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住宅分户验收要求及常见问题解析编制：蒋涛2014年6月30日Page2目录参加人员、子单位工程……墙面、地面和顶棚……Page3一、基本规定参加人员：由建设单位组织，人员有总监、监理、施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质量员。如有已选定物业公司也参加。子单位工程：以单位工程中的每户(套)住宅和公共部位(走廊、楼梯间、地下车库等)划分为一个子单位工程，按分户验收内容进行检查验收。分户验收方案：建设单位项目负责人验收前组织各方主体编制，明确职责，确定验收项目、内容和数量，绘制抽查点分布图，并且落实质量检查人员和检查工具。Page4①楼地面、墙面和顶棚质量；②门窗安装质量；③栏杆安装质量；④防水工程质量；一、基本规定⑤室内空间尺寸；⑥给排水系统安装质量；⑦室内电气工程安装质量。Page5一、基本规定室内空间尺寸检测：净高、净开间、净进深及地面水平度及有关高度、间距等项目，建设单位可委托有资质的检测单位进行检测，并出具《住宅工程室内空间尺寸检测报告》，所委托的检测单位应经区建设局备案。分户验收情况汇总表：验收前五个工作日将验收时间、地点及验收小组名单报送质监站；验收合格后，建设单位将分户验收情况汇总表及竣工验收相关资料在竣工验收前七个工作日报送质监站。抽查：质量监督机构对质量分户验收结果进行随机抽查。①住宅要求抽查5%，保障性住房等抽查10%。分户验收内容不真实的，应责令改正符合要求后建设单位方可组织工程竣工验收。②抽查复核结果与分户验收记录不一致、实测误差超过5mm上以的点占所抽查总数的20%或超过合格判界线的偏差点数占所占抽查总数的10%以上，可判定分户验收记录不真实。③分户验收抽查结果不合格，整改后需重新抽检测5%。Page6一、基本规定住宅质量保证书：建设单位应将住宅工程质量分户验收结果作为《住宅质量保证书》的内容之一交给住户。工程铭牌：在工程的外墙显著部位镶刻工程铭牌，采用石材、不锈钢或其他耐久性材料制作，包含工程名称、竣工日期、建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等内容，尺寸（750-900）×（500-600）mm。Page7①地面空鼓、裂缝、起砂。②墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰。③有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差。①地面空鼓面积不应大于40Oc㎡，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂（裂缝应按有关技术要求，规定进行整改处理）。②墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。③有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题1、墙面、地面和顶棚面层质量Page8地面空鼓修补不规则，色差明显，特别是公共部位如公共楼梯应杜绝此种现象。板角裂缝修补不符合要求，或未形成修补记录，修补色差明显。①②穿线管路处裂缝，（预埋线管及线管集散处）砼施工前未对预埋管线进行处理（与线管垂直方向用钢丝网铺贴）；要求采用增设◎6双向间距100mm宽500mm的钢筋网片，多根导管并排时，增设钢筋网片的宽度应超出导管的每边250mm。现浇板纵横向裂缝：伸缩缝设置不合理（主要是设计原因）；伸缩缝间距应严格控制，建筑长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带，后浇带部位应设加强钢筋，并应采取抗裂措施。③④常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page9材料吊卸压区域的楼面裂缝。起砂现象较多，但处理不到位或未经处理；掌握和控制压光时间，压光次数不小于2遍，分遍压实。⑤⑥阁楼层的粉刷质量相对较差，阴阳角不平、不直、温度裂缝、收缩裂缝和空鼓现象较多，应重点检查。底层车棚地坪与室外地坪标高差不一致，室内外高差控制不当甚至出现半格踏步或踏步高差较大，超过允许范围，存在多种原因，应加强和注意，杜绝这种现象发生。⑦⑧常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page10①外窗台高度。②外窗渗漏。③推拉窗防脱落装置。④门窗开启、密封胶施工质量、密封条安装质量、排水孔设置、透气孔设置。⑤安全玻璃认证标志。