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打造中国首个中外文化交流示范区——昆明滇池项目整体定位与发展战略谨呈：云南澜沧江实业有限公司昆明顺江房地产有限公司[2007]GW-012007.02.05北纬25度，意味着什么？KunmingChina北纬25度，位于北回归线的纬度北回归线是地球上北温带与热带的分界线北回归线经过全世界的20个国家,几乎都是荒漠,著名的撒哈拉沙漠就是位于北回归线上神秘的北回归线埃及北回归线附近沙漠巴基斯坦北回归线附近的沙漠撒哈拉大沙漠沙漠，是北回归线的代名词昆明——北纬25度的奇迹昆明四季温差小-30-20-10010203040123456789101112月份温度昆明上海青岛新加坡法国艾兰湖首尔•昆明，四季如春的气候在世界尚屈指可数，在北纬25度线更是无出其右•昆明气候湿润，终年苍翠满城，花枝不断，四时如春。•优越的气候条件使400多种花卉在昆明15000平方公里的大地上竞相开放“万紫千红花不谢，冬暖夏凉四季春”本报告是严格保密的。4滇池—昆明的代名词高原明珠：滇池水域面积达318．27平方米，风景秀美，是云南省最大的湖泊；自然资源：五百里滇池风光无限，周边旅游资源丰富；历史文化：龙门石窟、大观楼长联描述滇池历史胜景，使滇池名扬天下；昆明的母亲湖：昆明地处低纬高原地区，因为滇池水体的调节作用，一年四季气候如春，使昆明成为一座名副其实的花园城市直到2000年昆明城市才停止饮用滇池水。湖泊区之于英国滇池之于昆明西湖之于杭州“滇池是昆明世界的灵魂，昆明的灵气所在。”——于坚：《老昆明——金马碧鸡》本报告是严格保密的。5滇池旅游度假区的发展对昆明的旅游发展有着举足轻重的作用1992年，滇池旅游度假区依托滇池的旅游空间载体成为首批国家级度假区之一，并且是十二个度假区中唯一个位于内陆的度假区；占地规模：18.6平方公里9%91%滇池昆明滇池昆明2005年滇池旅游接待人数占昆明的27.3％2005年滇池旅游收入占昆明的9％良好发展的产业优势和环境优势以及日益增强的影响力，不但使度假区旅游经济一路上扬，还带动了区内房地产业的快速增长，使滇池度假区的经济增长在全国十二个国家级度假区中名列前茅。2005年度假区经济总量突破8亿元，接待游客520多万人次，同比增长约11%，约占全市旅游接待人次的27.3%。2006年上缴税收1亿元。本报告是严格保密的。6本项目位于昆明滇池度假区，占地1728亩滇池度假区在昆明的位置距主城区约5公里滇池本项目3公里本报告是严格保密的。7地块内部现状以鱼塘为主，无特殊资源本报告是严格保密的。8项目地块的通达性较好，但都不临已建成的主干道本项目地块位于滇池路与广福路之间；滇池路与广福路为市政主干道，住址和商业均较为成熟；规划在地块中由管委会建设一条主干道，以景观路为主；在滇池路规划有一开口，通往本项目地块前卫西路，规划中，宽32米，市政主干道，4车道滇池路，市政主干道广福路，市政主干道滇池路通往项目的开口本项目地块本报告是严格保密的。9我们是滇池旅游度假区内“最后的舞者”本项目属性界定：国家级旅游度假区内的最后的大规模的云南民族村滇池卫城海埂体训基地高尔夫别墅疗养院体育中心别墅区回迁预留用地学校旧村积聚区本项目作为滇池旅游度假区最后的价值提升机会，本项目应该如何发展？滇池本报告是严格保密的。10项目周边楼盘市场可实现度高0200040006000800010000春天五合院列侬溪谷滇池南郡时光玉景水天一舍滇池高尔夫滇池名古屋滇池卫城蓝岸滇池卫城紫园价格0%20%40%60%80%100%120%销售率均价（元/㎡）销售率010002000300040005000600070000%10%20%30%40%50%60%70%80%区域均价（元/㎡）290042754439487958315879销售率62%48%47%46%57%75%富民板块安宁板块昆石路板块广福路板块滇池路板块世博园-双龙方向之一：走高端大盘开发路线可以迅速得到市场实现“目前昆明高端别墅认知度最高的就数滇池区域和世博区域了，相对环境比较好……”——至祥高级策划师“这样的一块地，市场没问题，区域成熟……”——银海地产销售经理滇池区域的认知度高，市场实现不存在问题昆明高端物业认知度最高的两个区域：滇池和世博板块数据来源：田野咨询研究本报告是严格保密的。