新政下的房地产企业发展战略思考--任志

1新政下的房地产企业发展战略思考北京市华远集团总裁：任志强2007年6月12日2企业战略确定的前提适应于经济制度的要求适应于行业的发展阶段适应于法人治理的结构适应于人才发展的条件3我国房地产市场化过渡80-88年：国有及国有控股垄断市场89-91年：少数开放地区的市场化探索92-97年：以住房分配为主的半市场化98-01年：货币化分配和信贷支持的市场化02年至今：土地垄断后的新政4调控后的政策变化收紧土地供给的闸门减少土地的供给量实行严格的“招拍挂”制度处理历史遗留问题（8.31）5收紧银行信贷的闸门提高存款准备金利率提高存贷款利率提高资本金率降低按揭比例延迟放贷时限6规范市场秩序土地出让金的全额支付销售许可的管理网上登记二手房交易金的监管广告管理提高进入门槛7税收调节二手房交易税费增值税：土地增值税、房产增值税、二手房增值税契约税物业税8产品限制土地供给的限制：别墅、高档公寓产品户型的限制：120+-20%；70%-90M2两限房住宅禁商9政策变化对企业的影响增加对资本金的要求首期支付外资二手房市场信托10调整土地储备用土地换资金用资金换土地11改变经营策略缩短前期加速销售有紧有松适度持有专业化12引发市场格局变化（一）企业规模集中性质与构成集中资源集中集中：13向公众与混合向规范化向专业化引发市场格局变化（二）转型：14商业模式转型生产型制造利润向兼并服务品质经营资产增值15地区性转移二三线城市地方变区域区域变全国16商业模式决定发展战略战略动词：意味着要做某些事名词：意味着如何做某些事基础：明确企业的定位17商业模式在企业的地位商业策略商业组织系统ICT商业模式社会环境技术变化法律环境竞争力客户需求体现企业的经营理念将企业的策略、组织、系统有机联系在一起容易受外部压力的影响和不断发生改变18商业模式的定义商业模式是一个理论工具，包含了一系列的元素及其之间的相互关系，表达了一个特定企业的经营理念。商业模式阐述一个企业向一类或几类客户提供的价值，说明该企业的结构，阐明该企业为了有利可图的持续收入流而形成的创造、营销和传递价值的合作网，以及关联资本合作网。19构建“商业模式”材料支柱构件说明产品价值主张给出关于企业产品或服务的总体观点客户吸引目标客户描述公司想向其提供价值的客户群分配渠道描述公司与客户接触的各种方法关系解释公司建立的其与不同客户群之间的联系的类型基础设施管理价值构造描述活动和资源的安排核心竞争力描述执行商业模式所必需的竞争力合作网描述有效提供和商业化价值所必需的与其他公司之间的合作协议网财务方面成本结构总结商业模式所采用的方法的货币结果20商业模式的内部结构商业模式金融模式盈利模式运营模式业务模式企业所处行业产业链中的位置，及其与产业链中其他各环节在整个产业生态中的相互关系。企业提供产品和服务的方法与特点。企业实现利润的途径和方法。企业维持持续发展所需投资后的自由现金流，决定企业商业模式的投资价值。21住宅市场和商业地产市场房地产市场商业地产市场住宅市场•建设和销售住宅•开发和销售住宅用地•房地产代理•公寓管理•其他•规划、设计、咨询•融资支持•开发建设•租赁和管理•中介服务•整修和重建22传统房地产市场和现代房地产市场传统房地产市场现代房地产市场房地产证券化房地产投资信托房地产基金（私募或公募）所有权和管理权统一的传统市场房地产证券化带来的所有权和管理权分离的房地产市场23传统房地产业的产业链房地产开发住宅的开发商业地产开发销售租赁租赁销售资本市场融资房地产中介建筑物的管理和服务住宅工业化土地的开发与销售房地产中介公寓的管理和服务定制住宅24现代房地产业的产业链现代房地产业产业链传统房地产业产业链所有权和管理权分离条件下的房地产业产业链房地产投资管理房地产资产管理25房地产业的主要业务类型主要业务类型房地产基金投资管理业务房地产资产管理业务房地产开发业务房地产咨询、设计、管理、中介、定制等服务业务其他业务26年份宏观经济状况房地产市场政府最关心的问题开发企业最关心的问题房地产市场范围房地产开发的重点物业房地产企业组织特点房地产开发资金来源1950-1960稳定增长供不应求开发前期立法区域市场机会集中在地区市场郊区成片住宅，地区商业中心很少有服务组织，大部分以工程项目的建设为中心（住房建筑公司模式）建筑商1961-1970快速增长平衡刺激住宅生产区域市场机会以地区市场为主旧城改造，商业街、新社区、大型商业广场发展商和经纪人的结合模式投资机构1971-1975萧条供给过剩如何组织资金和资本市场获取开发资金全国市场开始形成郊区写字楼开发独立的投资工具合股经营者1976-1980快速增长平衡略有过剩土地使用控制获得用地批准多种类型市场并存新建城区主要写字楼及酒店覆盖多个市场的服务组织的扩展；多利润中心的联合开发企业和银行1981-1985急剧变化略有过剩到过剩税收刺激如何避税、内部管理以全国市场为主城市公寓、写字楼、工业物业跨越多国市场的发展商和投资管理者形成的大型组织专业从事避税性投资的投资人，华尔街银行人士1986-1990持续增长严重过剩环境责任管理国内市场机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿险公司的加入投资管理机构、银行、国外投资人1991-1995衰退后逐步复苏严重过剩贷款控制规避市场风险国际化趋势智能化多功能物业企业重建与重组银行和基金1996-2000稳定增长过剩住房补贴发展战略国际化趋势智能化多功能物业主要财务机构（私人股权管理机构）1950—2000年美国房地产业的演化27美国房地产企业演变的三个主要阶段28美国房地产前四强公司发展历程年份政策环境住宅市场PulteHomesCentexLennarHorton1950-1960二战以后，美国政府大力支持房地产建设。供不应求专业化：1956年公司成立于底特律。1950年代末停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。1950年成立于达拉斯，涉足居民住屋建设领域。1954年创建于佛罗里达州迈阿密，专建家居住宅1961-19701961-1962年美国房地产发展低潮基本平衡第一次地域扩张：1960年底特律市场空间饱和。