①外窗台净高不低于0.9m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。②外窗及周边无渗漏。③推拉窗必须有防脱落装置。④门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘；密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；密封条应安装完好，不得脱槽；排水孔、透气孔应通畅，位置和数量应符合设计要求。⑤应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上应有安全认证标志。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题2、门窗安装质量Page11塑钢窗框扇上的搭接量不够较普遍，部分窗扇或窗框安装有尺寸偏差，间隙大，有变形，开启不灵活；门的开启角度应满足使用功能要求，且不得违反有关标准，在选择上应注意。个别阳台门或顶层阁楼门周有渗漏现象，膏打设粗糙，产生起皮现象（R角清理不干净）。①②窗边有些防护栏杆做欠妥，不实用；飘窗栏杆做法不符图集要求，不够统一，要求统一采用贴窗栏杆做法，高度控制为0.90m。安全玻璃未见安全认证标志。③④常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page12进户门无设计等级标志（甲乙丙丁），开启有杂音，关闭不严密，与墙面有缝隙未进行统一处理，门锁安装不严密，有间隙。常见的车棚防盗门门扇与地面间留缝不符要求，一般控制在5-8mm左右。⑤⑥常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page13①栏杆高度。②竖杆间距。③推拉窗防脱落装置。④防攀登措施。⑤栏杆牢固度及防腐防锈质量。①临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.O5m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m。注：可踏面的计算应注意。②防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11m。③栏杆应防止攀登。④护栏玻璃的使用必须符合设计要求。⑤栏杆牢固度应符合要求，表面无返锈现象。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题3、栏杆安装质量Page14部分保障房和新村建设住宅楼梯栏杆普遍简单粗糙，油漆及表面处理不佳，固定不牢固，高度不足规范要求。屋面栏杆或阳台栏杆存在高度不足，牢固度不足，玻璃未做冲击试验等现象（如有部分工程栏杆下加铁丝网）。①②栏杆扶手油漆表面质量差，表面不光滑光亮。栏杆做法不妥，休息平台处应有立杆、楼梯井应在栏杆外侧为好，保证使用和观感质量。③④常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page15①屋面渗漏。②有防水要求的地面渗漏。③外墙渗漏。①屋面不得有渗漏或积水现象。②地面无渗漏、排水顺畅。③墙面无渗漏。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题4、防水工程质量Page16屋面、地下室、墙面发生渗漏现象较普遍，但质量问题的处理方案、处理程序未按要求完成。屋面露台混凝土表面裂缝较多。①②下水口处理粗糙较普遍。防水层翻边存在起翘、空鼓、固定不牢现象；要求天沟、檐沟应增设附加层，天沟、檐沟卷材收头应封闭固定，女儿墙泛水高度距屋面面层最高处不应小于250mm。③④常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page17卫生间存在渗漏现象，要求：a、卫生间、厨房的楼地面应设置防水层，防水层的泛水高度不得小于300mm；b、卫生间应设置高度不小于180mm的砭翻边，与楼板一同浇筑。卫生间等有防水要求的地面、管道安装完毕应有24小时盛水试验。外墙应全数做好淋水试验，并应有图像资料。此为住宅工程质量控制的很重要一环，应从材料采用、设计、施工、管理等方面加以预防和加强，才能避免各种问题产生，必须引起高度重视。⑤⑥常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page18①室内净高。②室内净开间、净进深。③地面水平度。①净高负偏差不超过2Omm，极差(实测值中最大值与最小值之差)不超过2Omm（净高推算值报设计单位确认）。②净开间、净进深极差不超过2Omm。