新城高增长模式研究及潜在风险

新城高增长模式研究及潜在风险2018年8月新城地产规模提速01新城地产高增长路径02新城地产高增长背后的风险分析03结论与启示04PART1新城地产规模提速过去的两年是中国房地产市场高歌猛进的两年，全国商品房销售额、销售面积快速发展。以郑州、苏州、南京、合肥等城市为代表的二线城市楼市行情向好，继而三四线城市的发力，使得中国房地产市场异常的引人关注，也招致了更为严厉的调控政策。尽管政策高压，但市场整体没有发生根本的变化，企业规模也在不断扩大，集中度不断上升房地产企业规模提速图：2000-2018年中期中国商品房销售金额、销售面积及同比情况-40.00-20.000.0020.0040.0060.0080.00100.000200004000060000800001000001200001400001600001800002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018H销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售面积同比（%）销售金额同比（%）数据来源：国家统计局、同策咨询研究部房地产企业是房地产市场的重要参与者，在市场向好的趋势下，房地产企业如浴春风。近两年来，走规模发展路线几乎成为了中国房地产企业的风向标，行业巨头逐渐露出水面，独角兽企业、黑马企业进入大众视野，整个行业集中度在不断提高，一些房企销售规模惊人房地产企业规模提速0.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02011201220132014201520162017TOP3TOP5TOP10TOP20数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部图：2011年-2017年房地产企业销售规模集中度情况2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控股在2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长94%，增速在TOP20房企中位列第五位图：2017年销售金额TOP20房企两年销售金额增长值及销售金额增长率数据来源：公开信息整理、同策咨询研究部房地产企业规模提速78%45%34%142%47%20%-4%77%28%41%8%40%94%53%96%48%162%158%88%86%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%180%01000200030004000500060002016年销售金额2017年销售金额2017年销售金额增长率（%）2017年，在楼市调控不断加码的市场背景下，品牌房企凭借自身优势，销售规模不断扩大，行业集中度进一步提升。新城控股2017年也交出了一份靓丽的业绩单。2017年，新城控股规模快速增长，当年销售金额达到1264.7亿元，较2016年增长94%，增速在TOP20房企中位列第五位。而2018年上半年新城控股销售金额达953亿元，排名已跃居第8位，全年销售目标已经过半房地产企业规模提速0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.000200400600800100012001400201020112012201320142015201620172018H图：2010-2017年新城控股销售金额、同比及排名情况（单位：亿元、%、位）19243128252115134124.830403030207919161606.21217953937852050010001500200025003000350040004500图：2018年1-6月典型企业销售金额及排名情况（单位：亿元、位）12345678910N代表房地产企业销售金额排名数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部80.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00碧桂园万科中国恒大融创中国保利地产中海地产龙湖地产华夏幸福华润置地绿城中国新城控股3年复合增长率（%）5年复合增长率（%）高歌猛进的市场，为房地产企业规模发展提供了氛围，房企销售增速快速提升，企业增长活力旺盛，以2017年末期数据为例，以万科、碧桂园等典型企业销售规模复合增长率来看，都呈现出了较高的增长速度。其中，新城控股3年复合增长率达到72.77%，仅次于融创中国，5年复合增长率也达到51%，位居第三位。反映出新城控股近年来销售规模快速增长的趋势房地产企业规模提速图：2017年典型房地产企业销售金额复合增长率情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部市场的良好势头使得新城在盈利规模和能力得到提升。在2014年之前因为本身规模较小，新城利润规模并不大仅为10亿级别，但在2015年市场的好周转，新城利润规模和销售毛利率大幅提升，特别是在2017年其利润规模达到60亿元，销售毛利率达到接近30%，在2018年中期，新城业绩保持高速增长，毛利率提升至31.9%房地产企业规模提速图：2012-2018年H1新城控股净利润及销售毛利率情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部051015202530350102030405060702012201320142015201620172018H1净利润（亿元）毛利率（%）PART2新城地产的高增长路径企业发展的5个维度近年来房地产企业规模的快速增长是有目共睹的，但是规模的增长并不能简单的概述为企业成长的全部。为了较为全面的分析新城地产是如何做到规模的高速增长，我们从五个维度进行分析，分别是规模积累、运营效率、增长品质、成本控制、稳健发展五个方面，以求更全面的分析新城地产高速增长的路径规模效率品质成本稳健规模效率品质成本稳健发展历程：新城地产国内少有的双上市平台房企销售规模：销售业绩快速增长，长三角、中西部成贡献大户土地储备：充足土储为高成长保驾护航多元化：住宅+商业双轮强驱动模式抓住市场快速增长周期-100102030400500100015002000201020112012201320142015201620172018E新城控股销售金额（亿元）全国商品房销售金额同比增速（%）企业规模的快速发展离不开市场环境的支撑，换句话说企业的发展战略要符合市场变化的大趋势。