我国房地产经济可持续发展的战略对策

我国房地产经济可持续发展的战略对策作者：陈远鹏，ChenYuanpeng作者单位：漳州天泉房地产开发有限公司,漳州,363000刊名：价值工程英文刊名：VALUEENGINEERING年，卷(期)：2010，29(4)被引用次数：0次相似文献(10条)1.期刊论文张笑杰浅谈我国房地产经济的发展战略-现代商业2010,(15)随着人们生活水平的提高,房地产经济越来越受人们的高度重视,房地产业可否健康持续发展,关系着国计民生,本文对房地产业可持续发展中所存在的问题进行了分析,重点阐述了当前房地产业发展的战略以及对策.2.学位论文赵金杰我国房地产经纪业发展中存在问题及对策研究200820世纪80年代以来，随着我国社会主义市场经济体制逐步建立及国家产业政策的调整，我国房地产业得到了前所未有的发展，房地产经纪行业逐渐发展起来。由于房地产交易具有与一般商品交易绝然不同的特征，决定了房地产经纪在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。随着存量房不断增加，二手房交易将成为房地产经纪的主要业务，但在现实生活中，二手房交易存在着不少问题。2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业在楼市颓势中资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑，给房地产经纪行业带来了阶段性的行业危机，经纪行业的监管问题和行业自律都需要加强和创新，因此，研究我国房地产经纪业发展存在的问题并分析其产生根源，已成为进一步发展房地产经纪所必须解决的首要任务。为了明确本文的研究对象，论文先介绍房地产经纪相关概念：房地产中介、房地产经纪、房地产经纪人，接着阐述了房地产经纪存在的重要性和必要性。本文仅仅针对二手房交易这一特定问题进行深入研究，不牵涉房地产评估、策划、咨询等其他中介服务活动。本课题研究的时间范围，选取1978年改革开放至今，房地产经纪行业发展的一段历史作为研究对象。我国房地产经纪主要发生在大城市，越大的城市房地产经纪越活跃，所以本文的资料和实例主要集中北京、上海、广州、深圳等地。本文运用对比分析的方法，从行业现状入手，将美国等成熟市场和我国房地产经纪业的市场监管法律制度和行业协会方面做了详实的比较研究；引入信息不对称的部分理论对我国行业当前存在的主要问题分析根源；本文在对行业经营现状和当前问题分析的基础上，参考国外发达国家地区行业规范化管理可资借鉴的制度建设，结合我国实际情况，提出对策建议如下：首先，完善及落实我国房地产经纪业基本监管制度，其中包括明确的市场监管主体、执业资质与教育训练制度、信誉及风险防范制度、纠纷处理制度；其次，发挥行业协会自律管理，拓宽协会职能。本文第一章绪论，第二章，房地产经纪相关概念，确定研究内容范围；并阐述房地产经纪存在的重要性和必要性；第三章，论述我国房地产经纪业发展过程中存在的主要问题，深入分析产生原因；第四章，论述我国可借鉴的发达国家和地区成熟房地产经纪行业管理和法规制度建设经验；第五章，结合我国房地产经纪发展现状和我国实际国情，提出我国房地产经纪行业能持续、稳定、健康发展的对策建议。3.学位论文黄海柱城郊房地产大盘开发的探索2002本文以城市经济学中有关城市发展的理论、房地产经济学中的基础理论和西方经济学中的公共产品理论和规模经济理论为指导，采用理论与实例相结合的分析方法，以城郊房地产大盘开发为研究对象，探讨在该过程中政府和房地产开发商如何互动合作共同推进城市化进程和房地产业的健康发展。首先，本文在对城郊房地产大盘开发的基础理论铺垫介绍的基础上，提出了这种新的开发模式对传统房地产理论的修订；其次，在对城郊房地产大盘开发产生背景和存在问题进行分析介绍的基础上，通过对国内外具有典型意义的案例的分析来对其操作思路进行介绍；进而，探讨城郊房地产大盘开发对政府及其相关职能部门和房地产开发商的新要求。4.