11但发展高端大盘方向不符合项目自身的价值属性滇池旅游度假区不缺普通的房地产项目普通房地产项目除了满足居住需求以外，没有给区域带来更多的价值极少墅波西米亚滇池高尔夫别墅占地262404平方米湖畔之梦，小高层住宅区滇池卫城，占地2700亩，列侬溪谷，占地90667平方米海韵枫丹，占地72880平方米挪威森林滇池旅游度假区内高尚住宅众多，用地面积已经接近47％，普通高档房地产项目不是区域的缺失；做成普通房地产项目也不能提升区域的价值。本项目本报告是严格保密的。12也不符合各方主体的期望——站在城市发展的角度，政府希望能够通过项目的开发提升区域乃至城市的价值项目的成功开发…项目的成功开发项目对于滇池的意义区域价值的迅速提升昆明的成功“变脸”滇池之于昆明的影响…视野决定影响力；项目的占位决定了思考的角度和平衡的利益层面；我们不但着眼于项目的顺利开发，更要看到项目的成功开发之于滇池乃至昆明城市发展的积极意义VISION期望一政府本报告是严格保密的。13作为一个有社会责任感企业，希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象帮助１００所农村中小学新建或改造基础设施，改善办学条件；建设１００个农村卫生室；资助１００个自然村进行村容村貌整治；建设１００个农村文化室；资助１０００名乡村教师进行业务培训；资助１０００名初高中毕业生就读职业技术学校；资助１０００名困难中小学生完成学业；……澜沧江“百千万工程”云南行动计划，投入７０００多万元支持云南新农村建设华能澜沧江集团认为，作为一个本土企业，应承担起更多的民族责任和社会责任。企业制定了业系农业、厂系农村、心系农民的企业版三农政策，扎根云南，让企业发展，让农民致富。本项目需要与企业有社会责任感的品牌形象保持一致期望一企业本报告是严格保密的。14市民希望能够更多的享受到滇池带来的休闲空间城市赋予项目的使命项目特征滇池旅游度假区“最后的珍藏”项目的期望滇池现状为城市增添新的光彩为市民休闲增添新的去处为文化生活提供新的内容滇池可玩的地方不多也没有居住的气氛晚上非常冷清MISSION期望一市民本报告是严格保密的。15项目本身的属性和政府、企业、市民三方的期望对本项目提出了更高的发展要求各方目标聚焦1、做一个对滇池乃至昆明有意义和深远影响的工程2、以最后一块珍藏提升区域价值站在滇池，乃至城市的角度，本项目真正的发展方向和战略？本报告是严格保密的。16项目工作目的及工作阶段划分2007/01/062007/01/127个日历天15个日历天2007/01/278个日历天2007/02/04第一阶段市场调研第二阶段整体定位与发展战略第三阶段研究成果深化工作目的评估项目整体状况，研究成功开发关键要素，挖掘价值资源研究城市、区域发展情况，寻找项目发展方向确定整体定位和发展战略，制定项目实施策略–地块查勘–昆明旅游发展现状及规律–国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？–旅游度假区发展规律是什么？–需要怎样的整体定位来实现发展战略？–如何定位才能提升区域价值并能够提升整个城市的价值？–功能定位、形象定位如何？–功能分区及各区主题是什么？–如何对定位进行诠释？–区域开发的效益如何？本报告是严格保密的。