2014武汉泛海cbd写字楼及商业价格报告

泛海武汉CBD写字楼及商业项目价格预测报告谨呈：武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司2014年3月15日报告目录项目研究背景影响价格因素附件价格预估方法21项目研究背景项目本体价值分析价格预估对象确定预估对象概况3企业背景：中国泛海控股集团，上市企业，具备雄厚资金实力和品牌影响力项目本体分析住宅项目北京泛海国际居住区项目公寓项目上海泛海国际公寓项目商务中心项目杭州泛海城市广场项目房地产业与基础设施建设是中国泛海集团的主要产业之一，集团控股的房地产开发集团和房地产项目公司15家，主要分布在北京、上海、深圳、武汉、杭州等城市，现拥有可开发面积及土地储备超过1200万㎡。项目用地均位于城市中心的黄金地段；2011.03泛海建设荣获由人民网主办的中国房地产口碑排行榜中的房企品牌奖；同时公司武汉泛海国际居住区项目及杭州泛海国际中心荣获产品品质奖；2011.07泛海建设在“博鳌•21世纪房地产论坛”荣获“2011年度最具投资价值地产上市公司大奖”；杭州泛海城市广场项目获得了“2011年度中国城市综合体新地标大奖”；2011.09泛海建设在第八届中国房地产品牌发展高峰论坛荣获“2010中国华北房地产公司品牌价值TOP10”大奖。4定位：武汉CBD，立足华中、服务全国、面向世界”的一流现代服务业中心，是武汉城市各功能中心的连接中心项目本体分析北京朝阳CBD体量:1072万㎡；物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓=48：19：5：28形成时间：2001-2009上海陆家嘴CBD体量:400万㎡；物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓=66：15：11：8形成时间：1993-2006广州CBD体量:780万㎡；形成时间：1993-2001深圳CBD体量:780万㎡；物业比例：办公：商业娱乐：市政交通：住宅公寓=49：13：13：25形成时间：1993-2001武汉CBD体量:1300万㎡5不是所有的城市都有一个CBDCBD是城市未来的中心6绿地国际金融城体量：300万㎡复地东湖国际体量：130万㎡武汉中央文化区体量：340万㎡武汉CBD体量：1300万㎡中国中华城体量：120万㎡武汉天地体量：150万㎡规模：武汉CBD总建面1300万㎡，二环以内唯一城市运营级别的区域开发项目项目本体分析地铁规划5条线路共有6个站点，其中核心区3线“十字形”型换乘，边缘区有3个换乘站、2个一般站2号线：范湖站，王家墩东站通车时间：2012年3号线：区域内设站点：范湖站、王家墩北站、王家墩中心站、双墩站通车时间：2014年7号线：王家墩中心站，王家墩东站；10号线及12号线均规划有站点交通规划-两纵三横101号路-连接常青路与宝丰二路通至汉阳王家湾102号路-连接常青路与宝丰二路通至汉阳沌口开发区103号路-连接青年路与汉西路通至东西湖台商开发区104号路-连接建设大道与汉西路204号路-连接航空路与汉西路市政道路商务区范围内共有25条道路，道路全长19公里，包含雨水、污水、电力、综合管沟等相关管线。2012年将完成所有道路建设（除受地下空间影响外）交通：内外交通及市政道路规划完善，未来发展利好明显项目本体分析7资源：王家墩、梦泽湖双公园布局，为市中心绝版绿色资源项目本体分析王家墩公园是武汉市市级公园，位于武汉CBD北部，占地约12公顷，由四山两坡为骨架，旨在创造一个真正自然的、森林的山地环境，为整个CBD提供天然“氧仓”，成为连接启动区、商务核心区生态走廊的重要组成部分梦泽湖公园，作为武汉市最大的开放式人工水体公园群，位于CBD南部，总面积约49.6公顷。其中湖水面约22公顷，形成具有生态效用的大型公共开敞水域空间。