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1一、新型城市化道路的提出和特点1、新型城镇化道路的提出中央经济工作会议2012年12月15日至16日在北京举行。会议提出了2013年经济工作的主要任务。积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。新型城镇化的要求是不断提升城镇化建设的质量内涵。与传统提法比较，新型城镇化更强调内在质量的全面提升，也就是要推动城镇化由偏重数量规模增加向注重质量内涵提升转变。长期以来，我们习惯于粗放式用地、用能，提出新型城镇化后必须从思想上明确走资源节约、环境友好之路的重要性；过去我们主要依靠中心城市带动，提出新型城镇化后更应该强调城市群、大中小城市和小城镇协调配合发展的必然性。2、新型城镇化道路的要求和特点（1）规划起点高。城镇要科学规划，合理布局，要使城镇规划化城市建设、发展和管理中始终处于“龙头”地位，从而解决城市建设混乱、小城镇建设散乱差、城市化落后于工业化等问题。2（2）途径多元化。中国地域辽阔、情况复杂，发展很不平衡，在基本原则的要求下，中国城镇化实现的途径应当是多元的。中国东中西部不一样，山区、平原不一样，不同的发展阶段要求不一样，不同地域特色不一样，不能强调甚至只允许一种方式。与工业化的关系处理也应该有多种方式，有的是同步，有的可能要超前。（3）聚集效益佳。城镇一个最大的特点是具有聚集功能和规模效益。要在增加城镇数量、适度扩大城镇规模的同时，把城镇做强，不能外强中干，有些城市就虚得很。（4）辐射能力强。利用自身的优势向周边地区和广大的农村地区进行辐射，带动郊区、农村一起发展，这是城镇责无旁贷的义务，它应该做到而且也可以做到，问题是我们要有这种意识、视野、规划和措施。千万不能搞成孤岛式的城镇。（5）个性特征明。中国的城镇要有自己的个性，每个地方的城镇，每一个城镇都应该有自己的个性，要突出多样性。城和镇都是有生命的，都有自己不同的基础、背景、环境和发展条件，由此孕育出来的城镇也应显示出自己与众不同的特点。（6）人本气氛浓。我们不能为城镇而城镇，发展城镇的目的是为人服务。所以，城镇的一切应当围绕人来展开，要树立牢固人本思想，创造良好的人本环境，形成良好的人本气氛，产生良好的为人服务的功能。总的来说，就是要使城镇具有人情味，能够促进人的自由而全面的发展，而不是相反。（7）城镇联动紧。笔者在表述上使用的是“城镇化”，而非城市化。3其内涵是要把城市的发展和小城镇的发展作为一个有机的整体来考虑，解决好非此即彼或非彼即此或畸轻畸重的问题。600多个大中小城市和两万多个小城镇本来就是一个完整的梯队，不能人为地分割开来。（8）城乡互补好。中国的城镇化一定要体现一盘棋的思想，要打破二元结构，形成优势互补、利益整合、共存共荣、良性互动的局面。市带县体制也好、城乡一体化也好，其出发点都是要走活城乡这盘棋。因为农村可以为城镇的发展提供有力支持，形成坚强后盾，城镇可以为农村的发展提供强大动力，从而全面拉动农村发展。决不能以牺牲农村的发展来谋求城镇的进步，这是一些发达国家曾经走过的老路，是一条教训，当引以为戒。与国际社会比较，中国城镇化的道路仍然漫长而艰难。1998年，世界的平均城市化水平（城市人口占总人口的比重）是46%，低收入国家为30%，中等收入国家为65%，高收入国家为77%，中国为31%，而整个东亚和太平洋地区则为34%。到2000年底，我国的城市化水平尽管上升为36.09%，但仍处在一个较低的发展水平，比低收入国家略高一点。中国正在全面建设小康社会，大幅度提高城镇人口比重，逐步扭转、缩小工农差别、城乡差别、地区差别是其中的重要目标之一。为此，我们必须努力“消除不利于城镇化发展的体制和政策障碍”（“十六大报告”），走出一条既不同于西方发达国家和地区，也不同于传统发展老路的城镇协调发展、城乡共同繁荣的与、新型工业化道4路相呼应的“新型城镇化道路”来。