Page0谨呈:杭州创新创业新天地建设发展有限公司2008年4月杭州创新创业新天地项目发展策略研究中期成果报告Page1报告框架项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位物业组合及总体布局建议物业组合及总体布局建议分期开发与经营策略建议分期开发与经营策略建议项目可发展物业分析项目可发展物业分析酒店/公寓式酒店市场分析酒店/公寓式酒店市场分析酒店/公寓式酒店物业定位酒店/公寓式酒店物业定位商业市场分析商业市场分析商业物业定位商业物业定位办公市场分析办公市场分析办公物业定位办公物业定位财务分析财务分析机遇与挑战分析机遇与挑战分析项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究文化娱乐市场分析文化娱乐市场分析文化娱乐物业定位文化娱乐物业定位相关案例借鉴相关案例借鉴第一阶段Page2项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位区位关系周边竞争与共赢交通可达性环境资源机遇与挑战分析/SWOT机遇与挑战分析/SWOT经济背景规划背景产业驱动政策驱动人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page3杭州地处长江三角洲南翼,杭州湾西端,钱塘江下游,京杭大运河南端,是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市同时处于“上海-南京-杭州”和“上海-杭州-宁波”小三角都市圈内,受上海两小时经济圈辐射,是长江三角洲南翼区域的中心城市,综合经济实力在长三角十六个城市中排名第三。杭州市区域位置解读杭州市地理区位与经济区位上海26%苏州12%无锡8%南京7%温州5%绍兴4%常州4%嘉兴3%扬州3%镇江3%湖州2%南通4%台州2%舟山1%杭州9%宁波7%长三角各城市GDP比重上海-南京-杭州都市圈上海-宁波-杭州都市圈本项目杭州市区位条件优越,经济实力排名靠前,受上海辐射明显,为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫。Page4杭州市具有很好的第三产业发展基础。虽然下城区第三产业产值不高,但下城区第三产业产值占全区GDP的比重很大,目前已接近80%,说明下城区是以第三产业为主导产业的城区。虽然下城区第三产业产值占全市比重不高,但下城区相对杭州市,第三产业占GDP的比重更高,2007年下城区第三产业产值占全区约78%,而杭州市仅达到45.7%。杭州市和下城区第三产业经济状况分析杭州和下城区第三产业比较分析单位:亿元长三角主要城市第三产业产值和产值比重比较99414588344130592676267650.6%32.7%44.9%40.1%47.5%38.7%020004000600080001000012000上海苏州杭州无锡宁波南京0%10%20%30%40%50%60%第三产业产值三产占GDP比重杭州市第三产业的产值仅次于上海和苏州,而三产占GDP的比重也仅低于于上海市和南京市,表明杭州市第三产业基础很好,具有很好的第三产业发展基础。02004006008001000120014001600180020002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年(F)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%杭州第三产业产值下城区第三产业产值杭州三产占GDP比重下城区三产占GDP比重Page510%60%90%40%0%20%40%60%80%100%下城区南部下城区北部第二产业第三产业2006年下城区北部与南部产业结构对比2006年下城区北部与南部商贸收入利润对比下城区北部与南部产业结构比较分析下城区共辖8个街道,其中文晖、东新和石桥三个街道属于北部地区。下城区北部与南部地区的产业结构有较明显的差异,工业经济仍然是北部地区经济发展的主导产业,服务业基础相对薄弱。下城区是以第三产业为主导产业的城区,但内部产业结构极为不均衡,为了让全区产业结构更为均衡发展,下城区北部地区的第三产业应加强发展。