学位论文袁川韬金都房产集团有限公司的战略研究——基于战略地图的分析2009当前，中国房地产业赖以生存的经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面产生了巨大变化，房地产业正在经历重大的考验。本文以我国房地产业作为大的背景，以金都房产集团有限公司(以下简称金都房产)为中心案例，结合战略管理的相关知识，采用罗伯特·卡普兰(RobertS.Kaplan)和大卫·诺顿(DavidP.Norton)的战略管理思想，用战略地图的方法，对金都房产的战略进行较为详细的分析和阐述。全文首先简要介绍和分析了金都房产的发展现状及存在问题，提出对公司战略地图开发的迫切性和重要性。接着对公司战略管理理论的若干学派进行了回顾，并阐述运用罗伯特·卡普兰和大卫·诺顿的战略地图理论思想的意义。然后在对金都房产内外部环境分析的基础上，通过SWOT战略分析工具，提出金都房产的总体战略，最终对金都房产进行战略地图绘制，详细回答和解决论文所提出的问题，并提出相关研究结论和建议。希望通过本论文的写作，使我们更加深刻地了解金都房产自身的资源状况及未来规划，从而对企业的战略有一个较明晰的认识和理解，为将来的管理实践提供一幅逻辑完整的战略分析框架。5.学位论文胡震基于价值工程的房地产项目规划方案选择研究2007房地产项目在规划设计阶段常常采用设计招标的形式，但如何评价、选择规划设计方案，正日益成为困惑房地产开发商的问题。价值工程理论作为一门强调价值、成本控制与综合效益的管理科学理论，在当前受到了广泛的关注和重视。本文通过分析房地产项目在规划设计方案选择时存在的问题，结合具体案例，研究如何利用价值工程相关原理进行规划设计方案选择和方案优化。本文紧密结合工程实际，首先介绍案例的背景情况及存在问题。紧接着，在简要叙述了价值工程相关理论之后，紧密联系案例，运用价值工程理论对案例进行研究与分析。首先是对房地产项目规划设计的内容进行分析，其目的是确定价值工程活动中的功能评价指标；然后用层次分析法(AHP)来计算各功能的指标权重值，并在确定各功能指标权重后，采用专家打分法计算出功能评价系数；再结合成本系数数，得到各方案的价值系数，并进行了规划设计方案价值的评价，选择出最优方案。通过运用价值工程理论选择了最优方案后，进一步应用价值工程，对选中的最优方案进行优化。按照价值工程活动的基本程序，通过分析选择价值分析对象；根据各功能指标的成本概算，确定成本系数；最后进行功能分析与评价，并结合项目特点提出了方案优化建议。6.学位论文王继亮我国大型房地产企业发展研究——基于2003年以来国家宏观经济调控视角2007房地产行业是指从事房地产开发、经营和管理的各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。按照国际产业分类标准及中国2002年10月底开始实施的国民经济行业分类，房地产行业属于服务业，属于第三产业。与其他第三产业相比，房地产行业具有自己独特的产业特性，特别是房地产行业本身的高度综合性和与其他产业的高度关联性特点，对其他产业和整个国民经济的发展影响巨大，必须由法律法规和相关政策进行宏观经济调控，协调与各产业之间、经济主体之间的关系，保证房地产行业的持续健康发展，从而更好地发挥其在国民经济增长中的作用。自1978年理论界提出住房商品化、土地产权等观点以来，我国房地产行业经历了理论突破与试点起步阶段、．非理性炒作与调整推进阶段和相对稳定协调发展阶段：经过20余年的发展，我国房地产行业连续高速增长，已经成为启动内需、推动经济发展的重要产业之一。截至2005年底，我国拥有各类房地产企业56,290个，资产合计72,193.64亿元，完成土地开发面积22,676.2万平方米。历经二十几年的积累和市场优胜劣汰，我国房地产企业的综合实力有了不同程度的提高，并且出现了以万科为代表的一些实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业。但房地产行业的高利润回报率吸引着大量资质差的中小型企业进入，现阶段我国房地产行业仍带有市场集中度低、单个房地产企业的规模偏小等规模不经济的基本特征，房地产行业发展的现状与其作为国民经济支柱产业的地位严重不符。