(可行性研究报告)

洛阳市史家屯城中村改造项目可行性研究报告工程名称：史家屯城中村改造项目建设单位：洛阳地亨置业有限公司编制日期：2012年5月19日第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：史家屯旧城改造商住楼建设工程1.1.2建设单位：洛阳地亨置业有限公司1.1.3项目地址：洛阳市洛北乡史家屯村1.1.4项目用地面积约：376001m21.1.5项目总建筑面积约：1804804m21.1.6项目总投资约：541441.2万元1.1.7项目建设期：36个月1.2项目提出背景及建设必要性1.2.1项目提出背景该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。作为洛阳市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。该区已成为洛阳市房地产开发热点地区之一。本项目用地约564亩，占地面积约376001平方米、总建筑面积约1804804平方米，容积率在4.8以上，总体建设条件良好。项目名称为洛阳市洛北乡史家屯村旧城改造项目建设工程。按照基本建设程序委托洛阳市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。1.2.2项目建设必要性1、实现洛阳市区总体规划，进一步完善火车站附近的靓点建设。根据市总体规划，将建成洛阳市西工区火车站的商住中心。本项目的建设，将进一步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立洛阳新的形象，促进洛阳市现代化国际城市建设。2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高洛阳市城市化建设的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的商住产品体系初步形成，一批规模大、投资高的星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设；推进西工城区向中等城市目标发展；使洛阳成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。综上所述，本项目的建设对于改善洛阳市住宅、学校、商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。1.3建设单位基本情况1.3.1发起人情况本项目由洛阳市地亨置业有限公司承担建设。1.3.2经营宗旨通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的居住、餐饮、办公场所。从而达到促进洛阳市城市建设，改善居住环境，促进洛阳市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。1.3.3经营范围在洛阳市洛北乡史家屯村地块建设宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。1.3.4总投资本项目总投资约为541441.2万元。1.4可行性研究工作的结论可行性研究结论1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快洛阳市城市建设的步伐。2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼等市场较好。3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。4、项目经济效益良好，财务分析可行。项目主要经济指标表表1-1项目经济技术指标一览表序号指标名称单位数量备注1占地面积m23760012总建筑面积m21804804其中商品商业m2134500商品住宅m21270304安置住宅㎡400000表2-2开发土地指标概算（约564亩，376001㎡；总建筑面积约：1804804㎡；容积率：4.8；建筑密度29.6%；绿地：35%）一成本估算、面积及销售收入序号名称数量单价总价备注（㎡）（元/㎡）（元）1商业房销售134500135001815750000现市场销售价2住宅销售127030458507431278400现市场销售价3安置返还400000500200000000安置意向金返还合计18048049447028400二开发建安造价及配套设施1回迁户面积及安置等费用400000一项537800000回迁安置以洛阳市政府125号文件执行2设计费18048041221657648方案及设计3文物普探18048041527072060文物勘察及发掘4勘探测量费18048041018048040宗地图/坐标图/定位图/实测定位图/地质勘探等5基础检测费18048041018048040基础荷载试验、沉降观测等支出6监理费18048041018048040工程总造价的1%7消防审查18048046.311370265.2平米单价8社保基金18048043461363336平米单价9报建报批费用1804804150270720600基础设施配套费10人防建设18048044072192160平米单价11商品房建安费140480419002669127600土建/安装/（含水电/入户门/煤暖/弱点/太阳能热水器管道/门窗/消防等）平米单价12安置房建安费400000190076000000013室内外配套工程1804804360649729440电梯/消防/水电接入/道路/路灯/绿化/停车位/车棚/围墙灯（平米单价）14竣工验收1804804814438432平米单价合计5149615661三、税金及费用1营业税及附加94470284000.055519586562总收入5.5%2土地增值税94470284000.04377881136总收入4%（预缴）3土地使用税180480647219224建设用地面积4印花税944700.0019447028.4合同金额0.05%等284005企业所得税94470284000.05472351420总收入5%（预缴）6房产交易税94470284000.035330645994住宅3%、商业0.5%7开发商应缴维修基金94470284000.02188940568总价2%8管理费用92470284000.03277410852总销售额3%9财务费用30000000000.01590000000年利息1.5%（融资按2年计）10销售费用92470284000.03277410852销售额3%11不可预见费37900884000.03113702652总建安成本3%合计2664596288政府对部分减免税后利润约（一）-（二）-（三）1632816451第二章市场分析2.1洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以旧城改造住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。3、住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。4、此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。2.2项目的市场前景分析2.2.1项目的环境分析及市场定位本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳市区黄金地段。从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻洛阳机构以及部分机关工作人员。从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻洛机构工作职员、国内大型企业集团管理人员以及律师、各种注册师等。综合考虑项目具有的竞争优势如下：1、项目位置地处西工区火车站附近为市中心，是住宅、机关、银行、公司、各类事务所集中区域，便于公务、商务往来，具有一定区位优势。2、该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。3、设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地、休闲场地，优质的物业服务，可以为人们提供一个良好的商住环境。4、周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。2.3.2商品房价格分析洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间、整体布局等原因房地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。但该区周边由于环境质量好、交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在9000-18000元之间，住宅价格在4800-6900元之间。第三章项目地址及外部配套条件3.1项目地址该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。距火车站不足500米，邻近道南路，交通便利。周边多为近年新建的住宅，是办公、商住、居家理想之地。3.2地质条件根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情况如下：拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂构造带，场区内无滑坡、断层、淤泥及古穴等不良地质现象，持力层岩体较完整，强度较高，稳定性良好。3.3地震裂度根据“中国地震烈度区划图”洛阳市属于基本烈度六度地区，按六级设防。3.4外部配套条件本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件。1、供电电力由区域变电站统一供电。市电力部门具有为本项目的供电能力。2、给水主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水管就近引接。3、排水按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入拟建的道南路和棉麻路污水管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。4、通迅洛阳市电信业发展迅速，网通、移动、铁通等具备条件，完全可以满足本项目通讯工程的需求。5、有线电视该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。6、热源本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公司有能力满足项目冬季采暖用热需求。7、煤气洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足项目煤制气需求。8、交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。距火车站、汽车站不足500米，交通十分便利。第四章建设方案4.1建设概况和背景本方案位于棉麻路以东，陇海铁路路以南，道南路以北，底部通过裙房连接。基地地势东低西高，总体建设条件良