梦泽湖四周将建环湖景观带，由环湖而生的超五星级酒店、主题商业街、文化艺术馆、演艺中心、各类娱乐休闲景点组成，构筑一条活力四射、魅力超凡的商务休闲长廊公园中山公园解放公园王家墩公园梦泽湖公园面积/万㎡32.8461249.6水上面积/万㎡67.6——22王家墩公园梦泽湖公园王家墩公园梦泽湖公园8武汉CBD前无先例，后无来者，武汉CBD蕴藏巨大能量，蓄势待发项目未来价值平台将不断提升9预估对象形式节点城市广场一期写字楼整售2012年7月销售价格带租约销售2013年7月起租后租金建议城市广场三期商业临街商业，散售2012年9月销售价格独立酒楼，整售SOHO城商业30%销售，70%持有2012年7月、12月整售、散售价格整体打包售出价格预估对象10写字楼城市广场一期：位于武汉CBD东北部，规划总建筑面积约30.1万㎡，是武汉CBD首个集购物中心、酒店、写字楼等功能于一体的大型城市综合体项目；城广一期写字楼定位：为5A甲级办公，项目于2009年6月开工，写字楼于2012年7月封顶，2013年投入使用；土地权属：用地性质为商业用地，土地使用年限到2047年9月。研究对象概况城广一期写字楼城市广场一期写字楼为5A甲级写字楼，土地收益年限到2047年9月项目规划指标建筑面积（㎡）38977.5标准层建面（㎡）2046地上层数(层)22标准层高（m）4.2建筑高度（m）107.1建筑结构主楼为框支剪力墙结构，裙楼为框架剪力墙结构11预测时点写字楼商务氛围并不成熟，配套设施无较大改善122012年4月2012年5月2012年7月2012年12月2013年3月2013年6月2013年7月2013年8月项目时点整售时点租赁时点工程进度可租售时间结构封顶初装完成，机电施工外装修完工竣工验收备案交房入住交通配套淮海路淮海路淮海路101号黑化淮海路101号路云飞路2号线淮海路101号路云飞路2号线淮海路101号路云飞路2号线淮海路101号路云飞路2号线淮海路101号路云飞路2号线周边氛围Soho城在建王家墩公园绿化Soho城在建王家墩公园Soho城在建住宅一期引入部分人流王家墩公园在建Soho城在建住宅二期做外立面王家墩公园Soho城在建住宅一二期引入人流王家墩公园Soho城在建一期购物中心于5月开业住宅二期引入人流王家墩公园Soho在建一期购物中心使用住宅一二期引入人流王家墩公园Soho城在建一期购物中心使用住宅一二期引入人流王家墩公园酒店使用淮海路101号路云飞路2号线一期写字楼及楼下购物中心Soho城研究对象概况城广一期写字楼王家墩公园住宅片区商业街铺规划指标建筑面积（㎡）5551.04层数2层独立功能式酒楼规划指标建筑面积（㎡）8776.26单层面积（㎡）一层2081，二层2065，三层、四层均为2339层数/层高（㎡）地上4层，首层5.7m，二层到四层每层5.1m；地下2层车位（个）192城广三期商业为餐饮业态为主的商业街铺与独立功能式商业，土地收益年限到2047年9月城广三期商业：总建面1.43万㎡，由2层的临街商业和一栋4层独立酒楼组成。商业预计2012年9月达到预售条件.商业定位：餐饮业态为主，中高端定位土地收益年限：2047年9月独立式功能酒楼商业街13研究对象概况城广三期商业销售时点商业氛围尚未成熟，居住氛围较弱，人流导入能力相对较弱142012年4月2012年7月2012年8月2012年9月2012年12月项目时点销售时点工程进度地下结构完成结构封顶外装修完成，竣工验收备案，交房入住，商业施工完成交通配套淮海路淮海路101号路黑化淮海路101号路淮海路101号路淮海路101号路云飞路2号线周边氛围Soho城在建王家墩公园绿化Soho城在建王家墩公园Soho城在建王家墩公园Soho城在建住宅一期引入人流王家墩公园Soho城在建住宅二期做外立面王家墩公园淮海路101号路云飞路2号线城广三期商业Soho城研究对象概况城广三期商业王家墩公园住宅片区项目规划指标建筑面积（㎡）地上商业6万㎡地下1.79万㎡层数/层高（m）首层5.2m二层到四层每层5.0mSOHO城裙楼商业：中高端定位，办公裙楼商业，预计2012