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谨呈谨呈谨呈谨呈：：：：上海市闵行区政府上海市闵行区政府上海市闵行区政府上海市闵行区政府闵行区七宝生态商务区功能定位及虹桥交通枢纽影响区发展策略研究项目报告闵行区七宝生态商务区功能定位及虹桥交通枢纽影响区发展策略研究项目报告Page1第一阶段报告框架第一阶段项目发展方向研究项目背景研究项目背景研究•长三角及上海市宏观环境分析•闵行区发展规划分析•虹桥枢纽规划分析•项目地块分析虹桥枢纽辐射区案例借鉴虹桥枢纽辐射区案例借鉴闵行区各级商务区研究闵行区各级商务区研究上海服务业聚集区研究上海服务业聚集区研究市场机会规划机遇区域发展方向筛选区域发展方向筛选发展方向筛选逻辑图2大机遇大机遇大机遇大机遇•虹桥枢纽•市中心企业外迁项目发展机会汇总地块条件分析发展方向可行性分析第第第第1步步步步第第第第2步步步步第第第第3步步步步去除不适合七宝去除不适合七宝去除不适合七宝去除不适合七宝/华漕发展的华漕发展的华漕发展的华漕发展的•缺乏产业基础支撑•地块条件限制最终筛选出的方向•企业选址要求•企业经济带动力•行业办公规模预测第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段物业市场研究物业市场研究物业市场研究物业市场研究将涵盖物业市场研究、产品定位、规划建议及土地推出计划。3大方向了解项目内外部环境，初步判断项目整体发展方向挖掘客户需求特点及行业特性，确定项目发展方向项目总体定位项目总体定位Page2第一阶段报告执行总结第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段，，，，DTZ通过虹桥交通枢纽规划通过虹桥交通枢纽规划通过虹桥交通枢纽规划通过虹桥交通枢纽规划、、、、闵行区各级商务区行业及职能分布闵行区各级商务区行业及职能分布闵行区各级商务区行业及职能分布闵行区各级商务区行业及职能分布、、、、上海服务业聚集区发展状况的研究认为本项目上海服务业聚集区发展状况的研究认为本项目上海服务业聚集区发展状况的研究认为本项目上海服务业聚集区发展状况的研究认为本项目需要解决以下几大问题需要解决以下几大问题需要解决以下几大问题需要解决以下几大问题：：：：1.虹桥交通枢纽将为本项目带来哪些产业的聚集发展优势？2.具不完全统计，至2015年上海现有服务业聚集区将有近1300万平米办公推出市场，本项目如何应对市场冲击？3.闵行区未来将有大量商办用地推出，各商务区如何错位发展，本项目用地如何把握土地推出节奏？4.本项目的建设如何联动区域内现有资源，如国际学校、别墅区、生态、文化资源协同发展？DTZ通过国际案例分析通过国际案例分析通过国际案例分析通过国际案例分析、、、、行业分析行业分析行业分析行业分析、、、、企业需求调研等一系列研究整理工作企业需求调研等一系列研究整理工作企业需求调研等一系列研究整理工作企业需求调研等一系列研究整理工作，，，，得出以下主要结论得出以下主要结论得出以下主要结论得出以下主要结论：：：：1.根据国际经验，虹桥枢纽建设将促进金融保险、会展、销售、电信、教育研发及商业的发展；2.闵行区现有商务区已呈现出中心城区承接市中心产业溢出、外围区域依托周边工业园发展生产性服务业的趋势，七宝与华漕地区商务将以承接市中心溢出及辐射外省市为主；3.建议七宝商务区重点以发展江浙沪企业销售总部为主，制造业销售职能部门人力密集且产值利税较高，通过提高企业密度化解高地价、高容积率的地块限制。建议引进通信设备计算机及其他电子设备业、电气机械及器材业、通用设备业等毛利润率较高的行业，以及生物医药业、电子信息业等产值较大利税能力较强的行业。利用临近市中心、轨道交通便捷、具备较好的生态环境的地块优势，可同时配套发展专业服务业、贸易、物流服务等上下游产业；4.华漕商务区的相对优势在于别墅与国际学校的高档居住环境、地价较低且容积率限度较宽、车行交通便利，相对劣势在于商务配套发展较弱、人行交通较为不便，建议发展国际国内500强企业的综合型总部，并倾向于引进产值及利税较大的企业，以弥补地价收益；5.建议开发前期较多采用定制办公方式或批地自建总部形式降低空值风险。