日本商业发展

日本零售业开发、运营管理模式陈信康上海财经大学教授、博导2一、日本零售商业现状人均商业营业面积超过1.2平米（2004年）销售效率持续提升零售商业出现规模化发展的趋势M&A成为零售商业发展的主轴日本大型零售商店单位平均年销售额变化情况项目每家店铺平均年销售额(百万日元)每平方米营业面积平均年销售额(万日元)从业人员人均年销售额(万日元)年份合计百货店超市合计百货店超市合计百货店超市2002562024896359776.6117.561.23870.47717.92828.12003535224831342164.8114.260.13706.77960.32677.12004512024593329172.1111.558.03589.67963.12590.92005496825037318770.7111.156.73552.881[e-mail]4二、日本零售业百年发展轨迹5日本零售商业发展的历史轨迹′04年三越百货店在东京日本桥开业′22年高岛屋百货店在大阪长掘桥开业′29年阪急百货店在大阪梅田开业′45年战败′63年大荣1号店在神户市三宫开业′69年S.O.玉川高岛屋在东京二子玉川开业(人均GDP1732美元)′71年麦当劳1号店在东京银座开业′72年大荣公司销售排名第一（人均GDP2750美元）′74年7-11第1号店在东京开业′80年阳光城60开业′84年优衣库1号店在广岛开业′86年六本木ArkHills开业（人均GDP10369美元）′89年大店法颁布′94年价格破坏成为话题′95年POWERCITY在三重县四日市开业′96年高岛屋时代广场在东京新宿开业′98年GMS、百货店相继破产′00年7-11销售额排名第一′03年六本木Hills、丸大厦开业′04年COREDO在日本桥开业三越百货日本桥总店新馆再建05年第5家PREMIUM奥托莱斯开业（人均GDP33796美元）百货店时代战争空白GMS时代连锁店时代（便利店连锁食品店连锁超市连锁）复合型商业设施时代1900'30'60'70'80'902000近代化的潮流效率化的潮流多样化的潮流多样化的加速[e-mail]6日本零售业发展的三个阶段近代化阶段（1904-1962）特征：现代百货商店的诞生与发展。[e-mail]7日本零售业发展的三个阶段效率化阶段（1963-1972）特征：超市的诞生与崛起；连锁经营普及化。82007年度日本零售额排名１～10位顺序(去年)企业名业态公司所在地销售额(亿日元)1（1）7andiＨＤ東京57523（7.8）2（2）永旺（AEON）超市千葉51673（7.1）3（3）YAMADA电机专群馬17678(22.5)4（5）优尼（UNY）超市愛知12162（-1.0）5（4）大荣超市兵庫11960（-6.8）6(6)J.佛伦托百东京11779(0.4)7（7）高島屋百大阪10427（-0.6）8（8）西友超市東京9873（-0.9）9（11）爱迪文专愛知8512（15.0）10（9）伊勢丹百東京7858（0.5）根据2008年6月25日日本经济新闻资料整理[e-mail]9日本零售业发展的三个阶段多样化阶段（1973-至今）特征：便利店迅速发展；开放外资；综合超市与百货商店出现倒闭；购物中心与销品茂异军突起。10代表第三阶段发展潮流的三大商业项目东京六本木Hills东京COREDO日本桥三越百货日本桥新店[e-mail]11三、日本零售业发展的特征日本零售业变迁与消费特征变化的关系年代特征零售业发展20世纪60-70年代规模化销售的发展20世纪60-70年代,生活用品等尚不充足，如何提供产品是流通的重要课题,以大量销售为主要目标的百货店/超级市场等成长起来，日本商业格局基本形成。20世纪80年代与生活方式相适合的购物20世纪80年代,购物时间自由的“便利店”和可丰富生活的“家居中心”等行业形态壮大起来，能够提供与生活配套的商品和购物方式的行业形态得以发展。20世纪90年代务实生活者阶层的扩大生活者开始进行”适合自己生活方式的商品选择（一定质量水平的产品和必需高质量的产品的区别）”,进而有了自己的”质量价格”价格相合感)”标准：在廉价商店购买的商品、专业店购买的商品、百货店购买的商品和在超级市场购买的商品被明确区别开来。未来业态的再次组合回顾过去三十多年的流通情况，伴随着生活者的变化，业态发生了变化，流通结构也发生了变革。