新城地产规模的快速发展主要从2014年起，当年销售金额仅为245亿元，但经过4年的快速发展销售金额已达1264亿元，三年复合增长达到72.7%，并在2018年制定下1800亿元的销售目标，而在此时期，中国房地产市场也高歌猛进，特别是2016年商品房销售金额同比增长34.7%。可以看出新城地产在市场整体向好的趋势下，销售业绩取得快速发展高速发展期2014-2017年全国商品房市场增速分别为-6.3%、14.4%、34.7%、13.7%2014-2017年新城控股销售金额分别为18.8%、30.3%、103.7%、94.4%2014-2017年新城控股新增土地储备面积分别为440、758、1464、3392.8（万平方米）图：2010-2017年新城控股销售金额及全国商品房销售金额对比情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部新城地产发展历程新城地产创建于1993年，大本营位于江苏的常州市，从深耕一个城市到布局全国，项目逾300多个项目，其间公司发展历程经历了多次转折，但细数其发展历程大致有两条线可追溯，一条为业务线，另一条为资本线，在2016年A股市场上市后，其也是国内房企少见的双平台上市房企之一1993新城团队在常州成立2001新城借壳“五菱B”登陆资本市场，股票简称“新城B”20021996成为常州市场领先者走出常州，实现城市公司到区域公司的突破2008涉足商业地产，房企百强前202010战略重心转移至上海，销售额首次突破100亿2011大胆超越长三角区域，布局武汉、长沙等中部核心城市20122014公司加大全国化布局步伐，进入南昌、济南、长春等20152017销售金额突破千亿，达1264亿元,新城发展登陆H股，成为双平台上市房企公司将B股停止上市，而整体打包A股上市，实现A股H股同时上市业务线历程资本线历程数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部新城地产发展历程即使是双平台上市，但最终公司董事长王振华还是以绝对的控股优势成为H股上市平台新城发展控股（1030.HK）实际控制人，以及A股上市平台新城控股（601155.SH）的实际控制人，集中的股权结构保证了稳定的控制权，保障了公司战略的稳定性。也可以看出新城发展控股是新城控股的股东，股权占比67.14%王振华InfinityFortuneDevelopmentLimitedFirstPriorityGroupLimited富域香港投资新城发展控股（1030.HK）香港创拓发展有限公司常州富域发展有限公司常州德润咨询其他有限售流通股其他非限售流通股新城控股（601155.SH）100%100%100%72.3%100%100%61.04%6.1%0.99%31.87%销售规模——业务和版图在“以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部扩展”的“1+3”扩展战略指引下，新城的全国版图逐渐扩大，其中2017年末，长三角已进驻城市达到50个、珠三角8个、环渤海9个、中西部15个。另外，近年来新城地产通过“住宅+商业”双轮驱动助力新城版图扩张，规模化效应更加明显9个城市50个城市8个城市15个城市住宅项目分布商业项目分布销售规模——销售金额大增城市进入提速2017年新城地产合约销售金额突破1000亿至1264.7亿元，同比增长94%，2018年上半年公司销售金额已达953亿元，同比增长94%，保持了2017年的高增长势头，而2016年的销售金额同比增长达到104%，销售金额的高速增长与新城快速的城市进入不无关系，截止2017年末公司进驻超过70个地级市、200个县级市，总数接近2016年的两倍，全国布局正在稳步推进0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.000500100015002000050100150200250201220132014201520162017未来图：2010-2018年中期新城控股销售金额及同比情况（单位：亿元，%）图：2012-2017年新城控股城市进入数量情况（单位：个）数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部全年目标1800亿元销售规模——长三角销售贡献最大从销售的结构来看，2017年长三角地区城市占比最高，达到75%，体现了公司多年深耕长三角的优势，而环渤海和中西部城市占比的上升也体现出了公司进军全国战略的实施.与2016年对比，更加显示出新城深耕长三角和拓展中西部的力度，这两个区域在销售贡献上占比是增加的。时至2018年上半年，这样的格局并没有发生变化，长三角占比58%、中西部占比27%、环渤海占比13%、珠三角占比3%80%13%6%1%85%9%5%1%长三角中西部环渤海珠三角75%12%10%3%81%8%8%3%长三角中西部环渤海珠三角内圈销售面积外圈销售金额内圈销售面积外圈销售金额图：2017年新城控股销售金额区域占比情况图：2016年新城控股销售金额区域占比情况数据来源：上市公司财报、同策咨询研究部销售规模——新一线城市贡献占半壁江山从城市量级来看，新城地产所布局的新一线城市所销售的金额占据新城总销售金额的半壁江山，其次是二线城市的销售金额占到总销售额的两成左右，相比2016年新一线城市销售占比有所下滑，而在二线城市的销售金额占比增加约12%，主要是由于新一线城市对楼市调控趋严，以及城市布局数量的增加，集中度的分散，而二线城市如常州、嘉兴、南通、合肥等城市销售增加所致，也可看出公司在城市布局上轻车熟路。2018年继续延续了以二线城市为主的投资策略，一线城市占比5%，二线城市占比50%，三四线城市占比约45%7%49%25%19%12%53%20%15%一线城市新一线城市二线城市三四线城市2%44%36%18%5%51%32%12%一