新城镇化与产业地产

新城镇化与产业地产深圳市同致行物业顾问有限公司TOUCHSTONE(CHINA)REALESTATECONSULTANTCO.,LTD中国共产党十八次全国代表大会确立“全面建成小康社会”和“新型城镇化”主方向。“建设中国特色社会主义，总依据是社会主义初级阶段，总布局是五位一体，总任务是实现社会主义现代化和中华民族伟大复兴。“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比２０１０年翻一番。”为千方百计增加居民收入，报告还提出了“两个同步”，即：居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步。建成小康社会新型城镇化建成小康社会五位一体发展10年内收入倍增类别小康社会标准2011年社会重点指标人均国内生产总值超过3000美元6100美元城镇居民人均可支配收入18000元19118元（中位数）农村居民家庭人均纯收入8000元6194元（中位数）恩格尔系数低于40%农村40.4%城镇36.3%城镇人均住房建筑面积30平方米32.7平方米城镇化率超过50%51.3%居民家庭计算机普及率20%城镇81.88%农村17.96%大学入学率20%27%每千人医生数2.8人1.82人城镇居民最低生活保障率95%以上75%新型城镇化产业建设去房地产化保持城镇产业建设与房地产均衡发展重视旧城改造和拆迁安置，加速城市更新追求人的城镇化，建设平等社会结构体系人口体系经济体系产业体系重点任务集镇化农业人口及零星外来城镇人口商品经济初级阶段，生产力水平较低农业产业为基础，以商业零售、传统服务业为主导的第三产业为方向。1、大力提升农业生产力，实现农业现代化；2、科学规划万人以上的集镇，增强集镇商品经济活力。城镇化城镇人口及部分从事农业生产的人口商品经济相对发达期，生产力水相相对较高以传统服务业、商品流通业、物流业、社会服务业为主体的第三产业是主体，第二产业是支柱，都市型农业产业为配套。1、科学规划城镇产业空间布局，优化产业结构，大力发展第三产业；2、以工业区为载体，积极发展现代工业；3、努力提升城镇公共服务水平；4、着力优化城镇生态环境。城市化城镇人口及外来人口商品经济相当发达的市场经济生活性服务业、生产性服务业及社会性服务业为主体，工业城市外围工业区拓展1、科学规划城市产业空间布局，提升现代服务业水平；2、以工业区为载体，重点发展高端现代工业；3、扩大城市公共服务范围与深度，提升公共服务水平；4、加强城市管理，优化城市秩序。目录第一部分产业地产发展历第二部分产业地产操作方式产业地产新型城镇化方向美国：拥有ProLogis、AMB等产业园区REITs寡头日本：占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上中国：未来20年世界最大的产业地产市场新兴产业：电子商务为代表的新型产业园迅速发展第一部分工业•工业园•科技园•商务花园•……物流•仓储物流•商贸物流•……产业地产IndustrialEstate以产业为基础、由工业用地、物流/仓储类用地两大类型为载体，服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；主要包括了工业园、科技园、商务花园（BusinessPark）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品。产业地产经济开发区等；高新科技园等；总部基地，创意产业园等；……普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库，特种仓库等；主题型专业市场（服装、电子、原料等）国际采购中心等；……标准厂房定制厂房工业厂房产业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地产业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。产业地产两大类型：工业地产和产业园区由于工业地产与工业发展水平的相关性，工业较为发达的国家和地区，如硅谷(SiliconValley)代表的北美地区，以英国剑桥(Cambridge)、法国索菲亚·安蒂波里斯(SophiaAntipolis)为代表的西欧，以及以韩国大德(Daedeok)、台湾新竹(Xinzhu)为代表的东亚地区产业地产发展处于世界领先地位。北美：硅谷(SiliconValley)为代表依托大学为基础，聚集高技术的中小公司，融科学、技术、生产为一体。欧洲：英国剑桥(Cambridge)、法国索菲亚·安蒂波里斯(SophiaAntipolis)高附加值、生态型的工业制造基地。亚洲：韩国大德(Daedeok)、台湾新竹(Xinzhu)为代表的电子制造加工基地。全球产业地产核心分布全球工业地产发展历程时间工业地产发展水平工业地产的概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。1900年1940年1970年发展初期快速发展期发展成熟期从1945年开始后，很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中。从1970年开始，工业地产得以迅速的发展，并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。世界工业地产的发展已有百多年历史，共经历了三个阶段，目前已步入成熟期。尤其在西方发达国家，工业地产开发已经十分成熟，发展方向多元化，融资方式多元化，REITS投资基金盛行，市场化程度高。世界工业地产与工业发展水平关系工业发展水平时间1760年1870年1940年1970年蒸汽时代电气时代后工业化时代第一次工业革命第二次工业革命第三次工业革命电子信息技术广泛应用工业地产发展初期迅速发展期发展成熟期自19世纪70年代发动了第二次工业革命，人类进入了电气时代，工业地产在这个时期有了初步发展。1940年第三次工业革命爆发，工业生产技术迅速提升。在工业蓬勃发展的大环境下，工业地产需求大量增加，进入迅速发展期。1970年代，电子信息技术广泛得到广泛应用，人类进入后工业化时代，第三产业崛起。而工业地产走向多元化，进入发展成熟期。工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。