随着大店法修改、规制缓和、独占禁止法强化等流通环境的变化和务实生活者阶层的扩大，行业再次组合将会加快，可以预测，在两、三年后将会形成面向21世纪的新格局。[e-mail]13百货商店长盛不衰商业中心的核心业态商品结构优化服务人性化[e-mail]14业态发展紧跟消费者特征变化食品超市成为主角便利店通过服务创新迅速发展都市型购物中心一支独秀15日本购物中心的发展--根据日本经济产业省2005年商业统计制作零售业购物中心销售额百货商店销售额超市销售额总销售额(A)(B)比重(%)(C)比重(%)(D)比重(%)19851,017,188106,20710.4479,8277.8572,9907.1819881,148,399135,91211.8395,5188.3282,3267.2619911,422,911161,98711.38120,8518.49100,7907.0819941,433,250222,02915.49110,2487.69107,6797.5119971,477,541256,03917.33111,0917.51123,0398.3319991,438,326272,01618.91102,8547.15128,3908.9320021,351,253261,15819.3393,6526.93126,6779.3720041,332,851263,82619.7988,5266.64125,7469.432005(*1,295,170)267,298(20.64)(*87,696)(6.77)(*125,614)(9.70)[e-mail]16商业发展与轨道交通紧密结合日本零售商业开发的两种主要模式商业集聚围绕轨道交通枢纽展开[e-mail]17四、日本零售业开发运营特征18商业项目开发遵循豪布斯卡（HOPSCA）原则酒店（HOTEL）办公楼（OFFICE）停车场（PARKING）购物空间（SHOPPING）聚会场所（CONVENTION）住宅（APARTMENT东京池袋阳光城60商业项目案例19商业项目开发与城市环境优化紧密相连道路和广场空间有机结合自然景观与人工景观巧妙融合土地利用立体化东京新宿时代广场案例[e-mail]20招商先行,建设在后东京六本木ArkHills案例北海道函馆金森红砖墙购物中心案例21商业开发与旅游开发紧密结合PREMIUM连锁奥托莱斯案例22联合知名大企业共同开发商业项目横滨MM21项目案例23横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程1978年11月横滨市都心临海区综合整备计划调查委员会成立。1981年10月正式起名为“21世纪未来港湾”（MM21）1983年2月土地规划整理都市计划确定1983年3月三菱重工横滨造船厂完成搬迁1983年11月MM21项目开工1984年7月横滨MM21股份有限公司成立1985年4月日本丸公园开园，日本丸帆船公开展示1985年9月横滨新都市大厦开业1985年10月MM21供热公司成立1988年7月MM21街区建设协定签约1989年3月MM21中央区供热供冷中心设施竣工24横滨“21世纪未来港湾”项目开发过程1991年4月都市产业废弃物处理系统运营1991年7月横滨国际和平会议中心开业1993年9月横滨银行总行大楼开业；横滨皇家花园酒店开业1994年6月三菱重工横滨大厦开业1998年10月停车场指示系统运营2002年4月红墙仓库公园开业2004年MM线地铁开通2006年7月MM21体育场开业2007年7月高岛中央公园启用2008年2月M.M.TOWERSFORESIS竣工[e-mail]25五、对中国商业地产发展的启示26商业地产成功的要素适应业态创新要求--城市人口结构与分布；--消费者购买力；--招商组织能力地理位置及交通便捷度周边历史与文化积淀软件规划与环境设施公司品牌与形象27我国商业地产开发中存在的问题缺乏对零售商业发展规律的了解混淆地产开发与零售商业开发的界限错失利用外部经济效果的机会忽视软性能力的构建与培养28我国商业地产发展的要点轨道交通商业地产增值潜力巨大商业地产项目与城市改造有机融合社区建设(社区型购物中心)商业街振兴合作开发减少风险合理制定商业地产项目的租售比例