城市土地规划与管理

城市土地规划与管理学院:经济学院专业:区域经济学汇报人:刘惠马玉霞城市土地利用规划新疆库尔勒市土地规划一、城市土地利用总体规划二、主要城市用地的规划布局三、城市土地利用管理四、城市土地利用计划五、城市土地动态监测六、城市土地用途管制一、城市土地利用总体规划（一）土地的概念、特征1、土地的定义：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括了人类过去和现在的种种活动结果。这一定义可以从以下五方面理解:①多要素综合体②自然产物③位置固定（空间性）④陆地部分⑤包含人类活动结果2.土地的特性（1）土地的自然特性：①面积的有限性②位置的固定性③质量的差异性④相对的永续利用（2）土地的经济特性：①相对稀缺性②用途的多样性③用途变更困难④土地的增值性⑤报酬的递增递减3、土地用途的分类（1）2001年《全国土地分类》（过渡期间适用）（3－15－71）：①农地：耕地、园地、林地、牧草地、其它5②建设用地：商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施、特殊8③未利用地：未利用土地、其它2（2）2007年《土地利用现状分类》2007年8月10日，由国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会联合发布。共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。（3）建设规划系统的分类：《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。城市用地包括：①居住用地⑥道路广场用地②公共设施用地⑦市政公用设施地③工业用地⑧绿地④仓储用地⑨特殊用地⑤对外交通用地⑩水域和其他用地（4）按开发程度生地：不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地毛地：具有一定的城市基础设施，但尚未完成拆迁补偿安置的土地熟地：具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地（二）城市土地的概念1、城市的概念：人口较稠密且具有较完善的基础设施配套的地区称为城市，它包括了住宅区、工业区和商业区等功能分区，并且具备行政管辖功能。建成区（完成配套、具备城市功能、基本连成片）规划区、郊区、市域2、城市土地的概念城市土地是指城市市区范围内的土地，是城市区域内的陆地、水域及其地上、地下的空间。3、城市土地的特性：①位置的重要性②配套设施的重要性③主要利用承载功能（三）城市土地总体利用规划1、城市土地总体利用规划的内涵—是土地城市土地总体利用规划的内涵利用规划体系的组成部分，是对城市一定范围内的土地资源的保护、利用、开发、整治在时间和空间上所做的总体的、战略的安排，是城市土地利用管理的关键，也是制定中期和年度用地计划及审批各项建设用地的重要依据。⑴城市土地利用总体规划区别于“区域土地利用总体规划”，其对象主要是城市建成区及其蔬菜副食基地建设用地，而外围的工矿、农业、交通、居民点等用地，仅是规划的区域条件，并不做出安排。⑵城市土地利用总体规划的规划范围应尽可能地与城市规划中的“规划区”一致。尤其当规划区基本上就是城市建设发展用地区时，城市土地利用总体规划可以把规划区作为自己的规划范围。2、城市土地总体利用规划的特性⑴总体性——城市土地利用总体规划的对象是规划区内的全部土地资源，而不是某一种用地。在城市土地利用总体规划要全面考虑城市土地资源的合理配置，要把时空结构、空间结构和产业结构与城市土地的开发、利用、整治等结合起来，进行统筹安排和合理布局。此外，还应综合各部门对城市土地的需求，协调各部门用地。矛盾，对城市土地利用结构和利用方式做出调整，使之符合经济和社会发展目标，以促进城市经济持续、高速、健康发展。