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重塑江北印象的颠覆性思考新城浦口项目发展战略报告2010.11.08本报告内容是严格保密的，仅供沟通使用谨呈：新城万嘉PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建我们理解的沟通使命◎完成战略布局的重要一步◎颠覆传统江北区域与认知，引领江北地产发展的最新方向◎寻求一种开发商和代理公司在前瞻性目标下的和谐共生与新城地产一起——是对于各自的专业和领域都有着深刻理解的甲乙双方之间的对话……PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建我们眼中的新城幸福启航幸福乐居幸福圆梦幸福尊享让幸福变得简单在常州，绝对的NO1在长三角，面临众多地产大颚竞争在南京，一切才刚刚开始……PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建认识新景祥◎2007-2009中国房地产策划代理综合实力TOP10◎2006中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10◎2006中国最具实效销售力代理企业◎2006中国最具全案策划力顾问机构……◎12年跨区域发展，35个大中城市，150余个实力开发商PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建增速；年代理销售金额占南京市场年度销售总额的10%以上，每五套由代理公司销售的房源中就有一套来自新景祥2001年至今，南京房地产代理市场（份额/占有率）绝对领袖操作超过30个住宅项目，2009年代理销售总金额超过64亿PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建认识南京新景祥江北事业部明发滨江新城——江北规模大盘，南京多年销售面积冠军明发城市广场——江北首个破万公寓项目，价格领头羊恒辉翡翠城——一直专注于品质开发，价格高出周边楼盘价格600-700元/平米东泰金域豪庭、钻石华府——从城市别墅到新区小高层，让六合人一步步地认识了新景祥冠城·新地——百万大盘，即将公开，蓄水客户已过千一次次突破逆境，创造奇迹的狼性团队浦口六合海德北岸——新景祥接案后突破原有价值的典型案例PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建的来访量我们拥有120000组的客户资源PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本次沟通导向……背景：背景资料有限，首次碰撞，颠覆江北形象的一次战略方向交流◎江北区与价值认知的挖掘，市场客户的属地性◎目标与产品实现的意向探讨◎寻求价值趋向的契合！!略术PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ⅰ对于项目的理解PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建最初的问题:我们的项目到底有什么？项目本体分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建公里项目位于浦口高新区，南京大学金陵学院西侧，非目前热点开发区域→南京市中心16km→桥北片区4km→浦珠路热点开发区域7km远离宁六公路的嘈杂目前还处于待人发现的处境PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地块学府路南京大学金陵学院星火路星火北路（施工中）02地块中等规模、高容积率、有高度和体量配比要求的开发项目学府路星火北路地块中02地块住宅混合用地配建商业办公的建筑面积应不少于02地块总建筑面积的三分之一其他2183.18元/平米露面地价≥20%≥35%绿化率≤100m≤60m建筑高度≤35%≤30%建筑密度商办综合二类居住规划性质2.82.2容积率116398.8㎡201944.6㎡总建筑面积41571㎡91793㎡占地面积02地块01地块名称PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地块内部现状植被丰富，零星小面积水塘，无可利用资源n地块本身与周边道路存在4-10米的高差，可以加以利用交通（高新区公交总站）：131路（高新区-古平岗）、159路（高新区-长途东站）、606路（太阳建材城-盘城客运站）、639路（江苏教育学院-浦口公园——交通便利南京大学金陵学院成立于1998年，在校学生7000多人，2010年计划招生2700人——给商业带来一定支撑思考点一：这样的项目，是否存在具备一定支付能力的客户PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建国电南京自动化公司南京医药外包国际市场开发中心国芯半导体公司项目南侧集中了大量企业，对本项目来说利弊参半SUMEC国电思科14绿叶思科14医药开发中心冠生园食品公司紫泉饮料明光电公司利：给本项目带来客群支撑弊：居住氛围缺乏PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建公里。n距离浦口最大的城市综合体——华东mall直线距离约3.9公里，华东mall总建筑面积55万平米，总体规划集购物、餐饮、餐饮、休闲娱乐、家具建材、百货超市多种业态为一体，总投资18亿元。思考点二：本项目商业如何准确定位达成区域和项目的共赢PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建项目初体验：被众多企业所包围的无强势资源项目关键词：位置偏远、生活氛围缺乏PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建最可以想象的问题:我们的项目将会有什么？