公司业务拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大，到1960年代中期，三地成为公司的主要收入来源。整合价值链前后端生产供应环节，打造低成本生产竞争优势。1969开始发展并管理商业建筑和多单元住宅1963年，Centex公司进入在建筑材料（水泥）制造领域，1966年，在并购了J.W.Bateson公司之后，进入建筑管理与服务领域。1971-1975美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构（如FreddieMac）来促进房地产行业发展。供给过剩从家族企业到上市公司。PulteHomes公司在1969年上市。1975年在美洲交易所AMEX上市交易，1983年，在纽约证券交易所上市。在1969年，集团上市。1994年，Centex公司将旗下的水泥厂上市。1997年，Centex股票在英国上市。1971年，Lennar公司在纽约证交所上市。1972年开始进入房地产行业1972年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。1976-1980平衡略有过剩1973年在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分公司之后，公司涉足房地产抵押贷款业务。到1996年，Centex公司合并抵押贷款和传统商业银行业务，提供更为全面的房地产金融服务。经过这次调整，在业务战略方向上房地产金融业务的地位更加突出。29年份政策环境住宅市场PulteHomesCentexLennarHorton1981-19851983年解除FHA抵押贷款利率的限制，成为可调整的抵押贷款利率（ARMs）。略有过剩到过剩1980年代，PulteHomes公司并购了ICM抵押公司（现为PULTE抵押公司），进入房地产抵押业务。1984年建立UniversalAmericanMortgageCompany，提供住房抵押贷款服务。至今，Lennar公司已拥有6个房地产金融服务机构，负责不同的房地产金融服务业务1986-1990严重过剩全面质量管理。Pulte质量领导体系建立(PQL)，承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业质量保险1998开始重点关注客户满意度。1990年代初，他已拥有或控制25个新屋房地产发展商。1991-1995严重过剩精细化运营与战略扩张。一是以客户细分为支撑的精细化运营，二是以并购和战略结盟为基础进行战略扩张。客户满意。PulteHomes公司在1993年建立了客户满意度监测系统(CSMS)产业纵向一体化和项目管理标准化。1994年，生产标准化正式提出。1990年代进一步提出“有机多元化”发展战略，力图打造综合服务能力，尤其是通过不断地完善、拓展金融服务以支持公司的规模扩张。通过合资、并购、自建等形式，Lennar公司在贷款和不动产抵押的商业运营方面建立了竞争优势。1991年Horton公司正式成立，随即收购了上述25个前期公司。1992年Horton实现第一次公开上市，1996年挂牌纽约证交所，变为公众公司。创立了DRH抵押贷款合资公司，通过金融手段加强客户服务1996-2000过剩在1997年3月，Centex并购CavcoIndustries，宣告进入工业地产市场。并购、标准化改造和规模扩张。1990年代中期，Lennar公司开始展开频繁的并购活动，并购了19家公司，其中2000年并购USHome，让公司的规模翻了一倍。Horton公司通过大规模并购展开扩张，1997年、1998年连续并购7家公司。截至1998年9月30日，Horton公司已经进入美国23个州，41个市场。美国房地产前四强公司发展历程（续）30美国主流模式的基本特征综合开发模式商品房建设物业服务地产金融服务建筑业相关服务31专业化分工从事产业链中不同环节的生产和服务32商业模式开发流程高度专业化开发产品的专业化金融资本参与的广泛性33美国房地产企业融资路径变化示意图退休基金外国投资者私人金融机构人寿保险公司私人投资者人寿保险公司银行和抵押贷款公司节俭和信贷（S&L）机构互助储蓄银行退休基金REITS公开发行股票商业抵押贷款证券公开发行企业债券私募公募债权融资股权融资34变化趋势由生产经营向资产经营扩张开发商与投资商的角色分离国际化与社会责任意识的加强规避宏观经济波动35香港房地产企业经营模式大型企业：经营业务多元化中小型企业：专、精、化36香港部分大企业的经营范围主营业务其他业务新鸿基地产发展有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、物流、金融保险、电讯、信息科技、长江实业（集团）有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、投资及财务新世界发展有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、电讯、服务恒基兆业地产有限公司物业销售、物业租赁酒店、百货、建筑、物业管理、财务及投资控股嘉里建设有限公司物业销售、物业租赁酒店、物流、基建、物业管理九龙仓集团有限公司物业销售、物业租赁酒店、物流、通讯、媒体及娱乐信和置业有限公司物业销售、物业租赁酒店、物业管理、投资及财务恒隆地产有限公司物业销售、物业租赁37香港部分地产企业物业收益占总收益的比重长江实业新鸿基新世界恒基兆业嘉里建设恒隆地产199675.5%77.3%199764.9%77.6%99.7%199881.7%93.0%87.5%93.8%199946.7%86.4%77.6%84.4%87.9%200078.7%92.6%*88.2%62.4%97.9%200169.8%93.1%45.0%67.5%40.9%88.8%200262.0%93.3%69.6%71.2%46.5%94.5%200355.9%89.2%*67.0%46.9%96.2%200453.0%82.3%49.5%78.3%68.5%97.5%200577.0%83.9%53.3%7