二、我国城镇化现状和对城市建设的影响1、我国城镇化现状中国在改革开放30年时间当中，城市空间扩大了二三倍，城镇化率也达到了52.6%。但是，空间城市化并没有相应产生人口城市化。中国有2.6亿农民工，户籍问题把他们挡在了享受城市化成果之外，他们是被城镇化、伪城镇化的。如果挤掉水分的话，我国只有36%的城镇化率。中国的新型城镇化，是确凿无疑的大方向。这是世界最多人口的城镇化。仅此观之，正如政府工作报告所言：五年转移农村人口8463万人，城镇化率由45.9%提高到52.6%——中国城乡结构发生了历史性变化。这种变化得益于两个因素：一是工业化、信息化、农业现代化的推动，二是有关户籍等政策逐步调整，公平的“城门”在制度层面逐渐打开。城镇化是中国发展的重头戏。这不仅因为美国城镇化率达到90%、韩国达到80%等现实差距，更因为城镇化背负着扩大内需、拉动增长的重任。党的十八大明确提出了“新型城镇化”概念，中央经济工作会议进一步把“加快城镇化建设速度”列为2013年经济工作六大任务之一。发改委主任张平近日更在人大记者会上表示，发改委正会同有关部门编制中国城镇化发展规划，今年如果顺利的话，今年上半年有可能出台。这些信号都表明——新型城镇化已成为新时期的国家5战略。2、新型城镇化对城市建设的影响城镇化当然要圈地扩容、要盖楼建房，但是，中国的新型城镇化，显然不是房地产化。一者，1995年以来，我国城镇化经历了历史上最快的发展阶段，同时也带来一个更令人头痛的问题——市场房价进入快速上涨甚至暴涨期。房价问题的背后，还有以下值得注意的数据：从2000年至2010年的10年内，国内城市建设用地扩张83%，但同期包括农民工在内的城镇人口仅增长45%，土地城镇化与人口城镇化速度极不匹配。那么，今年政府工作报告中“积极稳妥”之意，当然在于纠偏类似失衡，在平抑房价的同时，引导地产业理性归位。二者，新型城镇化之“新”，就是要区别于“造城运动”，真正将工作重心转移到进城人口权益的市民化上来。有数据显示：全国人户分6离的人口为2.79亿人，其中流动人口为2.36亿人。今日中国城镇化的发展速度，恐怕还要再等等“市民化”的进程。换句话说，“城镇化”固然是指农村人口转化为城镇人口的一个过程，但这种“转化”不仅要有“广度”、更要有“深度”——即中央经济工作会议提出的“提高城镇化质量，使之健康发展”。三者，城镇化固然是农民进城的过程，但这个过程绝不仅仅停留在盖房子层面。社科院发布的蓝皮书称，按照世界城市的发展规律，当城镇化率达到40%—60%的时候，标志着城市进入成长关键期，“城市病”进入多发期和爆发期。此时，继续推进城镇化将面临更为严峻的挑战。因此，即便是硬件而言，我们更需要对城市交通、环境、社会等方面统筹安排，还得考量城市群内部的协调发展问题。住房和城乡建设部副部长仇保兴谈新型城镇化，从概念到行动来分析：其一、传统的城镇化，是城市优先发展的城镇化，而新型城镇化讲究城乡互补、协调发展。其二、城乡一体化发展，绝对不能搞成“一样化”发展，不能把农村都变为城市，而是要走城乡协调发展的道路。其三、推进新型城镇化，不能盲目克隆国外建筑，而是要传承自身的文脉，重塑自身的特色。没有自己的文脉，形不成自己的特色，自身优势就发挥不出来，就会千城一面。新型城镇化的本质是用科学发展观来统领城镇化建设。三、新型城镇化对房地产行业的影响中央密集表态推动城镇化进程，也给房地产发展带来更多层面的遐想。过去十年是城镇化飞速发展的十年，同时也是房地产行业集体7狂奔的十年。“新型城镇化”究竟对房地产行业的未来意味着什么?不少业内人士认为，新型城镇化将成为中国扩大内需的重要支撑，但应警惕一些人利用概念放大地产泡沫。未来的新型城镇化将不再是“土地城镇化”，更不会支持房地产业的高速粗放增长。在城镇化进程中，房地产业应积极成为国民经济的配套产业。1、住房需求增加是总趋势面对未来10亿人口的城镇化，不可否认，城市住房需求将大量增加。