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云南嵩明项目策略说明书2007年5月二零零七年九月昆明嵩明项目定位及发展战略报告星彦地产顾问——文化是历史的积淀，存留于城市和建筑中，融合在人们的生活中，对城市的建造、市民的观念和行为起着无形的影响，是城市和建筑之魂。摘自《北京宪章》——建筑学是地区的产物，建筑形式的意义来源于地方文脉，并解释着地方文脉。但是，这并不意味着地区建筑学只是地区历史的产物。顾问的责任星彦认为顾问的责任是：•与客户一起找出答案•经常向客户汇报项目进展，以获取及时指导和支持•与甲方一起沟通交流，并提供一切必需的分析支持•提供外部观点和普遍适用的经验，使之与客户的需要相适应•保证以事实为基础，以成果为驱动力的工作方法顾问的责任并不是：•将答案告诉客户•到项目结束前才向客户递交报告•要求客户创造奇迹•无视客户的专业知识和经验•采用理论性的，以研究为驱动力的工作方法项目工作背景说明甲方已经取得项目地块的国有土地使用权；项目占地规模10平方公里，即15000亩；项目位于云南省昆明市嵩明县杨林工业区西面，金山生态园北面；本次研究中不考虑与拆迁相关诸因素。深圳市星彦地产顾问公司云南嵩明项目前期顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提：工作内容工作人员工作时间工作地点收集的数据工作目的项目外部调查工作6人次46天昆明、大理、丽江项目周边及实地考察嵩明及昆明市宏观经济情况调查嵩明及昆明城市发展及规划嵩明及昆明市房地产市场现状房地产市场现状分析城市历史文脉分析城市消费习惯分析项目解析竞争区域及策略分析项目专项工作研究10人次78天昆明、深圳产业发展资料消费者调研数据房地产相关政策项目增长极研究项目产业发展研究项目主题定位研究项目客户定位研究项目规划建议项目开发策略研究项目财务分析项目沟通会甲方6人设计院5人星彦3人共17次昆明、深圳规划资料、昆明宏观资料等项目核心观点的探讨项目重要节点的把握项目进度的沟通内部策略会15人次共22次深圳产业资料、案例资料等项目核心观点的探讨项目思路的研究项目工作情况介绍项目工作情况介绍专业人士深度访谈工作深访对象次数涉及行业政府嵩明11规划、国土、宣传部、统计局、旅游局、农业局、投资促进局、开发委、发改委、建设局、地质勘探所昆明6安宁1宜良2石林1规划院1规划科机场3施工现场、新机场航空管委会、机场建设指挥部产业8高尔夫协会、房地产、会展业、金融业、媒体、旅行社合计33项目工作情况介绍在售楼盘调研工作调查对象个数具体楼盘普通住宅22世纪城、新亚洲体育城、云南印象等别墅市内5世博生态城、高天流云、茉莉唐朝、列侬溪谷、滇池高尔夫远郊6野鸭湖、墅镇、西山别墅、岭东紫郡、世林国际别墅、春城高尔夫别墅旅游景点6中和坊别墅、感通别墅、沧海高尔夫别墅、官房别墅、丽江古城湖畔高尔夫别墅、玉龙高尔夫别墅本项目竞争区域调查范围有：呈贡、安宁、宜良、石林、大理、丽江竞争区域调查工作进度截止目前，项目组进行的工作内容包括：完成对前期调研内容的梳理、总结完成云南及昆明的大背景研究完成对项目周边区域的背景分析完成项目地块资源的梳理完成昆明房地产市场的研究完成本项目可能发展的养生+地产、体育+地产、空港+地产、生态农业+地产、旅游+地产、创意+地产六个方向的专项研究完成项目主题定位、产品定位的初步论证和分析完成项目整体规划布局和启动区域分析研究即将进行区域价值评估、土地分等定级、财务及风险评价需解决核心问题通过实地调研，结合发展商目标、我司对区域开发的观点，针对本项目，我司认为本报告需要解决以下主要问题：选择本项目最适宜采用的区域发展模式；选择合适的产业开发，使之与地产开发联动；研究竞争区域，制定竞争策略；确定整体的开发理念、主题定位和客户定位；提出整体规划建议；进行地块区域价值评估以及土地分等定级；确定项目的开发策略。