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fdc.21ask.com中管网房地产频道金融街后沙峪项目可研报告2007年12月24日fdc.21ask.com中管网房地产频道汇报提纲第一部分：项目概况第二部分：城市及区域发展分析第三部分：项目用地分析第四部分：区域房地产市场分析第五部分：市场预期发展判断第六部分：区域重点个案分析第七部分：项目初步方向及经济效益分析第八部分：项目综合评价fdc.21ask.com中管网房地产频道项目概况fdc.21ask.com中管网房地产频道项目基本概况项目类型：项目公司股权收购；项目位置：北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路5号；东至沙峪南路，南至嘉浩别墅，西北至西白辛庄；占地面积：163164.66平方米；用地性质：已取得《国有土地使用证》（京市顺其国用（2004出）第10148号）原土地使用权人：北京盟科置业有限公司；土地用途：别墅、公寓及配套；土地使用权年限：70年（1995年8月9日至2065年8月8日）；地块现状：项目用地共260亩，其中43亩在建工程（30栋别墅的地基），217亩土地约有165户住户未拆迁，另有一个鱼塘和一个苗圃。项目位置fdc.21ask.com中管网房地产频道项目位于中央别墅区的核心位置项目区域位置关系fdc.21ask.com中管网房地产频道城市及区域发展分析fdc.21ask.com中管网房地产频道北京城市发展规划北京市的规划，强调了“两轴－两带－多中心”新型城市空间结构。fdc.21ask.com中管网房地产频道北京市区县功能定位在新编北京城市总体规划中，通州、顺义、亦庄是三座重点发展的新城。首都功能核心区东城、西城、崇文、宣武，我国政治、文化中心和国际交往中心。城市功能拓展区朝阳、海淀、丰台、石景山，实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。城市发展新区通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区，制造业和都市型现代农业的主要载体，疏散城市中心区产业与人口的重要区域。生态涵养发展区门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆，北京的生态屏障和水源保护地。fdc.21ask.com中管网房地产频道顺义规划定位按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。按照规划，顺义重点新城确立了“一港、两河、三区、四镇”的城市空间结构。一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇———杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。fdc.21ask.com中管网房地产频道顺义经济发展状况2005年顺义区顺义区GDP276.1亿元，比上年增长19.6%，占全市GDP的比重为4%。按北京市统计局2005年常住人口计算人均GDP为4812美元。其中第一产业19.9亿元，比上年下降4.8%，占全市第一产业的比重为20.3%；第二产业168.3亿元，比上年增长24.6%，占全市第二产业的比重为8.3%，在第二产业中，工业增加值153.1亿元，比上年增长25%，占全市工业增加值的比重为9%；第三产业87.9亿元，比上年增长17.4%，占全市第三产业的比重为1.8%。三次产业结构为7.2：61：31.8。顺义区经济总量和人均GDP均位居北京城市发展新区第一位经济总量和人均GDP城市发展新区各产业增加值fdc.21ask.com中管网房地产频道顺义城市人口交通发展规划人口增长：增速迅猛顺义新城建设用地规模108平方公里，到2020年，常住人口将达到139万人，其中顺义重点新城规划人口规模为70万至90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。