共用部位、设备设施管理与维护

共用部位、设施设备管理与维护成都中海物业管理有限公司朱涛共用部位、设施设备管理与维护共用部位、设备设施管理概论供配电系统管理与维护共用部位管理与维护消防系统设施设备的管理与维护基础管理电梯系统设施设备管理与维护共用部位、物业设施设备常用法规及规范安全防范系统设施设备管理与维护建筑给排水系统的管理与维护一、共用部位、设施设备管理概论共用部位:是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅区，建设费用已分摊进入住房销售价格且属于购房人共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车库车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。一、共用部位、设施设备管理概论1、共用部位、设施设备管理与维护的意义与作用2、设施设备的分类与特征3、共用部位、设施设备管理与维护的基本内容一、共用部位、设施设备管理概论1、共用部位、设施设备管理与维护的意义与作用物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。（物业管理条例）◆是人们工作、学习、生活的保障。◆是延长设备使用寿命,设备安全运行的保障。◆能强化物业服务企业的基础管理,提高管理水平。◆物业设施设备是物业业主的财产，良好的物业设施设备维护管理，能保证设备的正常使用功能,能够使房屋及配套的设施设备最大程度的减少有形磨损和无形磨损，减少设施设备功能上的折旧，从而使房屋及设施设备达到保值的目的。同时，物业房屋及配套的设施设备性能的保持和提高，加上环境、公共秩序的维护，能促使业主物业的增值。一、共用部位、设施设备管理概论2、设施设备的分类与特征设施设备的分类：供配电：变压器、高低压配电柜、发电机组、公共照明及线路等；消防：消防控制中心、报警系统、喷淋系统、自动气体灭火系统、防排烟系统、消防水泵、消火栓等；空调：中央空调、局部空调、新风机组、盘管风机、冷却塔等；采暖：热水供暖、热风供暖、蒸汽供暖等；给排水：水泵、水箱水池、阀门管道、沉砂井、化粪池等；电梯：直升式电梯、扶梯、电动人行通道、杂物梯等；电信和智能化系统：停车场管理系统、对讲可视系统、周界报警系统、巡更系统、公共信息系统、信息网络系统、广播系统、室内报警系统等。一、共用部位、设施设备管理概论设施设备的特征：◆需要管理与维修；◆维修费用大；◆维修技术要求精湛，需配备专业技术人员；◆需要有良好的使用环境；◆有故障的突发性，且需制定故障突发应急预案；◆部分设备需由具备专业资质的企业进行专业性维修、保养；◆维修工作需要技术资料支持；◆与对业主和使用人服务品质的提供密切相关。一、共用部位、设施设备管理概论3、物业共有部位、设施设备管理与维护的基本内容物业设施设备管理的主要内容可依据实施物业管理不同阶段，即：早期介入阶段(竣工前)、前期物业管理服务阶段(选聘前)和常规期物业管理服务阶段实施不同形式和内容的管理。本节完二、基础管理１、计划管理２、档案管理３、备品、配件、材料、工具管理二、基础管理１、物业设施设备管理中的计划管理•计划管理的概念计划是某项工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等，物业设施设备管理计划是物业管理计划中的重要组成部分。•计划管理的用途物业设施设备管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业管理服务过程的文件，是处理和预测物业设施设备管理过程中若干不确定因素的工具，还是控制物业管理服务成本、提高物业管理企业经济效益的有效手段。