年4月达到预售条件土地收益年限：2047年9月SOHO城商业为办公裙楼商业，土地收益年限到2047年9月15研究对象概况Soho城商业销售时点商业氛围尚未成熟，商业人流导入性弱，昭示性不强162012年4月2012年5月2012年7月2012年10月2012年12月项目时点销售时点销售时点工程进度宗地11可租售时间1、2、8号楼结构封顶宗地12可租售1、2、8号楼外装修；3、4、5、7号楼结构封顶1、2、8号楼竣工，7号楼外装完成30%；6号楼结构封顶，3、4、5号楼外装完成50%；交通配套淮海路淮海路101号黑化淮海路101号路淮海路101号路云飞路2号线周边配套王家墩公园绿化王家墩公园住宅一期引入人流王家墩公园住宅一期引入人流王家墩公园住宅二期做外立面王家墩公园淮海路101号路云飞路2号线Soho城研究对象概况Soho城商业王家墩公园住宅片区总结171.随着项目开发的逐渐推进，区域逐步成熟，项目价值平台将不断攀升，竞争层面将会逐步扩大2.基于现实情况和项目的整体规划，住宅产品是可以卖预期价值的3.写字楼和商业产品的运作需要商务、商业氛围，从短期来看，项目自身商办物业市场氛围相对淡薄，对价格的支撑力度不够2影响价格因素城市发展水平宏观政策写字楼市场竞争商业市场竞争18武汉城市地位、经济发展、强劲消费力，为商办物业市场发展提供了有利大环境城市发展水平2001-2011年武汉地区生产总值及增幅走势（单位：亿元，%）数据来源：武汉市统计局2007-2011年武汉社会消费品零售总额及增长率走势（单位：亿元，%）近几年随着武汉城市圈的建立，武汉市经济得到了快速发展，2004-2008年武汉GDP增长速度一直保持在15%以上，高于全国GDP的增速。2011年GDP为6500亿元，全国排名第11。2011年前11月，武汉社会消费品零售总额达到2614.22亿元，同比增长17.8%，相比2010年全年增长3.61%。2015年预计突破5000亿元19政府对住宅市场宏观调控，促使住宅市场投资资金转向，商办物业迎来了发展机遇宏观政策20宏观政策商业物业历年成交量（万㎡）商业物业历年成交均价（元）2011年，全市商业成交面积96.27万㎡，同比增加3.52%；占全市商品房成交量的7.39%。2011年，全市商业成交均价15526元/㎡，与2010年同期相比，涨幅达15%。从近几年商业成交均价走势看，一直保持明显的上涨趋势。数据来源：武汉市统计局，世联地产监测平台武汉正式执行限购令以来，商办物业量价呈整体上升趋势，发展机遇良好21从短期来看：政策的延续性为商办物业的发展带来了机会，商办物业集中上马现象凸显，竞争压力激增总结2010年各类物业新增供应情况2011年各类商业物业新增供应情况2011年新增商业供应量同比增加16%，且商铺增幅最大，达47%。2011年供求比总体呈递增趋势2011年武汉销售型商业营业用房供求比走势数据来源：武汉市统计局，世联地产监测平台22从长期来看：武汉商办物业在消化政策红利之后，品质走高的同时市场将逐渐趋于平稳总结西园商业街武汉天地企业中心5号万达中央文化商务区商业地产发展机遇中亦蕴含风险，商业地产投资回报期长，对开发企业的专业能力要求高，挑战性较大开发企业转战商业市场，市场后续潜在供应可能过大，加大市场竞争及销售压力武汉商办物业未来将由高速发展期进入平稳发展期23小结241.从武汉的城市地位、经济发展、居民消费力等角度来看，武汉商办物业具备市场发展机会2.从宏观政策来看，项目商办物业销售期内要充分考虑政策红利带来的竞争压力，从而调整价格策略本项目入市时间2012-2013年左右，大约对应2007-2008年左右的深圳市场阶段，处于写字楼发展阶段写字楼部分发展趋势起步阶段萌芽阶段发展阶段成熟阶段25一、起步阶段阶段特点贩卖地段客户核心关注位置价格交通办公成本二、萌芽阶段阶段特点重视立面、大堂客户核心关注商务形象办公环境三、发展阶段阶段特点重视产品打造客户核心关注产品尺度细节四、成熟阶段阶段特点附加值打造，持有