城市建设：空间充足城市建设用地有20余平方公里可开发利用，有1000-1500万平方米的开发空间可以进行高品质住宅、商务办公、商务餐饮的建设。区域交通：四条轻轨规划的轨道交通包括2020年建成地铁15号线、市郊铁路S6线及S3线、轻轨L1线，运营线路总里程约57公里。加之正在建设的机场轻轨，它们将贯穿顺义新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心城、通州、平谷、怀柔、昌平等新城。fdc.21ask.com中管网房地产频道顺义产业发展规划顺义以临空产业和现代制造业为重点，全面引导区域产业向高端、高效、高辐射力的方向发展。第二产业重点发展电子及通讯设备制造、微电子等高新技术产业，汽车制造、装备制造等现代制造业，以及设计研发、食品饮料、服装、包装印刷、家具等都市型工业。第三产业重点发展航空物流、国际会展、国际商务、文化创意、商业餐饮、旅游休闲等，强化现代服务业的高端环节，积极引进具有总部职能的物流结算中心、数据中心和决策中心。进一步优化经济结构，调整三次产业比重。fdc.21ask.com中管网房地产频道新世界开发丽斯花园龙湾别墅创造热销神话龙湖·滟澜山盛装开盘2007年2005年1997年丽宫千万级别墅开发2006年开发裕京花园、香江花园1996年中粮开发名都园别墅1995年丽京入驻中央别墅区1992年第二个外销别墅龙苑1993年中西结合的优山美地2004年观唐首开中式别墅先河2003年中央别墅区发展历程1992年，完全“空运”的第一栋外销别墅丽京花园落户温榆河畔，2002年，随内、外销房制度的取消，温榆河畔的别墅在面向国内市场的开端，便被冠以“中央别墅区”之名，以ISB为首的众多国际学校、高尔夫球场、马术俱乐部、和睦家医院、日祥广场等国际化配套日臻完善，至2007年，各跨国集团入驻的“顺义国际空港城”初具规模，新国展落户于此，“中央别墅区”将成为北京第一个脱离远郊别墅区的“城市别墅区”。未来北京高端物业核心区fdc.21ask.com中管网房地产频道发展趋势区域经济多元化发展，配套日趋完善；新国展落户，区域商务氛围增强；高品质的千万级别墅豪宅展露头角；国内品牌开发商拿地热；随着国内高端客户的成长，本土置业者关注度增多；中央别墅区发展趋势fdc.21ask.com中管网房地产频道用地分析fdc.21ask.com中管网房地产频道地块交通分析地块大交通环境较好，对外交通较为便利。地块东侧天竺路地块东侧内部路地块距离京承高速后沙峪出口约7公里，约8分钟车程，对外交通较为方便；地块西侧为天竺路，双向四车道，路况良好；地块南侧与嘉浩别墅城之间为普通简易道路，路面较窄，仅能并行通过两辆车辆，且路况较差fdc.21ask.com中管网房地产频道地块外部环境分析地块位于中央别墅区内，但本地块周边的别墅项目及周边环境现状较差，目前尚未形成较好的居住氛围，须通过项目自身造势。地块东侧紧临天竺路，路况较好，但有少量货车通行，对本项目存在噪音干扰；天竺路东侧为沿街小商铺，建筑较为陈旧，但对本项目影响不大；地块南侧为嘉浩别墅城，与本项目相邻部分目前荒至，对本项目不利；地块西北为普通农村民宅，建筑陈旧，环境较差，存在一定负面影响。地块西北侧民宅地块东侧天竺路及路边商铺地块南侧嘉浩别墅城fdc.21ask.com中管网房地产频道地块自身条件分析地块内部民宅地块内部鱼塘地块内部苗圃地块东西方向较长，仅东侧一面临街，其它三面均被民宅及较差的别墅包围，形象展示面小，不利于本项目形象展示；地块内部西南有一鱼塘，面积不大，无利用价值，其余部分地势较为平整；地块东南有成片苗圃，可为将来景观利用；地块内现状为普通民宅，拆迁量大，存在一定的不确定性。