20.1%7.6%79.9%92.4%0%20%40%60%80%100%商贸收入商贸利润北部地区南部地区Page6杭州市主要产业聚集区分布通讯设备、软件、集成电路高新技术产业开发区1制造业区汽车、机械、通讯、纺织服装萧山经济技术开发区2机械、食品饮料、医药、电子信息杭州经济技术开发区3电子信息、通讯中恒世纪科技园8通讯、软件、科技环保、集成电路东部软件园6软件、通讯、自动化高新软件园7软件、自动化技术拓峰科技园3时尚设计、艺术、文化传播西湖创意谷6正处于招商中湘湖文化创意园10文化传媒、广告设计下沙传媒创意园7家居装饰、建筑设计唐尚4335广告设计、IT科技、电子信息乐富智慧园8正处于招商中运河天地创意园9尚处于建设中钱江新城商务区4尚处于建设中白马湖生态创意城11广告设计、服装设计、家具设计A8艺术公社4家居装饰、摄影、绘画LOFT493数字娱乐、动漫设计、软件高新动画产业园2数字娱乐、动漫设计、电子商务数字娱乐产业园1创意产业园区通讯、仪器仪表、电子信息华业高科技产业园9软件、集成电路设计、电子信息天堂软件园5节能环保科技、软件、动漫科技高新节能环保科技园4软件、通讯、电子信息西湖数源软件园2信息技术,生物医药、新材料浙江大学科技园1科技产业园区IT科技、电子信息、数字动画滨江商务区3商务商贸、金融证券、传媒文化武林-庆春-湖滨区域2IT科技、商务商贸、咨询中介黄龙-城西区域1商务服务业区主导产业园区名称编号类型杭州市产业布局状况¾制造业主要分布在远离主城区的产业开发区内。¾现代服务业主要位于主城区传统中心地段和新城中心区,并形成了一定的规模效应。¾科技园区主要分布在主城区的大学周围以及滨江区高新技术开发区内,产业集聚明显。¾创意园区主要分布在主城北部原工业区域,新城周围也有分布。同时创意产业类型主要集中在设计服务、电信软件、工艺时尚三类。24图例开发区商务区科技园区创意园区NNN6234513451本项目本项目1986103321178921327N杭州产业呈现出按区域集聚发展的特征,主城区成为现代服务业、高科技产业、创意产业的集聚区。Page7项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位区位关系周边竞争与共赢交通可达性环境资源机遇与挑战分析/SWOT机遇与挑战分析/SWOT经济背景规划背景产业驱动政策驱动人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page8杭州城市的发展方向,将引导产业和人口向北部区域集中,将会对本项目的人口导入和产业发展形成一个良好的推动。杭州城市规划发展方向分析城市发展方向城市发展方向城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展,实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略,形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。城市布局形态城市布局形态采用点轴结合的拓展方式,组团之间保留必要的绿色生态开敞空间,形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。杭州市中心城将会承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能,逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。下城区北部地区位于城市发展轴线之上,未来将会承担商贸、居住、工业、物流、等产业功能。本项目Page9目前商务商业功能区未来商务商业功能区杭州市商务商业功能组团分析杭州目前商务商业功能区主要以武林、庆春、吴山和黄龙为主。通过各项指标评价,在未来新商务商业功能区发展中,创新创业新天地竞争能力排在钱江新城和滨江之后。杭州未来商务商业功能区较多且分散,通过全面比较,城北区域未来将面临钱江新城及滨江的区域性竞争。