报告思路项目研究背景区域发展理论研究核心问题的提出项目规划建议项目资源分析可能发展方向项目开发战略项目主题定位竞争区域分析位于昆明远郊空港经济圈辐射区10KM2项目项目选择怎样的发展模式？区域项目增长极在哪里？项目如何利用增长极进行持续发展？项目区域竞争策略项目增长极发展战略项目核心产业选择战略旗舰项目的确定项目开发策略第一部分项目背景资源分析第二部分产业发展研究第三部分开发战略研究第四部分项目主题定位第五部分项目客户定位第六部分项目规划建议第七部分项目开发策略区域发展模式理论研究宏观背景研究区域背景研究房地产市场分析地块资源分析增长极分析区域发展模式理论研究大规模的区域开发，需要多种复合的增长极共同推动区域发展。区域增长极城市扩张模型边缘导向型(OOD)交通导向型(TOD)行政导向型(AOD)产业导向型(IOD)区域发展理论被动扩张模型主动扩张模型区域发展模式理论研究增长极选择思路确定区域发展模式项目资源分析宏观背景研究区域背景研究地产市场研究地块资源分析区域发展模式资源适用性分析宏观背景研究——云南印象处于西南边陲，为连接东盟要塞，世界门户。区位云南现有机场13个，与新疆并列全国第一，旅客吞吐量全国第五位。交通——航空云南交通——铁路国内：以昆明为中心辐射周边主要城市；成昆、贵昆、南昆计划全部增建二线，最快预计4年内完成。国际：泛亚铁路云南段，将开通昆仰线、昆万线、昆内线，连接缅甸、老挝、越南。宏观背景研究——云南印象交通——公路国内：以昆明为中心，国道为主连接省内外主要城市。国际：昆曼（磨憨～曼谷）、昆内（河口～河内）、昆仰（瑞丽～仰光）正在规划建设，昆曼预计于2007年建成通车。宏观背景研究——云南印象2006年云南及周边各省外汇收入3252.84.8329.60102030405060广西云南西藏四川贵州外汇收入（亿元）2006年云南省境外旅游人数167.6394.415.5140.232.1050100150200250300350400450广西云南西藏四川贵州境外人旅游经济旅游外汇收入及境外游客数量最高，位居西南第一。旅游业对境外吸引力强，知名度高，对外旅游经济发展潜力大。宏观背景研究项目在宏观层面上可利用的资源？云南为项目带来的资源？昆明的独特优势？昆明的投资环境？昆明人居习惯的特点？昆明规划对项目的影响？云南为西南边陲重镇，国际知名旅游省份，利于项目提升国际知名度，带来国际及国内客户。宏观背景研究——昆明印象最适宜心肺疗养的海拔世界上最好的春城著名的历史旅游文化名城东南亚的国际门户省会城市云南省的交通枢纽和旅游集散地昆明宏观背景研究项目在宏观层面上可利用的资源？云南为项目带来的资源？昆明的独特优势？昆明的投资环境？昆明人居习惯的特点？昆明规划对项目的影响？云南为西南边陲重镇，国际知名旅游省份，利于项目提升国际知名度，带来国际及国内客户。享世界最佳春城美誉，为项目提供最佳的自然、气候、地理条件。宏观背景研究——昆明GDP状况2006年全国GDP排名排名城市GDP增长率第46位沧州市128215.20%第47位金华市122913.30%第48位昆明市120312.30%第49位南阳市120113.50%第50位保定市118510.40%01000200030004000500026.00%28.00%30.00%32.00%34.00%36.00%昆明GDP673730818.26946.141061.551203.14云南GDP2138.312312.822556.023081.913472.894001.87所占比例31.47%31.56%32.01%30.70%30.57%30.06%2001年2002年2003年2004年2005年2006年云南省内一城独大经济实力与城市知名度不匹配昆明实际利用外资0.590.310.440.240.120.250.370.510.620.822.09-47.46%41.94%-45.45%-50.00