工业地产需求的背后是由于工业生产活动的引致需求。工业地产的发展与工业息息相关。数据来源：YahooFinance，截止2012年10月根据YahooFinance的行业数据，对美股REITs不同细分类型房地产业企业数量的统计分析7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与REITs商业办公比例相当。从市值上来说，REITs的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。在金融危机之前，普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。拥有众多REITs工业信托巨头，如ProLogis（普洛斯）、AMBProperty（安博置业）、FirstIndustrialRealtyTrust（第一工业地产信托）等。在美国，房地产投资信托基金（REITs）通常拥有、并在大多数情况下运营和管理工业物业、厂房、办公楼、物流设施，房地产信托基金是美国工业地产的一大特色。美国：拥有ProLogis、AMB等REITs产业地产寡头日本：产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上日本产业园区的发展是日本产业地产的一个显著发展特点。20世纪50-60年代初20世纪60-80年代初20世纪80代至今•主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，动员企业在日本沿海建区。•国家中小企业法和都市计划法的颁布，逐步规范化；随着产业结构的变动和基础设施的日趋完善，逐步从沿海向内地和高速公路两侧转移。•在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，从一般制造业基地向高新技术产业基地转化，标志着日本工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演进。探索期调整期完善期主要区域：沿海区主要产业：制造业区域：内地、高速公路主要产业：制造业主要产业：高新技术日本的产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。其工业地产发展是促进战后日本经济复苏并最终成为世界第二经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。3125434欧洲美国新加坡日本韩国台湾及东南亚香港6珠三角►1800年代后期，美国的工业革命加速了全球低成本制造基地从欧洲向美国转移；►1950-70年代，战后的日本把自己重建成一个低成本制造基地，同时新加坡凭借其优越地理港口优势，同步发展为全球制造基地；►1970-80年代，全球制造基地转向韩国和香港；►1980-90年代，东南亚和台湾又成为全球制造基地；►1990-2005年，以广州深圳上海为典型的中国沿海城市成为全球制造基地；►2005年至今，沿海制造基地向内陆转移。在成本、资源等因素驱动下，世界制造业中心向中国转移，目前我国制造业仅占全球7%，要成为世界制造业重心或赶上美国27%，日本30%的市场占有率。产业转移影响因素：•国际经济形势的变化•国家政策的调整•地价•市场因素•劳动力因素•环境污染•原料世界工厂：中国已经成为世界最为重要的加工生产基地经济水平高低萌芽期起步期成熟期发展期特征：传统工业产房为主，完全由政府主导。特征：出现科技园区、总部基地等形式的工业地产，但操作方式及盈利模式仍较单一，政府主导为主。特征：产业地产形式逐步多样化及衍生产品，运营模式成熟，逐步以企业为主导。特征：，产品形态丰富、融资手段丰富、政策完备，完全实现市场化。城市参照内陆三四线城市内陆二线城市如重庆、西安等沿海及一线城市，北京、上海等欧美发达国家城市产业地产发展阶段全球GDP每增加2%，便会产生4500万平米的产业地产需求，中国经济的高速增长必将带来大量工业需求，进而推动工业地产迈向更高层次。中国：未来20年世界最大的产业地产市场迅速崛起的电子商务促使新型产业地产需求陡增，随着其规模的不断加大，将成为产业地产新生推动力量。电子商务推动物流仓储发展•2012年第四季度，中国网上零售市场整体环比增长29%，2012年规模达到5200亿元。其中，B2C市场规模约1040亿元，占网上零售的20%，比值持续上升。预计到2013年，B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。电子商务的发展，为物流仓储的建立奠定了基础。行业巨头先后布局•阿里巴巴早在2010年就购买了物流地产巨头普洛斯1/3的发行股份而进入物流领域，•京东商城未来三年预计投入人民币20至30亿元到物流建设中。•此外，当当网、凡客诚品均不甘人后，均投入到物流建设之中。需求将进一步攀升•国家有关部门预计到2015年，中国电子商务交易额将翻两番，并在GDP中贡献率大幅提高。此外，•“十二五”期间，电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分。新兴产业：电子商务为代表的新型产业园迅速发展产业地产开发方式研究产业地产的发展阶段产业地产的开发模式产业地产的盈利模式产业地产的组织模式第二部分时间政府政策03年~05年3年内，国家频繁出台了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》等8项目政策。旨在此阶段内，清理、整顿违规设立的园区与开发商，建立新的土地出让标准。06年为了防治外资的大量涌入对中国经济安全造成影响，提高外资进入门槛。强化土地出让金收支管理，约束地方政府卖地的冲动。07年8月1日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。规范土地供给。8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。08年2008年2月，新修订的《工业项目建设用地控制指标》规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活无服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地