在由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组完成的“2006中国房地产上市公司10强研究”中10强房地产企业的市场集中度仅为1.169％，即使像万科这样的行业龙头的市场占有率才仅0.305％。而从境外经验来看，房地产行业作为支柱产业都需要骨干、大型企业的支撑。如日本最大的10家住宅产业集团的住宅产销量占全部商品住宅产销量的九成；而香港前10家房地产集团占据的市场份额达到80％，成熟房地产市场正好印证了意大利经济学家帕累托的80/20规律——一个成熟、理性、规范的行业，20％的企业只有占领该行业80％的份额，才能形成有序竞争的局面，促成良性的循环和发展。过去我国房地产企业爆炸式的增长导致现阶段数量众多、良莠不齐的中小型房地产企业构成了市场的供给主体。而这些企业普遍在资金融通、财务结构、管理体制、人才培养、品牌意识等方面存在问题，严重扰乱了房地产市场的正常秩序，制约了房地产行业的健康发展。2003年全国部分地区开始出现房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快、结构不合理等问题，引起社会各界对房地产行业的广泛关注，为有效解决这些问题，引导房地产市场健康有序运转，遏制房地产企业的不正当竞争，保证国民经济的持续稳定发展。从2003年开始，国家就通过一系列宏观经济调控措施，大力整顿房地产行业。综合来看，主要是从房地产企业赖以生存的两个基本要素——土地和信贷资金两个方面来调控。此外，加息、提高存款准备金率、限外令等宏观经济环境也加剧了那些资金实力小、融资能力弱、竞争力差的中小型房地产企业的生存压力，对房地产行业而言，这是一个加速优胜劣汰的过程，而股市的持续繁荣分流了市场资金，影响着房地产企业的资金链；外资的强势进入又要求内地房地产企业迅速壮大，才能与之抗衡。从理论上看：马克思从分工深化和劳动生产率的提高带来规模效应的角度解释了企业的存在和扩张；而从亚当·斯密开始，西方经济学的企业规模理论以一个特定时期内企业生产经营规模的扩大，引起平均单位产出成本下降的内在联系为主要研究对象，一些学者从不同的角度系统阐述了企业规模扩张的动力、目标及其影响因素，形成了较为完善的企业发展学说。本文选取2003年5月国家统计局制定的《统计上大中小型企业划分办法(暂行)》中的指标，将大型房地产企业界定为从业人员在3000人及以上、销售额在3亿元及以上、资产总额在4亿元及以上的房地产综合企业，经营内容以房地产开发为主，兼及其他。本文认为：相对于市场需求，像万科这样的一批大型房地产企业的缺失是导致当前我国房地产行业市场供给主体平均质量低下的主要原因，而市场供给主体的先天不足又导致了当前房价居高不下、节节攀升，国家宏观经济调控政策收效小，市场波动大，直接制约了整个行业的良性发展。当我国房地产行业步入第四个发展阶段时，机遇与挑战并存：一方面外资强势进入，内地房地产企业急需发展壮大、与之抗衡；另一方面国家宏观经济调控的方向为大型房地产企业的存在和发展创造了难得的外部条件，而过去市场表现良好的房地产企业面临的最大挑战在于能否在坚持守法经营、规范运作的基础上，抓住宏观经济调控带来的快速发展机遇，将规范化路线逐渐转化为先发优势做大做强，实现规模经济。本文认为在这样一个机遇与挑战并存的时期，大型房地产企业应乘势而上，加快发展，主动承担起自己的社会责任；同时，各级政府应增强宏观经济调控意识，加强宏观经济调控力度，完善宏观经济调控政策，为我国大型房地产企业的发展创造良好的制度环境。7.学位论文刘继峰郑州市房地产市场调控对策研究2006本文对郑州市房地产市场调控对策进行了研究。文章基于对郑州市房地产发展现状的描述，我们分析了其中存在的问题，并回顾了郑州市前期整顿和规范房地产市场而采取的一系列政策策略与保障措施，分析了调控措施的问题和不足，最后以现行措施为基础，提出了郑州市在住房供应、住房需求、房地产信贷、房地产开发商等方面应进一步采取的调控对策建议，主要包括充分发挥土地供应的“闸门”控制作用；形成梯形住房供应和消费结构；进一步完善住房保障制度；