③测量地面水平度，当开间(进深)5m以内不超过2Omm,当开间(进深)超过5m时每延米不超过5mm。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题5、室内空间尺寸偏差Page19个别梁柱有明显尺寸偏差，进户门有明显尺寸偏差，标高控制不一致。板底修补痕迹明显，仅注意5点修补，忽视大面整修，导致外观质量差，存在投诉点。①②室内空间尺寸的记录数量不真实，弄虚作假现象进有发生。③常见问题二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题Page201）外墙渗漏、裂缝。2）地面裂缝、空鼓、起砂。3）楼梯踏步高差。4）楼梯梯段宽度。5）楼梯平台宽度。6）楼梯扶手高度。7）竖杆间距。8）防攀滑措施。6、公共部位、共用设施质量9）电梯门净宽。10）高层首层疏散外门净宽。11）走廊和公共部位通道净宽。12）走廊和公共部位通道净高。13）地下室净高。14）地下室底板、侧板、顶板处渗漏、裂缝。15）地下室地面裂缝、起砂。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题验收内容Page211）外墙无渗漏、裂缝。2）楼地面无裂缝、空鼓、起砂。3）相邻踏步高度差应不大于10mm。4）六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00m;六层以上不应小于1.10m。5）楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m。6）扶手高度不应小于0.90m（自踏步前缘线量起）。7）栏杆的垂直间距不应大于0.11m。8）楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。6、公共部位、共用设施质量9）电梯门净宽不得小于0.80m。10）高层首层疏散外门净宽必须大于1.10m。11）走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m。12）走廊和公共部位通道净高不应低于2.00m。13）机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m，自行车库净高不应低于2.00m。14）地下室底板、侧板、顶板处无渗漏、裂缝。15）地下室地面不得出现裂缝和起砂。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题验收标准Page221）通道宽度不足1.2m现象仍一定程度存在；在住宅复验过程中经常发现：主要是在施工过程中未引起足够重视特别是对强标的重视程度不够。2）楼梯踏步齿角成品保护工作不好，破损较多，相邻高差超过规定或倒泛（倒泛现象多次发现）；踢脚线做法不符要求。要求：a、楼梯踏步采用水泥层时，应在阳角处设置金属护角；b、所有的踢脚线采用纯水泥砂浆粉刷，不得把腻子刮到底，然后水泥涂料，包括地下室墙裙部分。6、公共部位、共用设施质量3）外大门雨蓬，外墙贴花岗石，外窗框线条，候梯厅公共部位等细部处理仍存在较多问题，不注意细部处理，阴阳角不顺直，不同材料交接处粗糙。4）部分无地下室的新村建设住宅及普通住宅底层车棚地面裂缝较普遍，但无较好处理办法。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题常见问题Page235）车棚门安装质量较差，首先是成品门质量差，存在变形，开启不灵，门锁质量差等问题。6）底层到车棚的楼梯通道有坡度的未进行有效的防滑措施，存在一定安全隐患。7）屋面烟道净高度不足2.0m。8）公共部位墙面构造裂缝、空鼓现象也较多存在。6、公共部位、共用设施质量9）车棚层局部净高不足2.0m，地下室汽车通道与停车位净高不满足现象也一定程度存在。10）公共部位的楼地面裂缝、起砂、空鼓现象处理不规范。11）地下室存在较多渗漏现象，但处理不够及时。其中地下室的基坑回填土沉陷，会导致各种后遗症，主要原因是填土料不符合要求，施工未分层压实，另外对地下室的防水工程施工应参照《宁波市住宅工程质量通病控制措施》，在设计、施工中加以遵守。二、质量分户验收项目验收内容、验收标准及常见问题常见问题Page24关于《宁波市住宅工程质量通病控制措施》的宣传，贯彻和落实增加了建设、设计、施工、监理等单位的管理职责，如：a、施工单位增加了开工前编制《住宅工程质量通病控制专项施工方案》经监理单位审查同意后实施；b、工程完工自验合格后编写住宅工程质量通病控制总结报告；c、监理单位编制《住宅工程质量通病控制监理细则》等。Page25关于各专项施工方案的编制和落实其中施工组织设计中的承重架施工专项方案的编制和施工过程的质量控制仍存在较多