房地产发展分析及市场策略

青岛市房地产市场分析及发展策略经营部一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略一、青岛城市发展方向研究二、青岛房地产政策环境及市场情况三、我公司业务现状、资源、团队等优劣势分析四、青岛公司发展策略青岛位于山东半岛南端、黄海之滨，海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。海岸曲折，岬湾相间，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一（其中省会十个，非省会五个）。面积10903平方公里，辖7区5市。市人民政府驻市南区。2008年末全市户籍总人口为761.56万人，其中市区1159平方公里，人口276.25万人；五市（县级）485.3万人。一、青岛城市发展方向研究——城市概况2007年经济总量占全国总量的19.90%,地区生产总值增长率17.27％,人均生产总值增长率15.68%2007年经济总量占全国总量的20.70%,地区生产总值增长率16.90％,人均生产总值增长率15.14%2007年经济总量占全国总量的15.10%,地区生产总值增长率16.16％,人均生产总值增长率16.76%山东作为环渤海经济区域最南端的省份，紧邻长三角经济带；作为连接连接中国最具活力的两大核心经济区域的省份，其地理位置和自身条件得天独厚；随着经济热点以及国家政策由东南沿海地区向北部沿海地区的转移，山东的区位优势将日益明显，而其经济潜力也将得到最大程度的释放。数据来源：中国统计年鉴一、青岛城市发展方向研究——城市地位结合宏观经济与房地产发展水平双纬度考察山东省各城市的综合实力青岛稳居第一；烟台、济南紧随其后，分列二、三位；青岛济南潍坊淄博济宁东营临沂威海泰安德州滨州聊城枣庄日照菏泽莱芜GDP总量（亿元）房地产开发投资额(亿元)烟台1000200030004000100200300一、青岛城市发展方向研究——城市地位1维模式2维模式3维模式1维模式线状城市的表征：（沿江沿路带状城市，强调通达性，腹地相对狭小）2维模式面状城市的表征：（城市群，强调结构性，功能相对不对称）3维模式(体状城市)的表征：（组团式城市群，强调等级、有序、互补和立体网络性，最大限度获取“发展红利”，城市的核心是产业。）改革开发以来，青岛城市快速扩张，由原来的带状布局发展为组团式城市群。一、青岛城市发展方向研究——城市发展主城区“四横三纵”四横：仙山路；国家重点公路青岛—红其拉甫线主城区段及延长线；鞍山路—辽阳路及鞍山路向西延长线；延安路—宁夏路—银川路。三纵：环胶州湾高速公路主城区段及延长线；山东路—重庆路；青银高速公路（市区段）。高速公路“六条放射、两条穿境、一条环路”⑴六条放射——国家重点公路青岛—红其拉甫线和济青、青平、青银、青威、莱青高速公路。⑵两条穿境——同三和潍莱高速公路。⑶一条环路——环胶州湾高速公路。主城区“四横三纵”、高速公路网未来规划为“六条放射、两条穿境、一条环路”的总体格局城市公路建设一、青岛城市发展方向研究——城市发展未来水路交通将极大的缓解主城区交通压力城市水路建设现有水路交通-轮渡青岛市现有水路交通有两条，分别是团岛—黄岛对开、团岛—薛家岛对开。从团岛到黄岛轮渡用时30分钟、快船用时15分钟，从团岛到薛家岛轮渡用时45分钟，快船用时25分钟。未来水路交通-海上巴士四方滨海新区作为全市“拥湾发展”战略格局的首个项目，目前四方区政府将项目的规划设计交由美国朗润国际规划设计有限公司负责，预计两月后将出台初步规划方案，年内启动新区内的道路及管网建设。在滨海新区的规划设计方案中，有一条特殊的交通线路项目，那就是“海上巴士”。据悉，如果方案通过的话，滨海新区将是这条“海上巴士”线路的“总站”，市民可以在这里买到通往全市海岸线任何一处的船票。只要条件允许，“海上巴士”可以在胶州湾和前海任何一处设立停靠站，市民可以乘坐“巴士”去上班或出游。