昆百大A拟收购江苏百大实业发展有限公司股权项目资产

北京亚超资产评估有限公司BeijinYaChaoAppraisalLtd.昆明百货大楼(集团)股份有限公司拟收购江苏百大实业发展有限公司股权项目资产评估报告评估报告编号:北京亚超评字(2012)02061号报告提交日期：二零一二年九月十九日总公司地址：北京市海淀区复兴路47号天行建商务大厦2201--22006电话：[phone]传真：[phone]邮编：100036云南分公司地址：江苏省昆明市白塔路131号汇都国际6层电话：[phone]传真：[phone]邮编：650032昆明百货大楼(集团)股份有限公司拟收购江苏百大实业发展有限公司股权项目资产评估报告目录资产评估报告声明.....................................................................................1资产评估报告摘要.....................................................................................2资产评估报告.............................................................................................6一、绪言....................................................................................................................6二、委托方、被评估企业和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况........6三、评估目的..........................................................................................................11四、评估对象及评估范围......................................................................................12五、价值类型及其定义..........................................................................................13六、评估基准日......................................................................................................13七、评估依据..........................................................................................................14八、评估方法..........................................................................................................16九、评估程序实施过程和情况..............................................................................22十、评估假设..........................................................................................................24十一、评估结论......................................................................................................25十二、特别事项说明..............................................................................................27十三、评估报告使用限制说明..............................................................................29十四、评估报告日..................................................................................................30资产评估报告附件...................................................................................32一、有关经济行为文件..........................................................................................33二、专项审计报告..................................................................................................34三、委托方、被评估企业营业执照复印件..........................................................35四、被评估企业公司章程复印件..........................................................................36五、产权证明文件复印件......................................................................................37六、委托方、被评估企业的承诺函......................................................................38七、资产评估人员和评估机构的承诺函..............................................................39八、资产评估机构资格证书复印件......................................................................40九、评估机构营业执照复印件..............................................................................41十、参加本评估项目的人员资格证书复印件......................................................42十一、资产评估业务约定书复印件......................................................................43十二、其他重要文件..............................................................................................44昆百大拟收购江苏百大股权项目资产评估报告北京亚超资产评估有限公司第1页昆明百货大楼(集团)股份有限公司拟收购江苏百大实业发展有限公司股权项目资产评估报告声明本评估报告是北京亚超评估公司接受昆明百货大楼(集团)股份有限公司的委托，注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的，由本公司出具的书面专业意见。对本评估报告声明如下：一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的客观性、真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。评估报告使用者应当关注评估报告的使用限制说明。昆百大拟收购江苏百大股权项目资产评估报告北京亚超资产评估有限公司第2页昆明百货大楼(集团)股份有限公司拟收购江苏百大实业发展有限公司股权项目资产评估报告摘要北京亚超资产评估有限公司接受昆明百货大楼(集团)股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的要求，本着独立、客观和公正的原则，按照公认的资产评估方法，执行必要的评估程序，对昆明百货大楼(集团)股份有限公司拟实施股权收购行为涉及的江苏百大实业发展有限公司（以下简称“江苏百大”）股东全部权益在2012年7月31日的市场价值进行了评估。一、评估目的：昆明百货大楼(集团)股份有限公司拟收购江苏百大实业发展有限公司25%股权，委托北京亚超资产评估有限公司对江苏百大实业发展有限公司的股东全部权益进行评估；本次资产评估的目的是为昆明百货大楼(集团)股份有限公司收购江苏百大实业发展有限公司25%股权的交易双方提供价值参考依据。二、评估对象和评估范围：评估对象是江苏百大实业发展有限公司的股东全部权益。评估范围是江苏百大实业发展有限公司的全部资产和负债，以中审亚太会计师事务所有限公司专项审计报告确定的资产负债为准。三、价值类型：市场价值。四、评估基准日：2012年7月31日。五、评估方法：资产基础法和收益法。重要提示以下内容摘自资产评估报告书正文，欲了解评估项目的详细情况，合理理解和使用本评估报告，应当阅读资产评估报告书全文。昆百大拟收购江苏百大股权项目资产评估报告北京亚超资产评估有限公司第3页六、评估结论：（一）江苏百大股东全部权益采用资产基础法评估结论江苏百大在评估基准日2012年7月31日持续经营的前提下，纳入评估范围的总资产账面值581,044,159.30元，总负债账面值256,445,026.68元，净资产（所有者权益）账面值324,599,132.62元。资产基础法评估的结论是：总资产评估价值926,787,726.68元，总负债评估价值256,445,026.68元，净资产（所有者权益）评估价值670,342,700.00元；净资产（所有者权益）变动值345,743,567.38元，变动率106.51%。评估汇总情况详见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币元序号资产负债项目账面值评估价值变动值变动率％1流动资产572,929,518.49918,533,738.76345,604,220.2760.322其中：存货468,610,675.13812,365,100.62343,754,425.4973.363非流动资产8