滨江区武林吴山本项目庆春滨江钱江新城下沙黄龙城北18161412排名小计4321优先顺序1234物业成本3421人力资源4231区位4231政策扶持4321产业关联度2314产业基础下沙创业新天地滨江钱江新城区域排名指标注:排名分值越低表明优先性越高未来商务商业聚集区发展可能优先性比较Page10下城区规划功能分析中央商务圈本项目本项目都市产业圈产业发展现状产业未来规划中央商务圈会展经济圈都市产业圈传统中央商务区,现代服务业发展繁荣,以金融保险、商贸商务、文化传媒、中介服务等为主导产业。继续强化中央商务区的建设,大力发展现代服务业,建设成为杭州市的商贸中心、金融中心。发展中的会展业集聚区,目前众多会展场馆已集聚于此,成为中央商务圈的重要补充。建设大规模、高水平、国际型的综合会展设施,逐渐建设成为杭州的会展、文化中心。产业结构相对落后,对城市经济的贡献不明显。目前城市化速度较快,传统制造业逐步迁出。下城区城市发展重心逐渐北移,都市产业圈拥有广阔的发展潜力,现代服务业和都市型工业将得到较大提升。会展经济圈本项目所在区域是十一五期间下城区重点打造区域,现代服务业和都市型工业将得到较大提升。Page11经济背景–作为长三角南翼核心城市,杭州市经济保持高速运行,经济总量不断提升,发展前景广阔。–近年来,杭州市产业结构日趋合理,第三产业逐渐成为城市的产业发展重点。–作为传统中心城区,下城区服务业高度集聚,产业结构优于其它各区县,具备较好的经济基础。–下城区北部是传统的工业发展区域,第三产业基础较薄弱,应加大发展力度,平衡经济发展结构。规划背景–下城区北部地区位于杭州城市发展轴线上,将会成为中心城区的产业和人口导向区域。–杭州市商务商业功能版块较为分散,且版块较多,未来面临客群分流压力。–下城区规划以创新创业新天地为核心发展成为次级商务商业中心,但周边存在类似功能组团,可能影响其发展。项目背景总结对本项目的启示•杭州市第三产业经济基础较好,特别是西下城区。但是下城区北部和南部相比存在经济结构不均衡的情况,应大力加强北部地区服务业发展。•创新创业新天地位于杭州城市发展方向上,其规划为次级商务商业中心,但从全市范围内看,未来创新创业新天地发展的优先性排在钱江新城和滨江区域之后。项目背景研究总结Page12项目发展驱动力研究项目发展驱动力研究项目背景研究项目背景研究项目总体定位项目总体定位区位关系周边竞争与共赢交通可达性环境资源机遇与挑战分析/SWOT机遇与挑战分析/SWOT规划背景经济背景产业驱动政策驱动人口驱动相关案例借鉴相关案例借鉴Page13区位关系城北区域的西侧和南侧已形成一定规模商业功能区,商务功能则相对薄弱。拱宸桥区域由于拱墅区政府的大力扶持,而且启动较早,将成为本项目未来的直接竞争区域;东新社区的商业能级较低,对本项目不会产生较大影响。下城区北部的大型居住组团及规划的石桥商贸物流组团是本项目的直接辐射区。未来城北区域整体环境成熟后,本项目接受市中心区域产业辐射,同时将形成新的辐射区域,半山甚至主城区以北的一些小村镇均将纳入辐射范围。直接竞争区域成熟商业/商务区域未来商业/商务区域本项目直接辐射区域目前杭州市域各个成熟功能板块商务与商业各有侧重,平衡好这两种功能关系将是本项目的机会点之一;杭州主城区边缘的商业/商务资源相对匮乏,本项目未来的机会点还在于发挥边际效应,拓展自身辐射范围。拱宸拱宸桥功桥功能区能区东新社区东新社区城西城西//黄龙黄龙功能区功能区武林武林//庆春庆春功能区功能区火车东站火车东站功能区功能区项目地块和平会展和平会展功能区功能区Page14周边竞争与共赢未来3年内完成土地整理39万平方米“十字金街”5用地规模680亩,其中部分为商办用地18万平方米28万平方米22万平方米9.9万平方米开发规模已立项4已立项,含酒店、办公、商业(汽车4S店、家具商场华丰区块3杭氧厂机床集团新华广场名称未来3年内启动2预计2010年左右开业1年底搬迁,2009年出让6目前进展编号注:除上述地块以外,本项目三公里范围内还规划有一定规模商办用地,但这些地块尚为列入近期启动计划,存在一定变数,因此暂不纳入未来供应统计范围。项目周边商办用地未来供应情况461/23项目地块5未来三至五年内,本项目所在区域将有较大规模的商办物业供应量,在共同打造新兴商圈的同时也不可避免的形成竞争分流。Page15轨道交通可达性轨道交通的建设为项目所在区域的开发提供了机遇,但本项目并不是地铁