⑵长期性—城市土地利用总体规划一般以10～15年为时段，是对与城市土地利用有关的重要经济与社会长期变化趋势作出预测，据此制定长远的城市土地利用规划，拟订战略性的方针政策和措施为编制短期和年度城市土地计划提供科学依据。⑶战略性——由于城市土地利用总体规划是中长期的规划，所以只能遇见城市土地利用的方向、目标、内容、结构、布局与城市土地利用方向变化的大体趋势，而不是遇见其具体变化的形式和内同。因此，城市土地利用总体规划只能是战略性的规划，只能为主要用地部门提供概略顶的、方向性、指导性的规划目标。⑷控制性——城市土地利用总体规划主要表现在：从纵向讲，城市土地利用总体规划受上一级土地利用总体规划的指导和控制，同时，下一级土地利用总土规划又是城市土地利用总体规划的反馈；从横向讲，城市土地利用总体规划对本区域内各部门的土地利用起到宏观控制作用。⑸权威性—城市土地利用总体规划是由城市政府编制，纳入城市发展计划，通过国家行政权力保证实施，对违反城市土地利用总体规划的土地利用行为要追究其刑事责任，这不同与行业或部门规划。⑹动态性——城市土地利用总体规划属于中长期规划，涉及人口、技术进步、经济增长、社会发展和政策等各个方面，受许多不可预测因素的影响。因此，城市土地利用总体规划也只是在一定时期内把城市土地利用现状改变为更适合于方式经济发展状况的措施之一，是随时间变化的。当不适宜城市经济一发展、政策变化、实际土地利用同规划的土地利用不一致时，就要即使对规划进行充实、修编和完善，及时调整实施措施。因此城市土地利用总体规划是一个“规划—实施—再规划—再实施”的连续不断发展的过程。3、城市土地总体利用规划的作用与地位⑴作用为充分、合理利用城市土地提供科学依据；为城市经济发展、稳定、协调创造有利条件；加强城市土地利用管理的重要措施和手段；城市土地总体利用规划是土地管理的内容之一。在土地管理众多内容中，以权属管理为核心的地籍管理和以规划管理为“龙头”的利用管理，是国家赋予土地管理部门的两大主要职能。⑵地位我国现行的土地利用规划系统是与行政区域相对应的，由国家—省—市—县（含乡镇）四级构成。市级土地利用规划包括市域土地利用总体规划和城市土地利用总体规划两个层次。区域上，前者包括后者；但深度上后者更深入，两者共同构成完整的土地利用规划系统和管理依据。4、城市土地总体利用规划与城市规划的关系⑴就规划理论而言，城市规划包括城市土地利用总体规划和城市建设规划。二者是同一工作在时间上的两个不同阶段，在内容上的两个不同侧面。市域社会经济发展规划城市土地利用总体规划市域规划市域城镇体系规划城市规划城市建设规划（总体规划、详细规则）市域土地利用总体规划城市设计对于城市建设管理来说，最主要的是城市用地的总体安排和建设项目“综合部署”，前者即城市土地利用总体规划，后者即城市建设规划。理论上，二者的内容有明确分工，即一个搞用地，一个搞建设项目。二者的时间安排有先后顺序，即先部署城市用地，再把建设项目按用地要求落实到具体区位。这两者与城市设计构成城市规划体系。一个出自建设规划部门，一个出自土地管理部门。⑵就目前的规划实践而言，城市土地利用总体规划与城市规划既有区别，又有联系。城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设项目的综合部署，是建设和管理城市的依据。其对土地的安排，主要从为城市建设发展提供用地服务的角度进行，注重用地的整体性、连续性、功能性、可建设性和弹性。城市土地利用总体规划除了开发利用土地以外，还强调对城市土地资源的合理配置以及保护和整治。在利用上，注重土地的有偿性、有限性、潜力和经济效益。在规划深度上，对用地的安排更细致具体，更多地开率到土地管理的需要，照顾到土地的权肃、界线和变更，制定具体的用地限制要求和管理分区。城市土地利用总体规划和城市规划虽出自不同的主观部门，但都是管理城市的手段，都是为更高促进城市全方位发展与进步而指定。⑶近期内城市土地开发利用将是城市土地利用总体规划和城市规划双重指导，二者还应相互协调，密切配合，共同为城市建设管理提供依据。