全过程造价管理实务(2015)

致高致深致远BeHigher，BeDeeper、BeFurtherSHANGHAIFIRSTSURVEYING,LTD.建设项目全过程造价管理实务上海第一测量师事务所有限公司总经理朱坚本次交流主题：建设项目全过程造价管理实务引言第一节全过程、全方位造价咨询理念第二节招标阶段的造价管理第三节施工阶段的造价管理第四节结算阶段的造价管理第五节独立造价咨询单位作用主讲人简介上海第一测量师事务所有限公司总经理朱坚先生高级工程师国家注册监理工程师国家注册造价工程师国家注册咨询工程师(投资)英国皇家特许测量师（MRICS）美国注册成本工程师（AACE）上海市建筑协会理事兼建筑经济专业委员会主任中国建设工程造价管理协会常务理事兼专家委员会副主任上海市建设工程招标专家管理委员会委员兼经济专家组组长上海市建设工程咨询行业协会副会长兼造价专委会常务副主任主导上海新天地、浦东机场T2航站楼、多条上海轨道交通线、海南三亚瑞吉酒店、上海闸北大宁国际商业中心、武汉绿地中心(616米)、南京紫峰大厦等项目全过程造价咨询服务。主要执笔起草《工程造价咨询业务操作指导规程》、《上海建设工程造价咨询规范》、《建设工程造价咨询成果文件质量标准》，参与中价协组织的《建设项目造价咨询规范》《建设项目工程结算编审规范》等编制工作。目录第一节全过程、全方位造价咨询理念第二节招标阶段的造价管理第三节施工阶段的造价管理第四节结算阶段的造价管理第五节独立造价咨询单位作用第一节全过程、全方位造价咨询理念第二节招标阶段的造价管理第三节施工阶段的造价管理第四节结算阶段的造价管理第五节独立造价咨询单位作用项目建议书及可行性研究阶段•确定投资估算和建设定位设计阶段•选择最佳性价比的设计方案招投标阶段•通过竞争选择承包商施工阶段•过程控制竣工阶段•完工结算•竣工决算项目后评价阶段•检验造价控制执行效果1.“事前、事中、事后”控制相结合的理念：“事前”：围绕前期设计阶段为主的控制“事中”：以项目实施（施工）阶段为主的控制“事后”：以完工结算及竣工决算阶段为主的控制第一节全过程全方位造价咨询理念全过程一体化控制第一节全过程全方位造价咨询理念事前•编制建安造价估算；•针对各专业分包工程的设计方案从投资控制的角度提出专业意见，以达到限额设计的目标；•编制施工图预算或工程量清单，标底，投标报价根据设计方提供的设计图纸，编制工程概算/施工图预算，供建设单位比较方案的经济性；•对各工程开展招标工作及策划。事中•制定造价控制的实施细则，确定控制目标；•编制承包合同的明细工程款现金流量；•参于与造价控制有关的工程会议；•审核施工单位上报的每月（期）完成工作量月报表进行审核，提供当月（期）付款建议书；•对承包方提出签证索赔提供专业咨询意见；•提供造价控制动态分析报告。事后•分阶段完成竣工结算；•办理工程竣工结算；•项目后评估。1.“事前、事中、事后”控制相结合的理念（续）：2.“动态的、全方位、全过程”的控制。动态的：在各阶段节点控制（估算、概算、预算）的基础上持续监控，并对控制目标进行完善、补充、修正全方位的：对各单项、单位、分部、分项工程的全局控制全过程的：在已定的控制目标下，全责、全方面、全过程的控制，强调造价控制的单一责任制。第一节全过程全方位造价咨询理念全过程咨询工作各阶段主要成果文件参考第一节全过程全方位造价咨询理念从成本专业协助设计方案遴选针对设计方案提供估算成本意见，选择最具性价比的方案。建立整体投资控制体系建立投资控制总目标、分项控制目标，作为建安成本控制依据。建立合约及界面分判体系结合项目特点及情况，建立科学系统的合约分判及界面体系。开展招标工作制定招投标计划，主导施工招标工作，遴选最合适的承包单位。跟踪审计过程中跟踪审计，尤其是对影响造价的签证变更做到预警、达到事前控制目标，避免因后续签证变更导致实际成本超出预算。竣工结算及项目后评估。基于跟踪审计结果，以客观公正为原则，把控结算审价，为本项目决算提供依据。3.全过程全方位造价咨询工作目标定义•基于产品定位和当前市场成本水平而预先确定的成本控制标杆。•用于主导建设和开发的控制线。形成特点•项目前期运作过程中经与前期、设计、成本、合约、财税等部门反复探讨、逐步形成。