圳列为房地产信托投资基金试点城市，建立房地产物业长期持有、租赁经营和直接融资模式，以促进房地产业持续健康发展。部分城市试点廉租房、公租资产打包发行房