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物业发展建议写作心得世联地产-物业发展建议《建议》是“蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉他——他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件……开发商是“非专业人士”，所以我们《建议》的语言要形象、要易懂、要有描绘性。1、物业发展建议用来作什么？开发商——开发商需要什么？1、物业发展建议用来作什么？《建议》是“任务书的雏形”。具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”——然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服——每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。设计师是“过专业人士”，所以我们写《建议》，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确开发商——设计师需要什么？设计师1、物业发展建议用来作什么？《建议》是我们的市场观点的在产品上的表达。在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的《建议》与《定位》是一脉相承的关系，它对《定位》要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。《建议》是从《定位》转化成《设计任务书》的“中间形态”。开发商——我们需要什么？设计师我们2、物业发展建议写些什么？物业发展建议三要素Actor1——“意向”Actor2——“指标”Actor3——“点子”或“要点”描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征表达方式：1、直接给出同类可参考的案例2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想通常包含两方面的指标：一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例表达方式：测算图表一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫……”，“当前市场至少做到了XX”……这些是我们需要告诉给开发商和设计师的表达方式：案例与图表“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作“点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”3、怎么才是有价值的物业发展建议？Actor1——“意向”Actor2——“指标”Actor3——“点子”或“要点”“意向”表达得准确、精彩、动人相应的，我们对于《建议》中任何一个方面的要素进行挖掘，都有可能提升一份报告的价值感“技经指标”给得合理、实现性强“市场指标”案例丰富、总结精当“点子”提得有新意、有操作性“要点”总结得清晰、指导性强准实靓狠本报告是严格保密的。下沉式庭院室外空间水印长滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31•下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果；•设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系•增加土方工程量•日常使用成本略高，需要配备水泵本报告是严格保密的。玄关和吹拔小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型8顺驰林溪a户型入口玄关9平米别墅特质空间的处理本报告是严格保密的。客厅挑空小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35别墅特质空间的处理本报告是严格保密的。地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10本报告是严格保密的。分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层本报告是严格保密的。地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10本报告是严格保密的。分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层本报告是严格保密的。户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度”基本原则优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣户型设计核心理念张弛适度的精准设计带来的合理节省关键动作本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积3、适当增加进深，合理安排非居住空间优化户型结构压缩无感知尺度赠送实用面积本报告是严格保密的。各功能空间压缩，减去大而无价值面积：绿城桂花城金地梅陇镇同功能两房户型比较：金地梅陇镇77.06平米V.S.绿城桂花城114平米客厅：25.6→17.6主卧：18.9→15.9次卧：11.9→9.7×删减一个卫生间，优化空间结构本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇绿城桂花城总面积（平米）二居77.06送13.9二居114总开间（米）9.9-8.7总进深（米）8.4-12.3厅面积（平米）17.6-25.6厅开间（米）3.9-4.5厅进深（米）4.5-5.7主卧面积（平米）12.43.518.9南向卧室开间（米）3.3+2.7-4.2主卫面积（平米）--6.9次卧面积（平米）9.7-11.9公卫面积（平米）4.3-6.9入户花园（平米）---景观阳台（平米）9.6-7.4实际面积（平米）89-本报告是严格保密的。同功能三房户型比较：金地梅陇镇114.32平米V.S.绿城桂花城140平米112233金地梅陇镇绿城桂花城进深：开间=1.4：1进深：开间=0.8：1金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇绿城桂花城总面积（平米）三居114.32送34.2三居140总开间（米）7.5-11.9总进深（米）10.5-10.8厅面积（平米）16.8-19.8厅开间（米）4.0-4.4厅进深（米）5.2-4.5主卧面积（平米）113.719.9南向卧室开间（米）3.5-3.9+3.6主卫面积（平米）3.81.76.3次卧面积（平米）8.5+9.52.8+3.216.2+书房9.9公卫面积（平米）2.31.66.1入户花园（平米）17.28.6-景观阳台（平米）-12.69.2实际面积（平米）148.52-本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸优化户型结构压缩无感知尺度赠送实用面积本报告是严格保密的。同面积房型比较：金地梅陇镇114.32平米三房V.S.绿城桂花城114平米两房绿城桂花城金地梅陇镇压缩了空间，但赠送了面积，并未减损使用价值压缩出了一个功能区，可设置为儿童房、书房等多出一个居住空间本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇三房绿城桂花城两房总面积（平米）114.32送34.2114总开间（米）7.5-8.7总进深（米）10.5-12.3厅面积（平米）16.8-25.6厅开间（米）4.0-4.5厅进深（米）5.2-5.7主卧面积（平米）113.718.9南向卧室开间（米）3.5-4.2主卫面积（平米）3.81.76.9次卧面积（平米）8.5+9.52.8+3.211.9公卫面积（平米）2.31.66.9入户花园（平米）17.28.6-景观阳台（平米）-12.67.4实际面积（平米）148.52-本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间4、引入入户花园，改善户内环境5、赠送多余的结构面积，体现实惠优化户型结构压缩无感知尺度赠送实用面积本报告是严格保密的。同面积房型比较：金地梅陇镇139.38平米四房V.S.绿城桂花城140平米三房飘窗飘窗露台绿城桂花城金地梅陇镇飘窗超大空中庭院飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实际面积增加近40平米阳台阳台阳台本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇四房绿城桂花城三房总面积（平米）139.38送38.9140总开间（米）11.6-11.9总进深（米）12.6-10.8厅面积（平米）19.7-19.8厅开间（米）4.8-4.4厅进深（米）4.1-4.5主卧面积（平米）15.64.319.9南向卧室开间（米）4.1-3.9+3.6主卫面积（平米）4.81.86.3次卧面积（平米）12.3+11+书房93.4+3+3.416.2+书房9.9公卫面积（平米）5.41.96.1入户花园（平米）空中阳台178.5-景观阳台（平米）-10.19.2实际面积（平米）178.28-整体规划设计建议要点2、融合：弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一，形成空间的自然过渡3、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为骨架组织社区各级景观核心理念：体现社区与公园的互动，对公园的生态资源开放、融合与延伸1、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动线与视线的畅通关键措施CPD活力中环——合“二”为“一”，辐射全盘“活力中环”——整合与放大中央公园资源1、形成社区主要的开放空间系统，并与公园资源整合为一体，真正实现CPD花园社区理想。2、通过环状开放空间，大社区内的各个组团联系更为紧密，住户都可以自由而便捷享受到中央公园的资源。城市的、活力的、多元的组团