昆明红星美凯龙商业项目-初步战略发展报告_华夏柏欣A

PagePage11[[保密信息保密信息]]本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人本报告属保密信息，受法律及著作权保护，仅授权指定收件人查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄漏、保留或查阅。如果您不是指定的收件人，请不要使用、泄漏、保留或复制其中的部分或全部内容。复制其中的部分或全部内容。CONFIDENTIAL昆明西山区商业项目商业评估及发展战略报告2010年07月05日致：昆明红星美凯龙置业有限公司PagePage22[[保密信息保密信息]]前言华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司„本《昆明西山区商业项目-商业评估及发展战略报告》为TCBL应云南红星美凯龙置业有限公司所要求，对TCBL前阶段所做市场调查工作之总结，并在市场调研的基础上对本项目进行SWOT分析，并提出项目定位及商业策划。PagePage33[[保密信息保密信息]]1.0城市发展特性研究1.1城市概况1.2城市经济发展水平1.3居民生活水平1.4社会消费发展概况1.5城市商业发展概况及趋势1.6城市规划及发展政策1.7城市功能规划政策以及发展方向分析2.0西山区概况及发展特性2.1西山区地位及发展概况2.2西山区的商业发展特征2.3西山区的商业发展趋势2.4区域主要交通动线3.0项目周边环境分析及评价3.1区域地位3.2市政设施发展概况3.3商业零售网点发展概况3.4住宅物业发展概况3.5商务物业发展概况3.6区域人口数（3/5/10公里）3.7主要商业租赁业务指标基本情况4.0项目特性分析4.1项目概况及功能适宜性分析4.2地理位置及交通条件的影响因素4.3项目可见性研究4.4内部经营资源及发展愿景目录5.0消费者调查5.1潜在消费人群构成特征5.2总体消费潜力判定5.3日常消费行为模式5.4购物消费需求特征5.5餐饮消费需求特征5.6休闲娱乐消费需求特征5.7对本项目的发展期望6.0项目定位及业态组合6.1项目成功因素分析6.2目标消费者定位6.3档次定位6.4商业主题及核心价值6.5特色亮点建议6.6业态布局6.7租金收入评估PagePage44[[保密信息保密信息]]1.0城市发展特性研究1.1城市概况1.2城市经济发展水平1.3居民生活水平1.4社会消费发展概况1.5城市商业发展概况及趋势1.6城市规划及发展政策1.7城市功能规划政策以及发展方向分析PagePage55[[保密信息保密信息]]„云南省会城市：云南省省会昆明，是云南政治、经济、文化、科技、教育、商贸、旅游、信息、金融中心和交通、通讯枢纽。昆明位于滇东高原中部，东北距首都北京约2千公里。面积约2万平方公里，辖五区一市八县，全市常住人口628万人。„经济实力较强的城市：据云南城市竞争力报告，昆明在经济规模竞争力、产业层次竞争力及收入水平竞争力均在云南省城市中名列前茅。昆明的二三产业发展良好，旅游业、房地产业、文化产业、烟草加工业、冶金工业等是该区域的特色产业。„拥有良好旅游文化资源：素有“春城”美誉的昆明具有“天气常如二三月，花枝不断四时春”的宜人气候，每年吸引大量的旅游人群。旅游业现已发展成昆明的支柱产业之一。1.1城市概况昆明市整体概况西藏青海昆明甘肃陕西新疆马六甲泰国老挝柬埔寨缅甸贵州四川PagePage66[[保密信息保密信息]]„2009年昆明市GDP为1,809亿元，按可比价格比上年增长12.8%，连续五年保持两位数增长；„昆明市对云南省的GDP贡献率为29.3%，遥遥领先于云南省其他城市。单位：亿元昆明市GDP资料来源：各省市统计公报图：昆明市2005-2009年GDP及2010-2012年GDP预测图：2009年云南省GDP排名前10城市单位：亿元1.2城市经济发展水平1062120313941605180920282274255112.5%12.0%12.3%11.1%12.8%050010001500200025003000200520062007200820092010E2011E2012E7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%GDP总量比上一年增长％12.1％1809862644561407342302273217202050010001500200025003000昆明市曲靖市玉溪市红河州大理州楚雄州昭通市文山州保山市普洱市PagePage77[[保密信息保密信息]]图：昆明市2005-2009年人均GDP人均GDP城市化水平主导商业形态1100美元以下25％以下庙会、地摊、集贸市场为主导形态1100—2000美元45％以下百货商场、商业街、批发市场2000—4400美元45%—70%大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业4400美元以上70％以上ShoppingMall、LifestyleShoppingCenter、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现表：欧美经济发展与商业业态的对应发展关系„2009年昆明市人均GDP达到28,894元，较2008年增长11.8%。„根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP达2,000-4,400美元时，城市主导商业形态将向大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业形态发展，昆明市人均GDP水平表明了昆明正向现代商业方向发展。单位：元昆明市人均GDP资料来源：昆明市统计公报17456196632257825826288941000015000200002500030000350004000045000500002005*2006200720082009*2005年人均GDP数据是基于昆明常住人口为608.57万计算而得1.2城市经济发展水平PagePage88[[保密信息保密信息]]昆明产业结构„目前昆明市二、三产业比重呈现拉锯式发展态势，但以第三产业略为领先。