金融企业办公楼选址需求

金融企业办公楼选址要求Page2DTZ企业服务部Page3超过4,000名员工…服务于14家公司…在中国:1993:CYLeung,DTZ北亚区主席,受中国政府邀请在上海开设第一家公司.2005:上海公司成为DTZ集团中仅次于伦敦总部的第2大公司。Dec2006:成为DTZ全资附属控股公司Sep2008:南京公司的成立使DTZ在中国大陆的分公司的总数上升到14家.DTZ中国大陆CHINABeijingDalianTianjinQingdaoShanghaiHangzhouShenzhenGuangzhouWuhanChongqingXianChengduShengyangNanjingPage4CorporateAvenueRelocation2,000sqmUnitedPowerMansionRelocation5,000sqmShanghai&2ndtiercityLease18,000sqmChina-wideregionalappointmentLeaserenewal20,000sqmStandardCharteredTower&UCTower40,000sqmDowntownShanghaiNewSetup/Lease1500sqmDataProcessCenterCiro’sPlaza14,000sqma部分客户Leaserenewals,extensivebranchandATMexpansion5,000sqmGCSGlobalClientOffice&RetailNewsetup/relocationDawningCenteNewSetup/Lease1,500sqmGlobalClientDowntownShanghai/lease500sqmGCSGlobalClientOffice&RetailNewsetup/relocationPage5OneLujiazuiNew-setup5,000sqmGlobalClientOfficeNewSetup&RelocationLease/SaleJingqiaoOfficeParkRelocation5,000sqmMainlandChinaNewSetup&Relocation6,000sqmaHuaihaiPlazaRelocation4,500sqmShanghai&2ndtiercityNewset-up20,000sqmDowntownShanghaileaseacquisition4,000sqmGCSGlobalClientNewsetup/relocationLease/SaleNanjingPeaceTowerNewsetup10,000sqm部分客户TheCenterRelocation3,000sqmZhangjiangHigh-teckParkNew-setup20,000sqmDowntownShanghaiRelocation20,000sqmPage6案例分析Page7中国范围的账户ShanghaiHangzhouCHINAShengyangDalianQingdaoSuzhouNanjingWuhanChongqingChengduNingboBeijingShenzhenGuangzhouZhengzhouDongguanZhuhaiXianShanghaiHangzhou•18个城市•上海统筹•服务4年•写字楼以及商铺需求Page8客户•渣打银行服务•战略咨询•中国总部的冠名权任务•通过房地产策略维护渣打银行的市场地位•在成本紧缺和技术限制下满足银行的长期需求•详尽的技术和尽职的法律调查•提供可行及有效解决办法的可持续证据方案•制定和实施特制的RE战略•担保购置渣打银行4层•保障15%的扩大权•取得租金低于市场利率的50%•担保客户的标识和冠名权渣打银行渣打银行大厦上海陆家嘴28,000sqmPage9客户•渣打银行服务•渣打银行后台办公的整合任务•根据市场地位来调整房地产战略•估计业务和成本的费用•解决短期和长期增长需求•复杂的技术需求•严格的法律限制方案•制定和实施特制的RE战略•帮助渣打银行购买4层写字楼•城市规划研究•取得标识权•租金低于市场租金的30%渣打银行城建国际中心上海竹园区12,000sqmPage10物业管理外聘律师工程部租赁团队内部律师团队主要决策者主要决策者结构工程师机电工程师法律顾问项目经理+设计师集团品牌塑造法规遵守团队谈判团队主要联络人项目房地产投资决策人外部顾问谈判团队Page11谈判策略Page12谈判策略•法律谈判•技术谈判•商务谈判Page13•大厦蓝图•关键系统•幕墙+标识•企业社会责任(CSR)•其它谈判策略–技术谈判Page14关键系统:•电力–千伏安/平方米•双路供电•备用发电机的数量以及位置•空调系统以及每平方米每人每小时的新风量•楼板承重•安全•24小时空调谈判策略–技术谈判Page15幕墙和标识•幕墙材料和颜色•夜间LED效果•是否需要屋顶的电视屏?•大厦完工后放置在大厦内、周围、屋顶上的BEA的标识以及工程建设期间在工地围板上的临时标识谈判策略–技术谈判Page16•住户需求•企业社会责任•节省费用大厦基础交房条件不断改进现在商务谈判集中于大厦交房条件和运作谈判策略–技术谈判Page17关键节点Page18时间签署备忘录签署框架协议和大厦规格书纲要大厦获得预售（租）证预售（租）合同签订地基部分开始地上部分开始同意命名权和标识权幕墙&材料采购命名和标识变更获得4证交房16证齐全获得大产证工程进度节点法律和技术尽职调查项目时间表政府许可Page19关键节点•项目团队•大厦尽职调查•幕墙和标识•税务策略•签署框架协议(HOT)&大厦规格书纲要(BOS)•签署合约•政府批准项目时间表提示/评论•时间表服务于整个谈判•没有预售证之前，签署框架协议和规格书纲要是否合法?•没有政府正式现场测绘，如何在框架协议里面确定建筑面积（租赁或者购买）？•选择物业管理公司Page20金融类企业选址考虑Page211.产品标准无法满足要求2.产权非单一产生的问题对写字楼产品的要求：位于商务往来便捷的CBD满足高品质办公需求的硬件设施（单层面积、净高、得房率、架空地板、空调系统、电梯等）优质的物业管理公司产权关注点写字楼出售所带来的产权分散，导致写字楼后期管理质量得不到保障，这是阻碍外资入驻的重要原因。写字楼拆分出售，往往无法保证大企业所需要的统一产权的整层或多层办公面积。在选择物业过程中，碰到两个问题Page22两路供电供电量备用发电机空调系统新风量冷量机房24小时空调地板负载电信供应商运钞路线&闭路电视对物业的要求：产权证、竣工验收备案地址单层面积得房率进深净高架空地板系统/天花板电梯和客梯洗手间停车位物业管理Page23商务谈判要求财务•租金•物业管理费•装修期间费用•超时空调•保证金租赁条件•起租日•解约•复原•扩租，转让，转租权•唯一性•续租大概•物业详情•用途•承租人/买方•空调系统•交付条件其它•租户组合•标识/门面•银行内部审批程序Page24谢谢!