据相关机构测算，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。“住房的需求趋势是不会改变的”，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在接受记者采访时表示，一方面，有更多的人口要进入城市，城市面临住宅、棚户区改造，另一方面，高收入阶层的收入不断增加，需要增加住房供给。8国家行政学院决策咨询部主任研究员王小广认为，推进城镇化战略，不是继续搞以土地扩张为核心、“见房不见人”的旧式城镇化，而必须走一条以资源节约、效率优先，“见房见人”，以加快人口城镇化、改善人们生活质量为出发点的新型城镇化道路。2、新型城镇化不是“圈地造城”近年来，在不少大城市周边，会出现“睡城”、“鬼城”。大量人群白天乘车赶往市中心上班，晚上回家睡觉。在前十年的城镇化进程中，由于耕地资源浪费、房地产过度开发、土地利用效率低，城市化建设中存在较为明显的泡沫。一些地区陷入“要地不要人”的误区，土地城镇化快于人口城镇化。如今，“新型城镇化”已成为市场关注焦点，也有业内人士担心，过去10年房地产的疯狂是否会在未来10年重演。9中国社科院工业经济研究所主任陈耀表示，近年来我国城镇化力度很大，不乏有一些地方错误理解，大量圈地，导致城镇化质量偏低，推进过程也过于急躁。去年年底，国土部和住建部重新强调从严调控楼市，从近期的政策变化来看，今年楼市调控从严已再度成为高层共识。专家表示，未来十年城镇化推进的重点将体现为“人的城镇化”。在推进城镇化的过程中，必须始终坚持完善地产调控，挤出目前的地产泡沫，对高房价继续予以纠偏，使更多人获取城镇化发展红利。3、新型城镇化房企扮演的角色对于房企而言，新型城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。新型城镇化要求城市功能向集约化发展，这就要求开发商具有规模化、高效化、标准化的特质，具备更为专业的城市综合开发能力，能对城市区域进行整体成片开发。而这对于处在经济转型期的房企来说，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。万科总裁郁亮认为，房地产业不应再奢望成为国民经济的主角和支柱产业，而应积极成为城市化、城镇化发展过程中的配套产业。“城市运营商将是中国未来优秀房地产发展商角逐的最佳高地。”中共中央党校教授向春玲表示，房地产开发要从单一楼盘或者单一项目的开发转向城市综合功能的开发，这符合中国城镇化发展的方向。目前很多房地产开发企业都已开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线，部分开发企业亦开始在一些有潜力10的县市拓展城镇区域的土地储备。4、过去城镇化的经验与问题（1）、过去和未来，城镇化都是推动房地产发展的重要动力过去城镇化率有90年代初的27%增长至51%，年均提高1.2个百分点。同时房地产销售面积有90年代初的3000万平米增长至2011年末的10.9亿平米，年均复合增长20%。在后续城镇化率进一步提升过程中，由于前期城镇化累计的需求释放，成为未来十年房地产发展的重要动力。（2）、上一轮城镇化成果显著，但也面临较多问题其主要的问题表现在：中西部三四线城市房地产项目盲目投资，造成目前巨量土地和商品房供应。受制于本身经济发展和城镇化发展较为落后，房地产需求跟不上供应步伐，造成库存压力巨大。原本就缺乏核心城市经济带动的背景下，由于中西部三四线城市的城镇化布点过于分散，城市间产生不了互相拉动作用，导致就业、政府收入、公共设施、外来人口、房地产需求等一系列指标增长缓慢，形成恶性循环。从库存角度看，三四线城市2011年销售面积如2009-2011年平均土地成交建面为4.5亿平米，二线城市1.8亿平米，一线城市为71万平米。显示库存的大幅分化。11从投资角度看，2011年三四线城市投资增速为34%，高于一线和二线城市的12%和26