区域规划分析交通规划分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建《2007-2030南京市城市总体规划》将南京规划成一主城、三副城；n江北则将与仙林、东山成为三副城，并“相对独立发展”。关键词：“新市区”→“副城”“相对独立发展”——南京城市规模的扩大——江北地位的提高江北将“相对独立发展”，成为南京三个副城之一区域的发展契机给本项目也带来了契机，整体区域形象的提升预期使得本项目建立新的价值体系有所依据PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本案本案本案所处的高新龙王区将建设为龙王山风景区及教育科研设施为依托，兼具生活和生产功能的城市综合片区n现状用地：规划范围总建筑面积1297.98公顷，其中城市建设用地665.04公顷，水域、龙王山郊野绿地和其他非城市建设用地632.94公顷；n空间结构：“一核多组团”“一核”即龙王山郊野公园，规划区内各类用地围绕绿核布置“多组团”即三个居住组团，两个公共服务设施组团、一个研发办公组团和两个工业组团PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建功能分区：1.居住组团：南侧组团占地约160公顷，容纳5万人，规划发展高档居住区；北侧组团约80公顷，容纳1.7万人，规划发展中高档居住区2.公共服务设施组团：A组团—大桥北路沿线的商办混合用地，约131公顷，主要发展高档精品购物店和商业写字楼等；B组团—学府路沿线商办混合用地，约72公顷，结合地铁出入口，采取底层商业、主楼办公的模式为周边高校和居住区提供配套服务，主要发展高档次精品购物店和商业写字楼等3.研发办公组团：龙王山东侧，约44公顷4.工业组团：A组团为龙王山西南侧，约58公顷，B组团为学府路南侧，约218公顷本案所在的南侧组团占地约160公顷，容纳5万人，规划发展高档居住区，本项目是高新龙王区的首个项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建道路过江通道（远景预留）七乡河过江通道15道路过江通道（在建）南京长江四桥14道路过江通道城市轨道16号线过江通道仙新路过江通道13道路过江通道（已建）南京长江二桥12道路过江通道（远景预留）铁路过江通道城市轨道3号线过江通道上元门过江通道11道路过江通道（已建）铁路过江通道（已建）南京长江大桥10道路过江通道（远景预留）建宁西路过江通道9道路过江通道(2014年之前通车)模范西路过江通道8城市轨道4号线过江通道北京西路过江通道7道路过江通道（远景预留）汉中西路过江通道6道路过江通道（已通车）城市轨道1号线过江通道应天大街过江通道5道路过江通道南京长江五桥4道路过江通道（已建）南京长江三桥3铁路过江通道城市轨道8号线过江通道大胜关过江通道2道路过江通道锦文路过江通道1通道功能通道位置编号16条过江通道全方位改善过江难的问题南京的发展正在从“秦淮河时代”迈向“长江时代”，给本项目的价值体系变革带来客群支撑PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建滨江路站浦珠路站京新村站泰冯路站高新路站星火路站纬七路过江通道纬三路过江通道（规划中）林场站柳州路站大桥站大桥北路站沿江站盘城站地铁三号线：纵贯南京南北江宁秣周路——江北林场地铁11号线（江北轻轨）：纵贯整个江北虎桥路——金牛湖两条轨道交通将在2014年青奥会之前通车两条轨道交通的开通，将使得本项目成为双地铁物业且距离最近的地铁三号线星火站（准始发站）仅1.5kmPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建项目再认识：双地铁、准始发、区域开发第一站关键词：地铁、副城、高新区第一个住宅项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建企业区域项目专注于品质开发长江时代来临中规中矩后天的精耕细作将会给本项目带来无限可能高溢价→品牌建立→区域的重新定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ⅱ对于市场的理解PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建必须了解的问题:我们的竞争来自哪儿？整体市场分析土地市场分析竞争个案分析PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年起，南京房地产价格就进入上升通道，供销在08、10年有减量，但不影响整体发展趋势南京市10年1月-10月供销价0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00020004000600080001000012000140001600018000上市量58.8328.4818.6059.4330.8727.5124.8348.0478.5781.78销售量69.9021.1429.6163.6912.2515.1916.1829.5248.5174.71销售均价776497649875120821369312491159501175211840114482010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月南京市04年-10年10月供销价0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.000200040006000800