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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.06.2554#地块精装修建议谨呈：苏州新港建设集团PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。2苏州精装个案调查苏州精装个案调查u甄选苏州高档精装个案，了解其装修情况u营销方式及客户情况个案点击PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。3个案点击产品：高层公寓主力面积：200-280平米价格：2万-3万（含3500元/平米精装费）物管费：3.8元/平米·月销售情况：11#楼剩余不多，7#楼7月推盘（约30套）宣传方式：高炮、路演、杂志（东方、港龙航空、俏丽BOSS、Chinaboating）、上海第一财经日报、易居中国主要客户：外籍华人、江苏人士、苏州本地、港澳台备注：该盘在苏州的宣传广告较少，仅2块高炮，但楼盘本身属于“墙内开花墙外香”——曾路演地点：美国、香港、上海，圈到了不少外籍华人客户，在苏州的客户层看来，属于高端客群中茵皇冠国际：颇似低调的宣传，其实做的小范围宣传都直击高端客群PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。4天域：地毯式铺开的广告，更大众化，对所有高端客户开放产品：高层公寓主力面积：170-400平米价格：1.3万元/平米（含2200-3500元/平米不等精装费）物管费：2.63元/平米·月宣传方式：报纸、高炮主要客户：外籍华人、江苏人士、苏州本地人（园区）备注：本项目广告投入较多，属于地毯式铺开营销方式以攻占本土市场为主，吸引到的客群主要是苏州园区为主个案点击PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。5从精装修房的高端客户可以看出，精装楼盘客户来源还是以苏州本地、江苏地区客户为主。从对楼盘的反馈信息来看，普通纸媒体对楼盘的知晓度扩大有一定作用，但从有效客户的把握上来说，不是最起效的方式。从中茵皇冠的案例中就可以看出。小众、高端媒体是其去化的高端产品的有效途径。中茵皇冠与天域，因为不同的宣传途径吸引不同群体客户，同时两者客群互补，同时也因地段近临，存在相互竞争关系。个案点击小结：中茵皇冠与天域在客户上是种重叠与互补的关系PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。6苏州精装个案精装部分参考苏州精装个案精装部分参考u楼盘怎么就高档了，精装主要体现在哪里u户外、公共部分、户内的装修情况u品牌、用料参考精装情况PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。7精装情况中茵皇冠的公共部位精装，外墙用材均比天域好Nobel诺贝尔Kohler科勒Aupu奥普Delong帝朗器、水槽洁具、浴霸（美）TOTO洁具、储物箱，吸顶式排气扇主、次卫生间乳胶漆、地面铺地毯主卧、次卧大理石地面，阳台为墙地砖客厅、餐厅、走廊户内部分大理石陶瓷砖大理石、局部拼花电梯厅电梯采用户门禁卡系统*3部电梯（含保姆梯），电梯使用门卡系统，确保独享与安全（德国）Thyssenkrupp蒂森克虏伯（德国）Thyssenkrupp蒂森克虏伯电梯花岗石、大理石大堂涂料玻璃幕墙、石材、铝塑板外墙框架剪力墙框架剪力墙结构公共部分品牌天地天域品牌产地中茵皇冠案名PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。8有线电视双网——苏州有线，社区有线电视网电视网络（美）Honeywell对讲机（日本）防盗装置可视对讲机，监控头家庭防盗装置，周界防盗视讯装置（德）西门子西门子电气GKB真善美筒灯、射灯、吸顶灯、部分房间安装智能摇控开关雷士吸顶灯灯具采用IC水表，提供暗埋冷热水管道系统，每户配两个饮水点美国潘泰软水机、厨房末端净水器，容积式锅炉提供生活水供水Fiorentina佛罗伦萨无卫生间配置壁挂式电热散热器（挪威）狄威仅卫生间有地暖TOSHIBA东芝中央空调（美）空调主机固特曼中央空调配电话远程网络控，带新风、加湿、纲米杀菌空调木质饰面门及门套红影块影木饰面门，进口门锁房门Minghao新名豪Adel爱迪尔木质饰面防盗门（配密码门锁）红影木饰防火防盗门，进口门锁户门Staron三星星容Valenti华伦帝Ariston阿里斯顿Unistone擎通吸油烟机、灶台、烤箱、垃圾处理（意）scavolini橱柜（德）西门子墙地砖、橱柜、电器厨房户内部分精装情况户内部分的装修，天域的用材品牌知名度低PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。9通过对比上述两个代表性精装个案，体现品质、高档次的必须做到以下几点：Ø建筑外立面，公共部分的用料，户型内部的知名品牌Ø先进科技技术的运用Ø人性配套服务、增值服务（提供的个性服务，如：酒店式管理、社区管理、会所管理、私密性方面的考虑）精装情况高档次精装修房讲究的是：品质、品味、尊贵感PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。10精装房的优势与应避免的问题精装房的优势与应避免的问题u精装房对客户的吸引力在哪里u发展商应避免的误区u装修细节建议精装分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。