一、青岛城市发展方向研究——城市发展青岛铁路建设助推城际“1小时”经济圈青岛铁路北站，站场规模近10万平方米，其中站房建筑面积4.2万平方米，站台无柱雨棚4.5万余平方米，车站总建筑面积达7.7万平方米，预计2009年铁路北站开工建设，整个工程工期两年。并承担大多数中长途旅客列车的运输工作。本市将把该客站打造成主要客站，而青岛站将逐步成为动车组专用车站。至2010年，本市将投资10亿元建设半岛城际铁路青岛段，具体线路为：青岛新客站出发，途经沧口火车北站、莱西、莱阳、桃村、烟台福山到达威海荣城；投资5亿元建设半岛城际铁路环线青岛段，具体线路为烟台福山经威海、沧口火车站北站，最终到达青岛新客站。城市铁路建设一、青岛城市发展方向研究——城市发展地铁有利于加快城市化进程、缩小南北差距城市地铁建设2014年一期工程建成后，预计日输送客流达23.5万人次。2020年，三期工程全部建成后，日客流量将达122万人次。根据规划，从交通效果来看，2020年公共交通承担的出行比重达35%，而轨道交通所承担的比例将达到17%。地铁的影响1、缩小南北差距，推动相关行业发展地铁一号线建设，能拉动四方、李沧、城阳区的房地产业、商业、广告业、旅游业等迅速发展，加快产业转移和土地增值，形成新的商业圈和产业经济带。根据有关研究证实，青岛地铁建设以及运营后带来的区位效益可使南北之间的人均收入差距缩小15%～25%，市区与郊区城市化率差距可缩小25%～30%。2、缓解交通压力目前本市机动车保有量已突破130多万辆。与公交车相比，地铁不受天气和道路状况的影响，更加安全环保、快捷准时，一小时可单向运送旅客4万人，运量是公交车的5倍；设施先进，乘坐舒适，而且与火车站和空港相连，建成后将进一步改善公共交通，减少市民对私家车的需求和汽车尾气的排放。一、青岛城市发展方向研究——城市发展青岛市区已初步形成“四纵五横”快速公交走廊城市公交建设到2010年前，本市计划投资5亿元建成“四纵五横”快速公交走廊。“四纵”为火车站至流亭机场线路、五四广场至城阳线路、浮山所至青岛机场线路、啤酒城至青岛机场线路，“五横”为团岛至国际会展中心线路、火车站至汽车东站线路、四方到汽车东站线路、沧口至东李村线路、城阳至仰口线路。调整开辟通达奥运会主会场的公交线路，把浮山湾枢纽建成方便高效的公交枢纽。预计两年内将新开10条公交线路，使公交线总长度达到145条，市区市民出门300米内就有公交站点。一、青岛城市发展方向研究——城市发展滨海大道开发区青岛市区胶州海底隧道海湾大桥南济青高速同三高速公路2011年将通车的海底隧道和2010年通车的海湾大桥将极大加强黄岛与青岛市区的联系，更好的承接市区人口和产业的转移。一、青岛城市发展方向研究——城市发展青岛市确立“一主三辅多组团”城市发展框架空间发展战略：依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射。构筑“一主三辅多组团”的现代化城市框架，打造环胶州湾地区核心圈层，构建以环胶州区域为核心圈层，以胶南、胶州、即墨为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局。并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，推进半岛区域一体化进程。平度市莱西市琅琊组团螯山组团胶州市主城区即墨市黄岛区崂山区红岛田横组团胶南市一、青岛城市发展方向研究——城市战略规划城市性质:中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。城市职能:中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。城市发展目标:实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市。2020年，市域总人口规模控制在1200万人以内，城镇化水平达到75%以上。中国东部沿海重要中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、滨海旅游度假城市。