二、基础管理计划管理作用的具体体现：•用以指导物业设施设备管理工作实施的决策性文件；•是编制物业设施设备管理维修财务预决算的基础材料；•是协调涉及物业设施设备管理维修各相关方面组织机构的手段；•是避免或减小物业设施设备管理维修中各类风险的指导性文件；•是记录或确认物业设施设备管理维修工作过程绩效的证据；•是确保物业设施设备良好、经济、安全运行的有力措施；•是规范管理使用物业维修资金、维护业主合法权益的保证，也是实现业主财产保值、增值的保证；•是确保物业设施设备管理维修达到预定计划目标的前提和制约手段。二、基础管理中海物业设备、设施/机具保养计划表部门：格林威治城管理处NO.计划执行情况（月份）序号设备、设施/机具名称规格型号数量保养周期计划保养内容保养方1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1电梯奥的斯30每月按合同进行保养外包√√√√√√√√√√√√2发电机组DL16G24EG315M-3002台每年滤网清洗，机油更换，螺丝紧固，控制箱紧固除层，内保√√3配电房低压柜GCS-system57台每年螺丝紧固，箱体除层内保√√4变压器高压柜SCB10-1250/10KYN28A-126台11台每年外包维保，绝缘检查，螺丝紧固，箱体除层。外包√5锅炉循环泵控制箱MNZ-10JX3台每年煤气泄漏，管道上漆，控制箱紧固除层，水泵运转紧固内保√6泳池循环泵控制箱50SGR15-305台半年控制箱紧固除层，水泵运转紧固内保√√7生活泵控制箱80GDL36MVWS-2Z1X9台半年控制箱紧固除层，水泵运转紧固，阀门阀盘上漆内保√√8排污泵控制箱WQG40-15-4GYK-1Z-F79台64个每年控制箱紧固除层，水泵运转紧固，积水坑清掏内保√√√9景观泵控制箱QSP65-7-22XL11台4个每年控制箱紧固除层，水泵运转紧固内保√10风机控制箱Y132M2-6XL-1251台34个每年控制箱紧固除层，风机运转异响，轴承螺丝紧固上油内保√√11应急箱照明箱动力箱JXXM-JJX12个16个16个每年控制箱紧固除层，线路绝缘情况内保√√12工区照明控制箱XL-216个半年控制箱紧固除层，线路绝缘情况内保√√编制：审核：批准：日期编号：R6.3-03；版号/修改次数：A/2；修改时间：2007/12/16。编号：R6.3-03；版号/修改次数：A/2；修改时间：2007/12/16。二、基础管理中海物业共用部位/配套设施保养计划表部门：格林威治城管理处NO.计划执行情况（月份）序号共用部位/配套设施名称规格型号数量保养周期计划保养内容保养方1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1地基基础一年是否下层裂纹现象内保√2梁、柱、板、主体一年是否有裂纹内保√3墙体墙面一年处理墙面起泡及裂纹内保√√4顶棚一年处理透气孔及裂纹内保√√5楼梯扶手一年上漆修补内保√√√6公共门窗一年把手松动及配件松动内保√√√7屋面隔热层防水层一年处理裂纹内保√8屋顶护栏一年上漆内保√9公用电器每季螺丝紧固内保√√10信报箱半年调整及维修内保√11屋面标示一年是否脱落、松动内保√12楼道半年对损坏处进行修补内保√√13文化宣传娱乐设施一年螺丝紧固及上漆内保√√14给排水道一年阀门检查，补漆内保√√编制：审核：批准：日期：编号：R6.3-03；版号/修改次数：A/2；修改时间：2007/12/16。编号：R6.3-43；版号/修改次数：A/2；修改时间：2007/12/16。编号：R6.3-03；版号/修改次数：A/2；修改时间：2007/12/16。二、基础管理制定共用部位、设施设备管理计划应考虑的因素：•管理状况；•管理维修计划的目的和标准；•维修的具体项目；•维修的具体实施日期；•管理维修的具体责任人；•管理维修的资金预算和来源；•需外委项目而确定的合格分包商，以及物业管理企业的配合监督责任人；•管理维修材料、备品、配件的采购来源和保障；•管理维修过程中，不可预见风险的预案。二、基础管理２、共用部位、物业设施设备管理中的档案管理共用部位、物业设施设备管理中的档案管理是物业管理的一项基础工作，是物业管理中档案管理工作的一个子工作。