Page3第一阶段报告研究方法内部调查内部调查内部调查内部调查案例分析案例分析案例分析案例分析市场调研市场调研市场调研市场调研案头研究案头研究案头研究案头研究完成第一阶段报告所做的基础工作华漕镇建设办七宝镇规划馆闵行区文广局闵行区规划局闵行区经委闵行区发改委台湾高铁桃园站国外机场辐射区产业汇总国外高铁辐射区产业汇总市中心商务区嘉定西郊生产性服务业聚集区漕河泾科技园区长风生态商务区外高桥保税区漕河泾浦江园区金桥出口加工区闵行开发区江浙规模以上企业江浙类似产业园张江高科技园区青浦工业园区虹桥临空经济园莘庄工业区紫竹科学园区闵北工业区各类官方网站相关省市统计年鉴《关于上海加速发展现代服务业的若干政策意见》《上海“十一五”生产性服务业发展规划》Page41.宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析1.宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析宏观环境分析2.闵行区发展规划分析2.闵行区发展规划分析1.1长三角产业发展状况分析1.2上海十一五重点产业规划1.3上海交通规划对产业布局的影响3.虹桥枢纽发展规划分析3.虹桥枢纽发展规划分析一一一一、、、、项目背景研究项目背景研究项目背景研究项目背景研究4.项目地块分析4.项目地块分析Page5上海与长三角产业带分析东西产业轴东西产业轴东西产业轴东西产业轴：贯穿市中心连接浦东机场、川沙厢镇、浦东新区花木、张杨路、陆家嘴至浦西外滩、人民广场、静安寺、虹桥开发区至虹桥国际机场的东西产业轴，现代服务业为主。黄浦江产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴：沿黄浦江沿岸，旅游、会展、科教、居住功能产业带。沪宁产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化技术、汽车产业和新材料技术产业。嘉定工业园和汽车产业基地位于该产业轴上。沪杭产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴：以沪杭高速和沪杭铁路为依托，发展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业。莘庄工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于该产业轴上。沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴：绕长江和杭州湾入空港、深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系；这轴线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产业群、现代装备产业群和杭州湾石化产业群。城际产业轴城际产业轴城际产业轴城际产业轴市内产业轴市内产业轴市内产业轴市内产业轴沿江产业轴沿江产业轴沿江产业轴沿江产业轴：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、化工、冶金、物流四大产业群。宝山钢铁产业位于该产业轴上。沪杭产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴东西产业轴东西产业轴东西产业轴东西产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴沪杭产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沿海滨湾产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴沪宁产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴黄浦江产业轴东西产业轴东西产业轴东西产业轴东西产业轴沿江产业轴沿江产业轴沿江产业轴沿江产业轴随着长三角交通网络的发展，同一交通轴线上的城际产业关联将日趋紧密。上海市中心产业围绕现代服务业发展，而城郊产业受城际产业轴影响明显。Page6长三角城市三产发展状况比较分析2006年六城市三产结构对比年六城市三产结构对比年六城市三产结构对比年六城市三产结构对比48.5%65.4%50.6%59.7%55.0%49.5%50.6%32.7%44.9%38.7%40.1%47.5%0.9%1.9%4.5%1.6%4.9%3.