11精装房优势盘点PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。12精装分析精装优势种种，但吸引客户的最大优势是：能省去大量的时间成本、精力耗费全装修住宅的优势：Ø从大的角度来讲，宏观上对国家有贡献；Ø设计、施工、监理一体化，有利于资源的合理利用；Ø对新建住房的安全有保证，促进文明社区建设；Ø有利于开发商提高售价，实现高利润回报；Ø方便客户购房得到实惠。购买精装修房的原因1%4%4%32%59%目标区域没有毛坯房可供选择（1％）避免受到邻居的装修干扰（4％）租金收益好，投资见效快，增值空间大（4％）专业化的设计和施工质量（32％）省去大量时间和精力（59％）→从100份对客户的抽相样本中获息，对于客户而言，能省去时间成本、装修成本是最吸引客户的最大优势PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。13精装房面临的投诉风险PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。14精装分析Ø投诉一，模糊标识蒙混过关事发缘由：事先未和购房人约定清楚材料的品牌、标准、等级、型号等而引发的纠纷大约占了5成以上解决方案：事先在楼书上标明品牌，可不约定型号Ø投诉二，粗糙工艺欺负外行事发缘由：这类纠纷大约占了将近4成，装修细节粗糙，如墙体裂隙、水管渗水、地板色差较大等解决方案：合同要与室内装修承包商（品牌供应商）签订到责任人PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。15Ø投诉三，“样板”展示诱人耳目事发缘由：入住后，发现自己家的精装修尽管用了与预售合同里约定的是一样的品牌，但就是感觉与样板房不一样，这类情形诱发的纠纷也不在少数解决方案：纯粹小开发商的作为，一般大品牌开发商不会做此损名益的坑害客户之事Ø投诉四，装修合同张冠李戴事发缘由：开发商为规避开发风险，转嫁装修责任，会让让消费者和开发商指定的装修队签订装修合同解决方案：纯粹小开发商作为，大品牌开商会与客户签合同，但责任关系会与第三方共存精装分析开发商后期要承担的投诉重点：质量、品牌用材精装修房必需消除客户错误的认识：欺诈心理PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。16开发商易走入的精装误区PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。17误区一：重风格轻功能这是前些年炒概念留下的后遗症，房产开发过分注重风格是否时髦，在功能配置上下的功夫难免不够世联建议：客户对风格有百样要求，单纯、中性、兼容，但是统一标准是王道Ø误区二：内在品质不够档次一方面设计上要重视，建筑师要下功夫，另一方面开发商也要学会把钱花在刀刃上世联建议：知名的室内设计师统一设计，有名气支撑，另外在用材上下功夫，使其更具品质化，非面面俱到，但局部品质上成比如，门、门锁、厨柜系列用品、卫浴系列等例某案例，壁柜门，用德国的RAUMPLUS；门锁用了瑞士的GLUTZ，可开关100万次，是普通锁的10倍，品质、质量都较高。精装分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。18Ø误区三：装修是否体现个性化菜单式装修操作起来并不简单，它的实施需要住宅开发单位内部各部门的紧密配合，也需要设计、施工等相关单位的通力合作世联建议：建议采用标准化。经过多番验证，个性装修要牵涉到更多的人力成本、品牌供应商、施工环节的各项事物，粗略计算1%的个性化将带来40%的工作量，属于吃力不讨好比如，厨房、卫生间的配备可以统一标准，因为此功能无特别大的变动精装分析从装修角度而言，忌本末倒置，正确的理解是：质量、品质、物有所值PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。19装修细节建议PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。20精装分析装修细节建议：Ø一是经常使用的部位采用精品；空调、采暖、洁柜、厨房等，此外，细节部位还有：壁柜门、门锁；Ø二是强调设备，主指厨房，比如说厨房，可以在设备上采用好的品牌产品。据全装房调查得知，有20％的住户会对装修作改动，因此不建议采用高档的墙面和地面材料。基于前面所说的：质量、品质，特别提醒：品牌用材、细节部位是品质感的重要体现之处PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。21精装房客户访谈精装房客户访谈u客户对精装房的关注点u客户承受的装修标准精装分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告是严格保密的。22用户得到的装修标准2%10%34%54%4000元/平方米以上（豪宅装修标准）（2％）3000—4000元/平方米（高档装修标准）（10％）2000—3000元/平方米（中高档装修标准）（34％）1000—2000元/平方米（中档装修标准）（54％）精装分析客户：最适宜的精装价范围：1000-2000元/平米消费者最关注的问题88%68%65%60%57%53%52%32%0%20%40%60%80%100%装修施工质量装饰材料品牌和质量设计风格及水准后续服务环保及安全因素性价比隐蔽工程→从10