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文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次1/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门绿城集团设计成本优化作业指引编制__________日期__________审核__________日期__________审批__________日期__________修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人审批人文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次2/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门1目的：开展设计成本优化工作，提升设计产品的经济性。2适用范围：集团地产子公司（控股公司）的所有地产项目的设计成本优化工作。3术语及定义：3.1设计成本优化：为满足投资或造价要求，对设计方案或图纸进行经济性分析与审查，提出成本优化建议，并跟进建议的执行。4职责：4.1项目公司造价咨询部（组）（1）在设计各阶段，提出成本优化建议；（2）跟进成本优化建议的执行。4.2项目公司建筑规划部（组）/项目公司景观咨询部（组）/项目公司建筑装饰部（组）/总工程师办公室/项目公司（1）参与设计成本优化讨论；（2）设计优化建议获批后，负责职能相关的优化建议的执行。5工作程序：5.1设计成本优化的开展项目公司造价咨询部（组）在设计各阶段对设计的方案或图纸进行经济性分析，基于成本的相关原理或经验，专注成本相关的事项，并相应提出意见，并跟踪意见的实施情况。设计优化建议获得批准后，相应设计责任部门负责建议的执行。本设计优化建议与限额设计有重叠的，以限额设计为准。5.2产品定位及策划阶段本阶段各设计要点成本优化的原理、经验、原则如下：要点原理或经验设计成本优化原则重要性路网规划路网布置道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支减少路网的不合理曲线和弯折★★★文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次3/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门出入口布置每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。★★★道路宽度道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。★★停车规划停车场土地利用在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。（1）地面露天车位最大化；（2）地面停车按照最大边线原则布置；★★★停车方式同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。（1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大；（2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑★★★停车规划停车位体形控制建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。（1）停车位高度；（2）单个车位面积★★★车库设置当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。（1）车库宜集中设置，减少建造成本；（2）机械车位及地下车库高度预留★★★配套及商业配套面积的控制配套成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。（1）会所面积优化；（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化★★★商业建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。（1）商业面积控制；（2）商业布局优化★★★文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次4/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门组团配置合理确定组团大小组团大小对成本的影响要点是：1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。现实中的经验是：如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。合理确定组团规模，避免组团规模过小。★★★合理布置组团出入口如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。相对集中布置出入口。★★★土方工程按原有地势规划土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”，优化土方工程方案的最基本原则就是：动土量最少。尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。按原有地势排布产品，使动土量最小。★★★场内土方平衡外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量★★规划场地标高项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定则场地土方量确定，同时局部影响建造成本。根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。★★关注排水坡度雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定。对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点。大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量★★关注排水泵站排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降低低洼区土场地标高。排水泵站需要长期维护费用。大量填土地块，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选★★临时设施合理布局临时设施的排布对临时设施的布局要求是：科学布局、减少搬迁、避免重复工作。临时设施仅在建造过程使用，与最终交付客户的产品无直接关系，若不进行科学的布局与计划，则宜造成拆除与重复建设。避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设★★临时道路设置出于文明施工要求，项目开发过程中的临时道路往往也被要求建设为混凝土路面，同时由于其上部载重，其基层做法也有较高要求。因此，完全可以考虑将临时道路与后期永久道路结合起来。尽量安排永久道路与临时道路的综合使用★★产品选型成熟产品选用使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费尽量选用成熟产品★★★文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次5/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门用，从而降低产品建造成本。可售比控制未经过市场的科学判断的大赠送面积建筑形式，会出现很大成本风险。建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积。对要求随楼附送的面积，应有书面的科学的市场分析。★★★5.3项目方案阶段本阶段各设计要点成本优化的原理、经验、原则如下：要点原理设计成本优化原则重要性建筑方案选型建筑体形建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求★★优化外挑外挂构件合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。★★山地建筑山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。（1）根据山体高差确定产品类型。（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。★★简化屋顶造型坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。既有经济性的比选又满足建筑的要求。★★地下室控制地下室面积地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：在满足人防要求的前提下能少建则少建。严格控制地下室面积。★★★控制地下室层高在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。严格控制地下室层高★★★减少地下室层数地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。如果通过对地下停车布置的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。严格控制地下室层数★★★简化地下室排水地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层。★★文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次6/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门边破支护边破支护在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的边坡支护形式。常见的边坡支护形式有毛石砌筑、钢筋混凝土挡墙、普通锚杆、预应力锚杆、花管注浆、喷锚护壁、自然放坡。在可靠方案的基础上，通过经济性比选，采用最经济的边坡支护方式★★建筑层高建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。控制层高★★★门窗面积同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。（1）通过节能测算指标来控制窗墙比；（2）窗地比应不超过同类产品经验值。★★★栏杆栏板栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，一方面应根据产品定位确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。（1）尽量形成标准化栏杆；（2）栏杆、栏板档次规范化。★★外墙装饰关注外墙装饰档次鉴于对住宅而言外墙面积约等于建筑面积，外墙材料选型的造价差别对建筑单方造价影响颇大。（1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考；（2）以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制；（3）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。★★★关注外装材料适用性外墙材料的耐候性直接决定了其使用成本，不是所有的装饰材料均适合在外墙及室外使用，如钢质材料易锈蚀、木质材料易开裂、部分石材易风化等；选择外墙材料时需同时考虑其前期的投入成本和后期的使用维护成本。尽量减少后期维护成本较高的外装材料的使用。★★★阳露台与屋面提供做法及价格表标准化或有经验的阳露台做法是首选，这样可减少过程中及事后的损失。提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。★★节能方案约束体形系数体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高成本的节能解决方案，但降低体形系数与建筑立面效果有一定冲突，因此体形系数是建筑方案中一个最棘手的问题。约束体形系数。★★控制合理的窗墙比窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求。节能计算中的窗墙比是一个重要的值。控制合理的窗墙比。★★★文件名称设计成本优化作业指引版本A版页次7/18文件编号发行时间制作审核批准责任部门优化墙体材料不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一。优化墙体材料。★★核实节能计算书中系数取值节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案若计算中系数取值不同，最终的计算结构将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。因此对设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误。实节能计算书中系数取值★★结构