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海苏州杭州无锡宁波南京第一产业第二产业第三产业国际主要大都市第三产业发展水平比较国际主要大都市第三产业发展水平比较国际主要大都市第三产业发展水平比较国际主要大都市第三产业发展水平比较84.3%85.7%77.8%83.4%48.8%50.7%85.6%82.8%86.2%89.8%0%20%40%60%80%100%伦敦纽约东京香港上海第三产业增加值占GDP比重第三产业就业人数比重长三角区域产业结构长三角区域产业结构长三角区域产业结构长三角区域产业结构：：：：•长三角区域第二产业和第三产业均有相当比例，第三产业比重加大；•上海市产业结构呈现“三二一”格局，长三角其他主要城市产业结构以第二产业为主；•同世界主要国际大都市相比，上海第三产业占GDP比重50%，国际都市第三产业占GDP比重超过80%，上海的第三产业发展水平相对较低，还有较大的增长空间。长三角区域相对发达城市的服务业已成为经济增长的新引擎。与国际发达城市相比，上海第三产业仍有较大发展空间。Page70500100015002000250030000%5%10%15%20%25%30%上海第三产业结构18%16%13%13%8%6%6%20%批发和零售业金融业房地产业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业租赁和商务服务业教育其他上海第三产业产值结构上海第三产业产值结构上海第三产业产值结构上海第三产业产值结构（（（（2006））））上海第三产业行业规模及增速上海第三产业行业规模及增速上海第三产业行业规模及增速上海第三产业行业规模及增速（（（（2004-2006））））3年总产值规模（亿美元）年均增速科学研究、技术服务和地质勘查业公共管理和社会组织教育租赁和商务服务业信息传输、计算机服务和软件业交通运输、仓储和邮政业金融业批发和零售业资料来源：《2007上海统计年鉴》上海第三产业近年来发展规模较大增速较快的为“批发零售业”、“金融业”、“交通运输、仓储和邮政业”，位于第二梯队的为“信息传输、计算机服务和软件业”、“教育”、“科研”等行业。Page8国际资本对江浙沪的转移趋势江浙沪江浙沪江浙沪江浙沪FDI（（（（2000-2006））））010020030040050060070080090020002001200220032004200520062007江苏浙江上海0%20%40%60%80%100%江苏上海浙江第一产业第二产业第三产业0%20%40%60%80%100%江苏上海浙江第一产业第二产业第三产业江浙沪江浙沪江浙沪江浙沪FDI产业比重产业比重产业比重产业比重（（（（2000））））江浙沪江浙沪江浙沪江浙沪FDI产业比重产业比重产业比重产业比重（（（（2006））））复合年均增长43%复合年均增长9%•中国经济持续高速发展，自2000年起银行、保险业开始全面对外外资开放，带动FDI增长。2000-2004年间江苏浙江及上海FDI复合年均增长率为43%；•而由于中国在制造业准入门槛提高，税收优惠政策调整，自2006年起江浙沪FDI开始下降。2004-2007年间复合年均增长率仅为9%.•从2000年与2006年江苏浙江上海的FDI产业比重比较可以看出，江苏和浙江的FDI以第二产业为主，而上海FDI已从偏重二产转为三产。江浙沪江浙沪江浙沪江浙沪FDI趋势分析趋势分析趋势分析趋势分析Page9江苏第二产业中FDI行业发展状况166349采矿业制造业电力、燃气及水的生产和供应业建筑业江苏第二产业江苏第二产业江苏第二产业江苏第二产业FDI行业分布行业分布行业分布行业分布（（（（2006））））江苏制造业江苏制造业江苏制造业江苏制造业FDI行业规模及增速行业规模及增速行业规模及增速行业规模及增速（（（（2004-2006））））050100150200250-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%3年总投资规模（亿美元）年均增速通信设备、计算机及其他电子设备制造业交通运输设备制造业金属制品业纺织服装、鞋、帽制造业通用设备制造业专用设备制造业电气机械及器材制造业资料来源：《2007江苏统计年鉴》江苏的FDI偏重二产中的制造业，并以电子信息、纺织、设备制造、金属制品等行业为重点。•得益于上海在电子