制定阶段•最早可提前至概念设计阶段方案；•最迟宜于初步设计前完成。概念设计方案设计初步设计施工图设计招投标合同实施竣工验收初步投资估算投资估算投资概算投资预算合同价合同价结算价实际投资上图：工程造价对应项目建设各阶段的形态建议目标成本的完成时点第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定项目公司合约造价顾问设计单位集团公司概念/方案设计方案设计估算，形成投资控制目标初步设计文件初步设计概算初步设计概算与控制目标比较差额原因分析、出具专业意见正式报告决策施工图编制施工图预算预算与概算的分部分项比较分析差额原因、与设计单位商讨提供专业意见正式报告决策按图施工调整造价控制目标值决策审核、确认投资控制目标提交合约造价顾问意见提交合约造价顾问如发生变更，流程详见变更流程图决定是否修改决定是否修改达成造价控制目标由左图可见，目标成本的作用体现在：投资控制标杆是指导后续初步设计、施工图设计的控制标杆。指导后续工作所列出的各项经济指标、数量指标可以成为指导设计的参考依据之一（见下例）。多部门参与、逐步形成与前期配套、设计、成本、合约、财税等部门反复探讨、逐步形成。目标成本制定在建设项目所处阶段。案例：某项目设计合同指标约定（相关指标由我司配合提供）第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定目标成本制定的参与部门及涉及专业投资计划销售计划运营成本合约规划目标成本单体建安造价单体综合成本税金财务成本各子项所包含内容：投资计划项目总收入、总支出、利润及利润率销售计划分业态销售收入运营成本项目公司与酒店管理公司各自分担的成本合约规划合同构架、合同分判、采购方式、招标计划、标段划分等，详见后节目标成本综合土地、行政事业收费、建安、开办、销售及管理、财税成本内容单体建安造价分单体（业态）建安造价成本单体综合成本分单体（业态）总成本税金营业税及附加、土增税及企业所得税。财务成本贷款利息、非金融机构贷款成本。财务销售成本项目颜色图例各部门通力协作，已利润最大化为目标完成目标成本的制定第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）目标成本制定的原则文件依据策划定位目标规划设计文本核心原则成本配置合理投入产出最优表述要求内容覆盖全面技术条件清晰策划定位目标是项目投资的总纲目标成本与设计的关系：即依照设计又指导设计，循序渐进不断调整优化的过程总体目标成本在各分项成本中的配置应充分合理活用价值工程原理优化投入产出比目标成本一定需涵盖项目建设的全部所需成本防止遗漏技术条件是指导后续工作的纲领方式多方案比选价值工程全寿命周期成本控制限额设计竞标合同管理第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）【案例】某项目概念设计阶段目标成本的确定案例背景：某项目在概念阶段，由业主、设计、合约造价顾问三方，结合项目定位、成本配置、投入产出比等要素，三方面对面交流，快速高效完成的目标成本。目标成本列出的各项经济指标、数量指标可以成为指导设计的参考依据。4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）第一节全过程全方位造价咨询理念将目标成本分配到各分部，进行限额设计、招标。（左图：某商业综合体造价控制网络图示例）商业综合体项目资金使用量大，建安成本的支出，关系到业主方的融资及财务资金安排、项目节点的确定。（左图：S曲线图）4.事前控制的关键点：目标成本的制定（续）第一节全过程全方位造价咨询理念目标成本分解资金流量图（示例）专业种类多，容易遗漏；各专业时间及空间交叉面复杂；较多招标内容属于有限竞争；需要综合考虑供货、进度、工程、合约、造价、招商、财税等方面综合因素。