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国信镇江庄泉项目建议书谨呈：国信地产初步判定项目界定目标分析报告思维导图确定目标市场分析判断市场，了解客群，分析竞争，佐证初步发展方向整体发展战略确定开发模式、盈利模式，进行风险预测，确立市场占位、核心竞争力以及发展策略整体定位产品建议通过类似案例分析，得出初步发展方向找到项目需要解决的核心问题确定市场定位、客群定位住宅、商业定位细化，包括规划、景观、户型、配套、业态、规模、经营空间等目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期企业背景分析客户目标分析目标分析企业背景分析江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立于1992年，注册资本金10亿元，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打造的支柱品牌。江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台，以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业支柱。发展至今，集团旗下拥有全资、控股企业四十余家。国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。江苏国信地产，历经15载开拓发展，凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、创品牌、出效益的新阶段。项目开发背景客户目标客户目标企业背景经济目标：在现有的项目资源及市场条件下，实现综合利润最大化战略目标：满足政府对城市形象打造的政绩诉求，满足国信企业“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”风险目标：合理确定住宅与商业的产品比例，确定产品潜在客户，控制市场去化风险客户目标客户目标客户目标企业背景区域：规划中的城市综合区域，现正处于启动阶段项目：项目容积率偏高，占地有限，有规划形态局限R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：满足国信企业“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”经济目标：实现综合利润最大化风险目标：合理确定住宅与商业的产品比例，确立项目合理的容积率指标，确定产品潜在客户，控制市场去化风险S我们有什么？（针对现状的实证分析）项目核心问题是什么？问题２：项目住宅、商业产品体系如何打造？问题１：项目的发展战略与开发模式如何？如果进行项目定位？项目核心问题界定目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期城市属性界定项目属性界定项目界定及初步发展方向区域属性界定案例参考及初步发展方向城市在长三角区域中的地理位置及关系地理位置江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接铁路京沪高速铁路横贯东西高速公路四横：沿江高速；沪宁高速宁太高速；宁常高速二纵：镇溧高速；京沪高速水路：“黄金水道”长江、京杭大运河镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受上海经济圈的辐射非常小，且由于其“中间地带”的位置导致其重点产业的打造更多的被南京和苏锡常都市圈“瓜分”。位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向主城区内，城市立体交通枢纽区域，邻近火车站、客运中心、高铁站点，润州区腹地，连接老城区、金山片区和南徐新城火车站——京沪铁路重要节点，目前铁路客运最繁忙的线路之一。客运中心——镇江汽车客运站。高铁站——沪宁高铁将成为未来长三角最快速的交通线路。老城区——以大市口为核心的主城区域，镇江传统意义上的老城区；南徐新城——发展中的城市新区，体现城市发展的形象区域金山片区——以滨江景区为城市名片的新兴旅游、商贸综合区域。火车站南广场——城市重点打造的成熟区域改造工程。项目区域项目地块项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向华都名城润州花园天和星城南山华庭中浩国际广场亚东朴园区域内多为住宅小区，配套成熟，以商业街区及社区商业为主，后期规划建设有大型商业项目项目地块项目所在区域居住小区较多，新兴小区和原有居住区交错；项目周围东侧黄山南路为城市干道，沿街商业较为成熟；项目东侧的中浩国际广场建设有集中式商业，地块周边规划有大型商业土地尚未出让。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向地块内周边为正在建设中的镇江火车站南广场，地块为坡地，原有庄泉村正在拆迁。土地用途商住综合用地占地面积3.53万平容积率自定建筑面积14.12万方项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向项目属性界定——三四线城市\主城区范围\立体交通枢纽区域\城市综合体项目项目属性项目涵盖住宅、商业等功能，高容积率约束下的建筑形态将成建设成为镇江城市综合体项目功能规划项目为火车站南广场先期启动项目之一，将成为区域标杆项目项目前景区域属性建设中的火车站南广场将成为城市立体交通枢纽，该区域也将成为集交通、商贸、餐饮、居住为一体的综合区立体交通枢纽区域居住小区众多，距离大市口仅2公里主城区范围长三角地级城市，交通枢纽，经济处于江苏中游水平三四线城市项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟体系，而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济发展，形成了多个具有代表性的城市综合体。而法国更是通过高铁连接“巴黎都市圈”和“地中海都市圈”，打通法国南北部经济大动脉。