尤其在近三年，三产产值与二产产值差距逐步加大，至2009年第三产业比重已达48.1%。„第三产业的快速发展，能够扩大企业中层管理人员阶层，中层人员的扩大能够使昆明居民的消费能力进一步增长。年份第一产业（亿元）增长率（%）第二产业（亿元）增长率（%）第三产业（亿元）增长率（%）2009114.15.8824.612.9870.013.72008104.96.2740.313.0760.212.0200794.05.6641.214.9658.511.1200681.64.5561.915.7559.710.2200577.35.0483.214.0501.89.3表：昆明2005—2009经济发展统计分析表图：昆明2009年第一、二、三产业百分比资料来源：昆明市统计公报第二产业,45.6%第一产业,6.3%第三产业,48.1%1.2城市经济发展水平PagePage99[[保密信息保密信息]]„昆明市的整体经济水平与一线城市如上海、北京等城市相比仍有巨大的差距，与西南的重庆和成都也有一定差距，但在云南省下属各个城市中遥遥领先。„昆明市人均可支配收入虽低于全国平均水平，但在云南省内水平较高。同时昆明市消费市场较为活跃，且增长速度较快。区域经济综合比较图：昆明市与云南省主要城市2009年经济数据比较资料来源：各省市统计年鉴0.7712,14415,74918.6247922,91614.96,528.72859重庆NANA18,65920.3195034,996*14.74,502.61,286.6成都NANA15,04120.1412.722,83213.3902.6396.8贵阳城市玉溪丽江曲靖普洱保山临沧昭通昆明市全国常住人口(万人)228.7122.6581.7258.7250.4239.6.6534.3628133,474GDP(亿元)644.4117.4861.8202.1216177.1302.41,808.7335,353增长率(%)11.813.012.913.61211.412.712.88.7人均GDP(元)2,82459,59914,8617,8218,626*7,4135,68928,89425,125*社会消费品零售总额(亿元)115.436.619061.166959.487.85864.6125343增长率(%)21.625.822.417.71826.422.223.415.5城镇居民人均可支配收入（元）14,74114,45714,10512,24013,62911,36011,15816,49617,175城镇居民消费性支出（元）NA8316NA8,547NANA7,61611,396NA消费倾向NA0.58NA0.70NANA0.680.69NA*基于2009年末常住人口计算1.2城市经济发展水平PagePage1010[[保密信息保密信息]]„2009年末昆明全市常住人口为628万人，比上年末增加4.1万人，增长0.7%。整体来说昆明市的常住人口呈现低速增长态势。„昆明市人口占云南省总常住人口的13.7%，但经济贡献率却达29.3%。单位：万人昆明市人口图：昆明市2005-2009年常住人口及2012年预测图：昆明市常住人口占云南省常住人口的比例昆明市13.7%云南省其他城市86.3%1.3居民生活水平资料来源：昆明市统计公报6096156196246286336386430.7%0.7%1.1%0.7%05001000200520062007200820092010E2011E2012E0.0%0.5%1.0%1.5%常住人口比上一年增长％平均增长率0.79％图：昆明市2008年底各区县常住人口分布14.1%10.6%3.6%5.6%3.8%5.0%2.3%8.3%7.4%12.0%11.1%5.1%4.5%6.7%五华区盘龙区官渡区西山区呈贡新区安宁新区晋宁新区空港经济区宜良县石林彝族自治县东川区富民县寻甸回族彝族自治县禄劝彝族苗族自治县PagePage1111[[保密信息保密信息]]„2009年末昆明市城镇居民人均可支配收入16,496元，比上年增长13.0%。昆明市人均可支配收入高于云南省平均水平，但略低于全国平均水平。„可以看到，昆明在云南省内的人均可支配收入水平处于领先地位，但与全国其他经济较发达地区相比，仍然存在较大的差距。图：昆明市与云南主要城市2009年人均可支配收入比较单位：元人均可支配收入图：昆明市2005-2009年可支配收入及2012年预测单位：元资料来源：各省市统计公报10766120831448216496180991985921789961613.0%4.2%12.0%13.3%6.1%01000020000300004000050000200520062007200820092010E2011E2012E0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%人均可支配收入比上一年增长%平均增长率9.72％1474114457141051362912240113601115816496100001200014000160001800020000昆明玉溪丽江曲靖保山普洱临沧昭通全国平均水平RMB17,175云南省平均水平RMB14,4241.3居民生活水平PagePage1212[[保密信息保密信息]]„2009年底昆明市居民消费性支出为11,396元，比上年增长13.6%。„昆明市民整体消费倾向不高，2005年至2009年呈缓慢降低趋势，近两年消费倾向保持在0.69。单位：元图：昆明市2005-2009年居民消费性支出及2012年预测人均消费性支出图：昆明市2005-2009年消费倾向年份消费倾向增长率（百分比）20050.75NA20060.72-3%20070.720%20080.69-3%20090.690%资料来源：昆明市统计公报7746870799541139612260131891418972486.2%8.0%6.9%3.2%13.6%010,00020,00030,000200520062007200820092010E2011E2012E0