%108.33%48.00%37.84%21.57%32.26%154.88%00.511.522.51996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%实际利用外资2006年154%高增长率昆明固定资产投资变化情况155.2184226238.9239.1263.9291.9361.643552365418.20%18.56%5.71%0.08%10.37%10.61%23.88%20.30%20.23%25.05%22.83%01002003004005006007001996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%固定资产投资(亿元)增长率固定资产投资近几年增速20%以上宏观背景研究——昆明GDP状况经济发展腾飞在即!宏观背景研究——昆明旅游发展2006年旅游人次（万人次）所占比例旅游收入（亿元）所占比例人均效益（元/人次）国内2169.1297%140.5691%648.00国外70.753%14.259%2014.13国外人均效益是国内的3倍以上，国际地位急速攀升！昆明市2006年货运周转量（万吨公里）1148280,65.51%591256,33.73%13275,0.76%铁路公路民航昆明市2006年旅客周转量（万人公里）178639,12%708447,45%663031,43%铁路公路民航昆明民航旅客运输作用远大于货物运输宏观背景研究项目在宏观层面上可利用的资源？云南为项目带来的资源？昆明的独特优势？昆明的投资环境？昆明人居习惯的特点？昆明规划对项目的影响？云南为西南边陲重镇，国际知名旅游省份，利于项目提升国际知名度，带来国际及国内客户。享世界最佳春城美誉，为项目提供最佳的自然、气候、地理条件。昆明经济运行稳定，投资环境良好，经济发展腾飞在即，为项目持续发展提供良好的保障。指标分值全国排名居住环境0.65219购物环境0.70117出行环境0.64320教育环境0.38326娱乐环境0.6396生态环境1.0001社会治安0.75235自然环境优美度0.55817城市文教满意度0.61442城市医疗满意度0.44442城市市民亲和力0.87221城市文化吸引力1.0001城市就业满意度0.78238城市宜居忠诚度0.36412宏观背景研究——昆明城市品牌竞争力打造城市品牌的底蕴深厚宏观背景研究——城市首位度理论背景城市首位定律是马克·杰斐逊（M·jefferson）在1939年对世界51个国家或地区的前三位城市的规模和比例关系，进行模型分析后发现其中有28个国家或地区的城市人口大于第二位城市人口的两倍以上，18个国家或地区第二位城市人口大于第三位城市人口三倍以上。这种现象表明首位城市吸引了全国或地区的绝大多数人口，无论是政治、经济、社会、文化生活都占据国家或区域的明显优势。城市首位度指数S=区域首位城市人口数/区域第二位人口数理论模形S=P1/P2Ｓ城市的中心地位一般，吸附性较差。城市的中心地位较强，吸附性好。城市的中心地位极强，对周边吸附作用大。246当S≤2：城市中心地位一般，对周边区域的辐射力较弱；当2≤S≤4：城市中心地位较强，对周边区域的辐射明显；当S≥4时，城市中心地位极强，诱导区域有活力的产业、活动向中心集聚。云南城市人口第一位昆明为245万人，第二位曲靖城市人口35.4万人。昆明首位度指数：S=P1/P2S=245/35.4=6.92昆明城市首位度远大4，吸附力极强西南片区省会城市首位度5.601.695.336.920.001.002.003.004.005.006.007.008.00成都南宁贵阳昆明昆明城市首位度远强于西南其他省会城市宏观背景研究——昆明首位度滇中城市群规划大理、丽江以旅游为主城市群；昆曲玉楚以政治、经济、文化为主城市群；城市群之间有各自的生态位。大理丽江城市群昆曲玉城市