青岛市规划目标一、青岛城市发展方向研究——城市战略规划•包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。黄岛区红岛(城阳区)•主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。崂山区•主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。青岛主城在拥湾发展战略下，青岛中心城区规划“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”格局。•合理配置商业服务、文化娱乐、金融保险等高端产业要素，完善城市服务功能；发展港口运输、仓储和临港工业，依托经济技术开发区和薛家岛旅游度假区，发展高新技术产业和出口创汇产业。主城区崂山区红岛黄岛中心城区规划一、青岛城市发展方向研究——城市战略规划三辅之城阳区三辅之黄岛区一主（主城区：市内四区）三辅之崂山区唐岛湾中心区、凤凰岛旅游度假区海尔路商务区、温泉修疗养中心、董家口港经济区国际金融商务核心区、中央商务区、城市新都心、滨海欢乐城、青岛新客站、中央居住区多组团（鳌山组团等）政府重点发展区域政府资源投放导向排序城市规划中各区域的定位和重点规划片区可以反映出政府资源投放的侧重和导向胶州湾北部新城区、临空经济区一、青岛城市发展方向研究——城市战略规划城市房地产企业本地重点开发企业全国性开发企业青岛重点房地产企业青岛海信房地产股份有限公司青岛海尔房地产开发投资有限公司青岛百通城市建设集团股份有限公司青岛建设集团公司青岛银盛泰房地产有限公司青岛天泰房地产开发股份有限公司青岛欧美房地产开发有限公司青岛隆海集团有限公司青岛信达……万科集团大连万达中海地产保利置业上实地产绿城中国和记黄埔龙湖地产卓越集团……一、青岛城市发展方向研究——城市房地产概况不易发生波动轻度波动容易发生大幅度波动不易发生波动市场波动/控制房地产支持房地产支持房地产政府实力很强实力很强实力增强实力较弱开发企业集中度极高集中度高有一定集中度集中度低GDP增长缓慢GDP高速增长后进入一个稳定的阶段GDP高速增长，变化快GDP增长缓慢经济发展需求萎缩需求长期稳定，本地外地均衡，投资需求稳定在10-15%高速增长，开始出现投资需求和外地购房缓慢增长，本地自住为主需求衰退期成熟期发展期初始期城市化停滞城市化放缓高速城市化城市化起步城市发展量价关系成交量萎缩，价格稳定价格稳定上涨，成交量稳定价格波动大，成交量增长快价格低成交量低不易发生波动轻度波动容易发生大幅度波动不易发生波动市场波动/控制房地产支持房地产支持房地产政府实力很强实力很强实力增强实力较弱开发企业集中度极高集中度高有一定集中度集中度低GDP增长缓慢GDP高速增长后进入一个稳定的阶段GDP高速增长，变化快GDP增长缓慢经济发展需求萎缩需求长期稳定，本地外地均衡，投资需求稳定在10-15%高速增长，开始出现投资需求和外地购房缓慢增长，本地自住为主需求衰退期成熟期发展期初始期城市化停滞城市化放缓高速城市化城市化起步城市发展量价关系成交量萎缩，价格稳定价格稳定上涨，成交量稳定价格波动大，成交量增长快价格低成交量低城市房地产由“发展期”向“成熟期”迈进近几年青岛市的经济快速发展，尤其是05年以后，GDP增长速度保持在16%以上，人均GDP也攀上了新的高峰；05年以后房地产销售面积增幅、销售价格涨幅均有稳定趋缓的态势；随着房地产市场的越来越成熟，更多的国内外知名开发企业选择了进驻青岛市场，城市房地产市场正由发展期向成熟期迈进；一、青岛城市发展方向研究——城市房地产概况结论一：未来十年企业战略发展规划建议一、青岛城市发展方向研究——城市房地产概况一阶段（2010-2012年）二阶段（2013-2015年）三阶段（2016-2020年）竞争态势以两改项目为主要土地来源黄岛区城阳区是土地主要供应区域中密度住宅用地为主经济保持高速增长城市化进程加快经济保持稳步增长城市化进程加快经济保持稳步增长城市