2.公用事业及交通运输业评估案例讲解

1中国资产评估协会CHINAAppraisalSociety公用事业及交通运输业评估案例讲解朱军2公用事业行业具有各企业、事业单位和居民共享的基本特征的服务于城市生产、流通和居民生活的各项事业的总称。通称城市基础设施或市政服务事业。包括：①环境卫生、安全事业。如垃圾清除、污水处理、防洪、消防等。②交通运输事业。主要是公共旅客运输，如地下铁道、电车、公共汽车、出租汽车、停车场、索道、道路桥梁等。③自来水、电力、煤气、热力的生产、分配和供应。④其他公共日常服务。如文化体育场所、娱乐场所、公园、房屋修缮、邮政通讯、火葬场、墓地等。3公用事业行业特点与一般生产企业不同点：①以提供劳务为主，很少或几乎不生产有形产品；②服务面广，几乎对城市所有团体、组织和居民提供服务；③投资大、回收期长，有的还向用户（或居民）提供无偿服务；④能给整个城市及用户带来经济效益、社会效益和环境效益。1）区域内具有自然垄断性（如特许经营），客户稳定，收益相对稳定；2）收费提高受到多方面制约，如城市发展水平、福利水平、利益平衡等3）有时不能按全客户数量计算收入，如存在减免、逃费等4）成本随劳务、福利等综合水平上升变化4水务行业大水务=自来水+污水处理+中水+工业（实证）用水+河流河道+供水行业的基本特点1、主管部门过多给公司业务管理造成难度公司性质－全民所有制，行政主管－市建委，资产归属－国有资产，领导人事任免－组织部，自备井关停－节水办，节水办隶属－水利局污水处理—市政管委2、缺乏竞争和危机意识导致市场观念淡漠3、人员和机构臃肿导致管理费用过高如，2002年，某地级市公司在册职工1900多人，其中在职1329人，包括机关254人、各水厂435人、各营业处434人；待岗375人。机构臃肿，职能重叠(27个科室),人员素质不高，技术员以上19%、本科以上占5%。4、“三产”富，大公司穷。低工资、高福利。不断要求涨价。5典型城市水务管理体制现状示意图水利局水资源处市节水办公室供水企业职责:全市有关节水、政策、规划、计划、标准、监督实施职责:水资源统一管理、供需平衡、取水许可、取水核准、水资源费征收、水质监测水资源保护、排污总量限制、雨洪利用、回灌管理市市政管理委员会或市建委市公用事业局城市排水管理处水环境管理处职责：供水行业管理;节约用水;规划市区地下水的开发利用和保护工作。环境保护局职责:对全部水质实施统一监督管理排水企业污水处理自来水生产、输配和销售中水净化物价局水价核准6供水行业的基本特点5、财务状况欠佳6、大工业企业自备井封井不力（造成全社会效益低下）某地级市自来水公司生产能力17.1万吨，实际供水14万吨，自备井及社会约12万吨7、地方政府对水价调整常常没有长远可行的规划8、水资源污染和管网老化问题严重（漏损严重）9、供水、中水、污水管理分离，水资源及设施循环、综合利用效率低（污水厂吃不饱。管网拉锁工程等）7国内缺水城市如北京的综合水价将会大幅度提高.0%50%100%自来水1.361.871.861.79污水处理11.21.41.5水资源费0.910.861.371.9水利工程水0.770.770.770.812002200320042005促进节约用水使供水、污水处理企业实现微利运行筹集建设资金促进关闭自备井北京的水价组成中自来水价占的比例，最高时2003年约占39.8%，2004年起虽然综合水价持续上涨但自来水部分不升反而逐年降，所占比例更是逐年缩小2001,3.32002,42003,4.72004,5.42005,60123456720012002200320042005北京市自来水综合价格变化趋势不调价目的8国内城市供水行业的主要特征属地性强经营分散城市供水属于公用事业性质，直接涉及到工业生产、商业服务和居民的生活质量，国家和地方政府对自来水的价格和服务的收费以及水质标准都有严格的规定，具有明显的政策性垄断特征供水范围以行政区域为界，同一地区内的供水企业形成区域性供水垄断，并且与其他地区同行也不存在实质性竞争我国目前有县级以上城市668个，基本上每个城市都拥有自己的供水企业，共有水厂2000多个。迄今为止，国内尚未形成跨地区经营的大型水务集团公司。绝大多数企业的供水能力普遍比较小，所占份额以当地需水量为限。没有一家超过我国城市总体供水能力(2.1亿吨/日）5%的。如全国最大城市上海的四家供水企业合计占全国总供水能力的3.41%，北京自来水集团占1.43%，中法水务占1.33%，武汉控股占0.71%一方面，政府会给予财政和政策方面的支持，有利于供水企业发展；另一方面，也造成政府对企业的行政干预增多，企业自主权相对较小区域性供水垄断造成其它地区的供水企业很难进入当地供水市场政策性强主要特征具体描述影响经营分散使得国内供水企业普遍规模较小，规模经济效益差，无法进行技术、人才和其它方面资源共享，重复和浪费现象严重盈利水平低由于历史和现行体制等方面的原因，大部分供水企业亏损严重，即使有部分不亏损的企业，盈利水平也非常低长期亏损的结果是企业的自我积累，自我发展的能力差，水质标准和服务水平达不到规定要求9改革是解决问题的重点1、产权制度改革，实行政企分离2、加强企业管理，在保障前提下，提高经济效益2、整合相关管理部门，形成大水务3、引进社会资本，增加投入，加速改造4、增加企业成本的透明度，论证“合理成本”5、尝试“厂网分离”，提高服务水平10国内城市供水行业分析结论•我国城市供水行业具有明显的区域垄断性特征，且行业整体经营非常分散，存在着整合的趋势和要求。•我国城市供水市场总体上看是供大于求，但考虑到基础设施建设的超前性及不同地区之间的差异性，今后几年仍存在一些投资新建水厂项目的机会。•政府在城市供水产业的各环节起着主导作用。•逐步放开对民间资本和外资投资建设和经营水务的限制，城市供水市场的竞争将会逐渐加剧，但国有企业的主导地位不会有根本改变。•伴随各地水务管理体制进行改革的进程，国有大型供水企业有突破区域限制，逐渐向周边地区供水市场扩张。