齐全、完整、方便使用查阅是做好物业管理服务工作的一项必要条件。对促进设施设备管理的科学、规范、合理、经济具有十分重要的意义。二、基础管理共用部位、设施设备档案包括以下内容：•共用部位、设施设备的原始技术资料（包括设计图纸以及厂家技术文件）；•共用部位、设施设备承接查验记录；•共用部位、设施设备运行状态记录；•共用部位、设施设备权属；•共用部位、设施设备大、中修，更新改造，日常维修记录；•共用部位、设施设备运行事故记录；•共用部位、设施设备的台帐和总帐册。二、基础管理３、共用部位、设施设备管理中的备品、配件、材料、工具管理：共用部位、设施设备的备品、配件、材料及工具的科学、经济、良好管理是支撑物业设施设备管理维修的重要手段，一般要求应做到：计划管理、合理储备、节约开支、管理规范。二、基础管理二、基础管理本节完三、共用部位管理与维护8B各楼栋单元楼道公区新增查验问题记录序号位置楼层存在问题销项情况复查情况整改单位复查人签字备注13栋1单元2安全出口指示灯不亮消防23栋1单元4通道声控灯全不亮工装33栋1单元7通道声控灯全不亮工装43栋1单元101002外消火栓旁白面板坏。安装53栋1单元10楼梯梯步坏须处理。土建63栋1单元11通道声控灯全不亮工装73栋1单元141403对面通道防火门处磁砖坏。工装83栋1单元1717层水表井顶板上过消防管道的套管洞未封堵，下雨天有雨水渗水到管井中。消防93栋1单元整个单元2号与3号间消火栓旁白板未打胶。工装103栋1单元整个单元消防楼道人体感应灯全不亮。安装113栋2单元1消防通道门上方磁砖坏。工装123栋2单元6开关未打胶。工装133栋2单元1717楼至屋面的消防通道人体感应灯开关不起作用，灯常亮。安装143栋2单元17楼道感应灯不亮。安装153栋2单元整个单元2号与3号间消火栓旁白板未打胶。安装163栋3单元1消火栓周围墙面砖大面积空鼓。工装173栋3单元1消火栓箱上面一块墙砖掉。工装183栋3单元1安全出口指示灯掉。消防193栋3单元2声控灯不亮工装本节完四、供配电系统管理与维护1、供配电系统概述2、高压电气系统设备管理与维护3、低压电气系统设备管理与维护4、电力变压器的管理与维护5、建筑电气照明设备6、电气安全技术四、供配电系统管理与维护1、供配电系统概述建筑物供配电系统组成建筑供配电系统总受电端（进户）电压等级一般有10KV、0.4KV，电压等级选择主要取决于其用电负荷大小。用电负荷较大的建筑一般总进线电压等级采用10KV等级，有的建筑内设有10KV高压开关站对电能进行分配，10KV出线回路至变压器高压端经降压为0.4KV低压，再经低压配电总柜及出线柜（380/220V）对动力、照明、安保、消防等用户供电，如例图所示。某建筑10KV/0.4KV一次主结线系统图GG高压隔离开关YD油断路器DG低压隔离开关LH电流互感器GM高压母线FB阀型避雷器YH电压互感RD熔断器FK负荷开关DR电力电容器DM低压母线PB配电变压器ZK低压自动开关四、供配电系统管理与维护2、高压电气系统设备管理与维护⑴、高压电气（力）设备预防性试验在实际物业管理中，曾出现由于不按相关规程试验，出现过如物业区域故障设备短路，主保护不动作，导致上一级开关越级跳闸市网局部停电，物业公司将承担相应的经济赔偿责任。由于未及时作电缆检验，绝缘老化未及时发现维修，导致电缆爆炸；由于避雷器未作定期检验导致雷电击坏高压配电设备给公司带来重大损失。为保证高压电（力）气设备安全可靠运行，必须按电力工业部DL/T596-1996《电力设备预防性试验规程》对电力设备进行预防性试验，其主要包括内容：①电气安全用具试验序号名称电压等级（千伏）周期交流耐压（千伏）时间（分）泄漏电流（毫安）附注1绝缘棒6～10每年一次44535～154三倍线电压220三倍相电压2绝缘挡板6～10每年一次305（20～44）8053绝缘罩35（20～44）每年一次8054绝缘夹钳35及以下每年一次三倍线电压51102602204005验电笔6～10每六个月一次40520～351056绝缘手套高压每六个月一次8