17在项目过程中，我们从城市发展的高度以及项目和城市联系解读滇池项目，对项目的发展方向、定位以及发展策略进行了广泛的调查和有针对性的研究实地调研与踏勘深度访谈国内外案例分析专题研究调研内容：城市发展现状城市总体规划自然人文资源分布与利用城市旅游景点调研项目地块勘查……调研区域：世博区域滇池区域广福路区域市区区域……政府官员：昆明滇池管委会规划科昆明滇池管委会国土科昆明市统计局……专业人士：中规院规划师包豪斯地产顾问至祥高级策划师银海地产新亚洲体育城中产地产……参考性案例：湖泊区英国八大关青岛泰晤士小镇上海耶荷镇法国豪斯登堡日本华侨城深圳SeasideFloridaUSA班芙小镇加拿大……现状研究：滇池房地产市场项目本体条件分析昆明房地产市场城市规划研究滇池区域资源盘点……针对性问题研究：城市中心的旅游城发展模式研究以自然资源为驱动的旅游城发展规律研究开放区域规划研究昆明旅游发展格局研究……本报告是严格保密的。18我们从以下思路展开本项目的研究¶项目价值研究¶项目属性界定¶发展方向研判¶项目发展思路发展方向研判发展使命研究综合效益评估¶国内外成功案例研究¶成功区域发展关键因素¶寻找项目发展的主线¶区域整合分析¶综合效益评估¶项目背景区域分析¶案例分析与研究¶发展模式界定¶区域发展阶段分析¶项目发展使命功能布局¶项目地块解析¶国内外成功案例研究¶成熟理论研究¶布局的基本原则¶功能布局发展战略整体定位本报告是严格保密的。19昆明因其独特的气候和自然资源使其成为国内外知名的旅游目的地城市0204060801001201401601802002200320042005200605001000150020002500旅游收入（亿元）游客人数（万人次）•昆明的旅游收入一直保持较高的水平，06年突破150亿，游客的总人数达到2169万人次（2003年受SARS影响一度低迷）；•从1995年至2005年，昆明的旅游收入从30亿元增长到138.45亿元，年均增长率为16.52%。•昆明已成为全国十大热点旅游城市之一，并首批进入“中国优秀旅游城市”行列。历年昆明旅游人数及收入指标历年昆明海外人数及收入指标010203040506070802002200320042005200602000400060008000100001200014000160001800020000海外游客（万人次）收入（万美元）背景区域分析本报告是严格保密的。20旅游业是昆明的支柱产业之一，对GDP的贡献为13.4%，高于全国旅游城市平均水平•昆明产业结构二、三产业相当，对比国内核心城市产业结构，昆明第三产业比例达到平均水平。•昆明旅游收入占第三产业产值的30%以上，旅游业占GDP的比重也一直维持在10%以上，高于国内其他旅游城市，对昆明经济增长产生很大拉动作用。重要旅游城市旅游总人数（万人）旅游总收入（亿元）GDP（亿元）旅游业占GDP比重成都3670287237112.1%重庆601830130699.8%西安2424179127014.1%昆明2041138103213.4%桂林10094613.8%13.8%资料来源：2005年旅游数据统计第一产业第二产业第三产业2005年昆明三产结构7.3%44.9%47.8%重要产业占GDP比重烟草制品业13.8%旅游业13.4%有色金属冶炼及加工13.3%黑色金属冶炼及加工12.5%本报告是严格保密的。21近年昆明旅游开始呈现出游客停留时间短、人均消费低两大趋势重要旅游城市入境旅游人数（人）外汇收入（万美元）平均停留（天）人均花费（美元）昆明493251130731.53256.04重庆434423203082.7467.47成都408814140391.96343.41西安650325330032.9507.48南宁6559217151.64261.462004年西部五大重要旅游城市入境旅游人数与收入情况“看真正的民族风情不如去大理、丽江……”-----访谈外地游客“昆明最多停两天，去看下世博，有时间再去看看滇池……”----访谈外地游客“昆明人短期假期都休息，或者选择到地州去玩，那里更有特色……”----访谈昆明本地人海外游客人数外汇收入国内游客人次国内旅游收入旅游总收入200253.36%43.12%37.96%49.55%48.78%200444.85%30.95%28.41%37.9%3