11企业价值评估中应关注改制必须有利于保持经营稳定和持续发展，清晰产权结构和管理体制；是否可能剥离辅助产业，实现减员增效；企业服务的市场容量及其变化趋势（城市规划，新建住宅区）；服务价格变动趋势，提价（降价）的可能性；关注关政策对企业未来收支、收益年限、经营风险的影响；明确评估前提、价值内涵、评估假设，防止评估结论的误用、滥用，保障国有资产和投资人合法权益。12案例A水务公司股权价值评估企业性质：中外合资污水处理企业评估目的：财务报告，公允价值评估对象：全部股东权益价值评估基准日：2008年1月31日评估方法：收益法13案例A水务公司股权价值评估成立于2002年11月15日B公司：11.85%C公司：88.15%2008年1月由D公司接受其股权A水务公司为主营：专门从事城镇污水、城镇供水项目的投资、建设及运营管理。兼营：环境保护技术及产品开发、咨询、服务、转让；水处理工程设计；通用设备、环保设备的批发、零售等。•资质：生活污水和工业废水处理的甲级运营资质证书（国家环境保护总局颁发•运营方式：BOT（建设—运营—移交）TOT（收购—运营—移交）14案例A水务公司股权价值评估水厂名称日处理能力建成投产时间•A1公司3万吨2004年1月•A2公司3万吨2004年1月•A3公司5万吨2005年6月•A4公司1.3万吨2004年9月•A5公司5万吨2005年2月•A6公司2.5万吨2006年9月合计19.8万吨15案例A水务公司股权价值评估一般性假设•公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；•公司将保持持续经营，并在经营范围、方式上与现时保持一致；•除所得税外，国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；•不考虑通货膨胀对经营价格和经营成本的影响；•假设相关单位提供的财务及行业前景资料真实；•无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。16案例A水务公司股权价值评估针对性假设在评估基准日后公司现有资产不改变用途，仍继续使用；假设公司所提供的未来收入成本费用预测数据真实可靠，而且能够如期实现；在现有折旧投入的基础上，未来不再需要再追加投入资本性支出即可满足简单再生产的要求；公司由于从事环保行业而自每家企业取得第一笔收入起享受三免三减半的优惠税率，之后能够持续享受25%的所得税税率；各地政府对上述所有BOT项目均能遵守协议，因特殊情况需要提前结束的项目均能够给予合理的补偿；公司各年间的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定，不会发生重大的核心专业人员流失问题；公司各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层能稳步推进公司的经营计划，保持良好的经营态势；公司未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；公司提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致(或者是已经调整到一致)。17案例A水务公司股权价值评估评估预测的假设设立1）外部环境（企业无法改变的）2）经营模式（可持续、模拟）3）经营目标（新业务、收入、利润）4）企业管理相关（管理团队、人员、投资、项目）5）较大的不确定性（政策、诉讼、交易、或有事项）6）信息获取、披露、真实性7）预测技术路径（模型、参数）8）推断的结论9）属于重要性判断一般性假设1）针对性假设4）预测前提2）评估师判断3）、4）推理过程7）、8）风险防范3）、4）、5）、6）、9）18案例A水务公司股权价值评估对比公司名称合加资源武汉控股首创股份洪城水业原水股份南海发展行业平均股票代码000826.SZ600168.SH600008.SH600461.SH600649.SH600323.SH付息债务659,970,009860,931,0002,539,079,051113,963,2510356,060,000债权比例18%21%7%8%0%11%11%可流通股股数89,375,000168,300,000840,708,39167,057,9051,114,239,360149,524,584股价17.288.6916.6710.8916.3814.26不可流通股股数110,267,300272,850,0001,359,291,60972,942,095770,155,65458,989,584总股本199,642,300441,150,0002,200,000,000140,000,0001,884,395,014208,514,168账面净资产7,211,970,8331,625,889,109515,375,983492,242,8197,158,867,264911,571,631限售股股价13.246.6612.778.3412.5510.92股权公平市场价值3,003,950,9113,278,763,93931,371,702,4771,338,724,57727,914,445,3202,776,573,232股权价值比例82%79%93%92%100%89%89%经杠杆调整后的β0.82190.97181.12410.83320.87780.57660.87取消杠杆调整的β0.70440.81531.04650.78840.87780.53430.924所得税率24%27%8%33%0%38%无风险收益率3.94%公司所得税率25%市场风险收益率8.75%股权收益率15.03%规模收益率3.00%债权收益率8%7.64%加权平均资金成本WACC14.01%19案例A水务公司股权价值评估shenzhenstock年份指数1991年12月31日963.571992年12月31日2,309.77140%1993年12月31日2,225.3852%1994年12月31日1,271.0510%1995年12月31日987.751%1996年12月31日3,215.8