⑷从长远看，规划实践应向规范化靠拢，形成城市土地利用总体规划、城市建设规划分工明确的城市规划体系。5、城市土地利用总体规划的主要内容和基本方法城市土地利用总体规划的对象是城市及其蔬菜副食基地建设用地。其中，蔬菜副食基地多数在菜地保护区规划和市域土地利用总体规划中做安排，即使没有做出安排，也可按已有的土地管理相关规程处理，在此，只要特别注意和城市建设用地区边界的衔接和协调就可以了。但是城市建设用地的总体安排，在必须在城市土地利用总体规划中重点突出解决。具体内容和基本方法包括以下部分：⑴确定城市土地利用类型—确定城市土地利用类型是城市土地利用现状调查和总体规划的基础工作。主要有三种方法：①根据土地分类体系确定城市用地类型。②将城市建设用地类型分为大类和亚类。大类可根据标准划分，亚类则根据不同城市土地利用特点和土地规划的具体要求划分，主要突出诸如商业、科研教育、污染性工业、开发区、旅游风景区、等对城市发展有较大影响、在城市布局中地位重要的用地类型。③不限于已有规范，完全根据城市的提点和规划需要建立适用于本城市的土地利用分类体系。⑵城市建设用地使用性评价—城市建设用地适用性评价是用地选择与用地组织的依据，是字自然环境各要素综合分析的基础上，按照规划与建设的需要，以及整备用地在工程技术上可能性与经济性，对用地的自然条件进行质量平定，以确定其适用程度。评价时，要根据城市用地供求状况，以用地为基础，综合与之相关的各项自然条件优劣，确定其是否符合建设要求，评价结果通常是将用地分为三类并表示在评价图上：①一类用地：自然条件优越，适合各项城市建设要求，一般不须或稍须整备即可使用。②二类用地：需要采取一定的工程措施，改善条件后才能用于建设；③三类用地：不适合做城市建设用地，如果必须是哟内，则要付出特出的工程技术措施。⑶城市建设用地潜力分析——其是确定城市用地发展方向、合理选择用地的依据，可以分生活性和生产性用地两部分进行分析。①生活性用地的潜力——主要在于城市内的闲置地、棚户区、平房区和中中低层建筑区，分析时通常是先按照用地建设的外部景观，将生活性用地划分出若干个潜力小区，然后通过建筑层数、建筑密度、容积率等指标的综合分析和对比，评价其潜力的相对大小和级别，再根据此确定潜力分许并画出潜力分析图。②生产性建设用地的潜力分析——要根据具体用地单位的性质，通过对占地面积、建筑面积、职工人数、固定资产、生产总值、经济密度等指标的综合分析和对比，确定出该单位对所占土地使用是否充分、尚有多大潜力可挖掘。⑷城市建设用地需求预测——是确定城市发展规模和用地结构的基础，其主要任务是推算近期和规划期末城市建设用地总面积个各单位建设用地面积。方法：①标准法——即在人口预测基础上，按照国家规定的人均用地面积指标和结构比例，计算出城市建设用地需求量。②统计法——即由政府组织机关、街道、工矿企业进行统计，上报其在一定时期内对土地的需求量，在由规划者进行统计分类和适当的定性调整与平衡得出城市建设用地的需求量。③回归法——即通过对过去数据、建立回归模型，求出系数，将预测年份代入求解。④相关分析法——即通过分析，找出一个或几个与城市建设用地需求量密切相关的自变量指标，比如人口、工业产值、建筑业产值等，在过去数据的基础上，建立相关方程，求解系数。借助国民经济计划以及其他相关指标预测数的各种规划，即可求得城市建设用地需求量。⑸城市建设用地的规划结构——在用地需求预测的基础上，经过定向调整，即形成了城市建设用地的规划结构。包含类型、作用、性质三种结构比例关系和各项用地之间、现状和规划之间两个平衡过程。一般用城市建设用地平衡表表示：序号用地类型现状（面积、人均）规划（面积、人均）⑹城市建设用地布局—此部分是城市土地利用总体规划的核心内容，包括：①布局原则——根据城市用地特点和要求，因地制宜，并处理好“一要生活、二要建设、开发与保护并重，利用与整治结合，内涵为主外延为辅，突出城市性质和特色”等原则性问题。②用地发展方向——即挖掘内部用地潜力的内涵发展；向周围拓展，辟建新区的外延发展。作为土地利用规划应鼓励前者，