鉴于目前中国还没有成熟的基于城市立体交通枢纽而形成的城市综合体，因此在世界范围内我们将选取日本（新宿）和巴黎（拉德芳斯）进行城市立体交通枢纽区域商业案例解读和借鉴。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴日本新宿车站是东京市区西侧最重要的交通枢纽之一，包括JR山手线、JR中央本线、JR总武线与私人铁路公司京王电铁的总部，它号称是世界上使用率最高的铁路车站。新宿发达的轨道交通体系被充分利用，在周边形成了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，百货公司与商店街云集，著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店“高岛屋时代广场”，与涩谷、池袋并列为东京都的3大副都心之一。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向在新宿，不同功能、业态、规模、档次的物业和谐共生，既有政务商务、也有百货、餐饮、休闲、娱乐，日本闻名海外的歌舞伎町就位于新宿，这种综合商业体形成了强大的涡流效应，带动整个区域的繁荣和增值，商业持有比例较高。城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴值得一提的是，以高速铁路车站为核心，日本在东京距离25-60公里的地方兴建了7座以居住、教育、科技、旅游、休闲为主要功能的卫星城，包括立川、八王子市、浦和、大宫等。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向拉德方斯区位于巴黎市的西北部，是欧洲最大的公交换乘中心、RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；拥有面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心以及67公顷的步行系统，集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，绿化系统良好。优美的环境和完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。城市立体交通枢纽区域案例解读及借鉴项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向区域发展预测城市立体交通枢纽区域商业辐射广、力度大、持续性久城市立体交通枢纽区域商业包容性高，整体成长性良好城市立体交通枢纽将形成新中心，大力推动城市发展城市立体交通枢纽可带动城市间经济和社会交往城市立体交通枢纽将为庄泉地块带来的是：镇江新兴的商业中心大型商业复合体商业以和谐共生的竞合模式为主导承接南京或长三角都市圈的部分功能如居住、教育、旅游等，有成为卫星城的条件。城市立体交通枢纽可沿线建设多种功能的卫星城项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向项目初步发展方向城市新兴商业核心区域内的多功能综合体项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期土地市场分析竞争环境分析市场分析整体楼市分析土地市场用地结构区域结构土地出让镇江历年土地成交量价走势分析0701402102803502006年2007年2008年2009年1-10月030060090012001500成交面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）2006年2007年2008年2009年1-10月成交数量（幅）50323019成交面积（万㎡）303.13170.23131.48133.4成交金额（亿元）40.5919.5128.9321.47楼面地价（元/㎡）1018.05915.171289.48872.37受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制，07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有所回升，1-10月合计出让133万㎡。从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。随着政府加强对土地的管控，土地出让日渐有序同时土地价格也呈现日渐稳步走高的态势土地市场用地结构区域结构土地出让08年镇江出让土地用地结构分析商住用地61.2%商办用地24.8%综合用地14.0%09年1-10月镇江出让土地用地结构分析商住用地51.5%商办用地7.7%拆迁安置40.2%综合用地0.6%08、09年镇江土地不同用地成交均价分析183.3403.9552.9104.0249.54682.04122.080200400600800商住用地拆迁安置商办用地综合用地万元/亩2008年2009年从用地结构看，镇江土地市场仍以商住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达682.04万元/亩；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价。镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升土地市场用地结构区域结构土地出让08年镇江出让土地区域结构分析京口13.2%润州39.5%丁卯11.3%丹徒26.7%大港9.3%09年1-10月镇江出让土地区域结构分析京口12.4%润州53.1%丁卯2.3%丹徒32.2%08、09年镇江各区域土地成交均价分析479.94166.270.4845.461.05518.2579.13269.7943.430100200300400500600京口润州丁卯丹徒大港万元/亩2008年2009年从区域结构看，土地供销主要集中于润州区，其次为丹徒区，京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少，且多以商办用地为主。从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：京口、润州、丁卯、丹徒及大港，其中