总包水电暖通设备幕墙装饰外场艺术品采购家具总包完成至什么界面后由装饰及其他单位完成水电预埋谁来做暖通末端谁来收口哪些设备采用甲供幕墙和总包、装饰如何配合，预埋工作怎么处理装饰分几个标段、哪些材料甲方重点把控、与总包、机电如何配合、特殊装饰材料如何计价外场软景、硬景、管线、市政道路、小品、水景如何确定家具、艺术品采购方案如何典型问题示例：•项目实施方式•标段划分与招标方式•合约形式合约规划第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：合约规划与工程界面项目特点•专业需求•各项工作衔接要求开发主体特点•集团+项目公司管理构架•采购公司+项目公司管理要求•总-分包模式•平行发包模式•EPC模式工程计价特征•费率•模拟清单•综合单价包干•总价包干融资及财税•银行的放贷节点•甲供材设备合理避税说明：结合上述五大需求，合理制定合约规划。合约规划结论可能不唯一，但一定有相对最合理。每种规划均有其优缺点，因此合理规划还应配套相应实施方案，减小漏洞。如由第三方顾问协助制定或实施，建议寻求能长期合作，熟知委托方企业文化和管理方式的专职顾问。第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：合约规划与工程界面（续）合约规划小结：从项目整体需求出发，对于项目拟采用的招标范围、承发包模式（包括直接委托及招标）、合同构架、合同分判、采购方式、招标计划、标段划分及其工作界面、合同条款、计价方式向委托方提出的专业优化性建议。招标范围承发包模式合同构架合同分判采购方式招标计划标段划分工作界面合同条款计价方式合约规划第一节全过程全方位造价咨询理念4.事前控制的关键点：合约规划与工程界面（续）第一节全过程、全方位造价咨询理念第二节招标阶段的造价管理第三节施工阶段的造价管理第四节结算阶段的造价管理第五节独立造价咨询单位作用第二节招标阶段的造价管理1关于评标工作基本要求科学、公正、诚信原则依据法律、法规以及招标文件有关规定进行，审查标准统一，分析内容齐全，无重大遗漏配备经验和业务水平与招标项目相适应的项目经理及工程造价人员参加回标分析工作成果应提出明确的意见与建议第二节招标阶段的造价管理招投标工作流程回标分析应包括内容投标文件符合性检查和实质性响应检查商务报价分析与商务报价有关的技术标相关内容符合性分析提出意见或建议2评标工作流程及内容第二节招标阶段的造价管理清标过程中发现投标文件出现下列情况之一的，招标代理机构应在回标分析中如实载明，并建议评标委员会按无效标处理：①未按招标文件要求加盖投标人和法定代表人或法定代表人委托人印章或签字的②采用暗标形式的招标，投标文件编制不符合招标文件相关规定的（参见下图暗标示）3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）某项目总承包招标文件“暗标”要求（示例）③招标未按规定的格式填写，内容不全或关键内容字迹模糊、无法辨认的；第二节招标阶段的造价管理④投标人提交两份或以上内容不同的投标文件，或有两个或以上报价，且未声明哪一个有效；按招标文件规定提交备选方案的除外⑤投标人名称或组织结构与资格预审不一致的；或投标项目经理与报名不一致且资质不满足报名要求的3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）（续）资格预审文件投标文件╳投标人名称╳投标人组织结构╳投标人项目经理姓名╳投标人项目经理资质⑥以联合体形式投标，未提交联合体协议的第二节招标阶段的造价管理⑦其他投标偏差属于有关法规及招标文件规定的重大偏差的3投标文件符合性检查和实质性响应检查（清标）（续）投标文件有下述情形之一的，属于重大偏差，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按前条规定作废标处理：•投标文件中的投标函未加盖投标人的公章及企业法定代表人印章的，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章的；•未按招标文件要求提供投标保证金的；•未按招标文件规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；•投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两