fdc.21ask.com中管网房地产频道地块用地分析小结地块大交通环境较好，周边道路路况良好，可达性较强；地块周边物业档次较差，周边环境一般，尚未形成较好的居住氛围；地块周边无可利用的景观资源，需靠项目自身打造；地块临路性一般，形象展示面较小；地块内部地势平坦，但拆迁量较大，给项目开发带来不确定性fdc.21ask.com中管网房地产频道区域现状市场分析fdc.21ask.com中管网房地产频道项目位于中央别墅区的核心位置京顺路京承高速路后沙峪出口机场高速空港工业B区空港工业B区进出口产品加工区新国展首都机场国门商务区机场家属区阿凯笛亚庄园物流区域现状项目分布图龙湾龙湖滟澜山项目地块名都园优山美地嘉浩观唐欧陆苑水木兰亭丽宫美林香槟小镇丽高王府香花畦裕祥花园丽京花园丽嘉花园丽斯花园莫奈花园白露雅园温榆河棕榈滩莱蒙湖香江花园德国印象长岛澜桥兰苑别墅大湖山庄远洋花园fdc.21ask.com中管网房地产频道名称地址容积率物业类型建筑类型建筑园林风格物业管理（顾问）公司物业费（元/平方米·月）每户车位数装修标准现均价（万元/平米，含地下）MOMA万万树顺义区张喜庄出口0.4别墅独栋现代德式简约风格北京当代物业管理有限责任公司62精装修1.9——2.2阿凯蒂亚庄园顺义区后沙峪,温榆河畔,罗马环岛以北1000米处1.2别墅、公寓独栋、双拼、联排、多层板楼西班牙、法式、意大利风格银网物业管理公司（国贸酒店物业顾问公司）6.81毛坯1.3——1.7龙湖滟澜山顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米0.67别墅联排地中海风格龙湖物业72精装修2.1——2.4龙湾别墅顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地0.47别墅独栋原创风格北京凯莱物业管理公司6.92毛坯无优山美地顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南0.4别墅独栋A区中式B美式C西式优山美地物业管理公司102毛坯2.5——3.5丽宫别墅顺义区机场高速公路杨林大道出口，介于机场高速与京顺路之间0.52别墅独栋欧式风格侨乐物业服务有限公司5.62毛坯2.5——5香花畦顺义区空港城后沙峪德国印象北侧1.49公寓6-10层带电梯板楼欧式风格国航酒店、世邦魏理仕2.31毛坯1.05——1.2名都园顺义区温榆河畔0.6别墅、公寓独栋、7-9层带电梯板楼美式风格凯莱国际酒店有限公司81简装，带部分家电0.94——1.2纳帕尔湾顺义区牛山镇潮白河国家森林公园内,顺安东路乔波冰雪世界东侧0.4别墅独栋美式风格北京山水合和物业管理有限公司5.62精装修1.7波特兰花园顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里0.35别墅独栋北美木质风格两颗树物业管理(北京)有限公司7.64精装修1.5——2龙湖香醍别苑顺义区潮白河国家森林公园(乔波滑雪馆北侧)1别墅、洋房独栋、多层电梯板楼地中海风格北京龙湖物业有限公司5/2.981毛坯洋房0.8——2.4万科四季花城顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)1.56花园洋房，普通住宅多层、小高层板楼北欧风格万科物业管理公司小高层1.8/多层1.20.6毛坯0.83东方太阳城顺义区潮白河畔0.8别墅、公寓独栋、多层、小高层板楼美式风格北京顺欣阳光物业管理有限公司1.951.1初装修0.88区域在售项目信息列表fdc.21ask.com中管网房地产频道1容积率1.5龙湖香醍别苑纳帕尔湾东方太阳城波特兰花园丽宫别墅名都园香花畦MOMA万万树优山美地项目位置龙湾别墅万科四季花城容积率0.60.6=容积率=11容积率=1.6阿凯笛亚庄园龙湖滟澜山fdc.21ask.com中管网房地产频道价格方面，区域周边别墅市场单价主要集中在2——3.5万元/平米之间，因不同项目的主力户型区间不同，总价差距较大，从400万—3000多万不等，相对大面积的独栋产品价格相对较高；另外针对具体项目，龙湾别墅以其特色的原创风格和较低的独栋总价受到客户的追捧，龙湖滟澜山的大面宽小进深的联排风格和精心打造的园林景观品质感很强，销售卖点突出，以摇号方式开盘，当日就基本售罄，这都对我们项目有很强的借鉴意义。区域现状市场分析供应量方面：区域内没有新项目面市，未来两年的主要放量在龙湾和丽宫别墅的后期，分别还有约300套和381套入市，另外龙湖和MOMA万万树后期也有一定供应，共约235套左右。总体来说未来区域内潜在供应量仍然较大，市场竞争激烈。客户