搜索
2016.12.07宜宾房地产市场报告01城市概况和区域属性界定-02城市宏观经济分析-03城市房地产市场-Contents目录01城市概况和区域属性界定-Contents目录城市发展概述宜宾宜宾，四川南部的重要城市之一•位置：四川省中南部，金沙江、岷江和长江的汇合处•户籍人口：约554.29万（2013年）•幅员面积：13,283平方公里•宜宾市辖有翠屏区、南溪区、宜宾县、江安县、长宁县、高县、筠连县、珙县、兴文县、屏山县等2区8县•宜宾拥有丰富的水电资源、矿产资源、旅游资源以及农业资源自然资源水电资源：宜宾是中国最大的能源基地、水电、火电、核电资源丰富，宜宾将成为西电东送的重要能源基地。矿产资源：煤炭储量约53亿吨，天然气储量约600亿立方米，硫铁矿约15亿吨，岩盐矿、石灰石、石英均在100亿吨以上，居四川第一。旅游资源：宜宾拥有丰富的旅游资源，2008年被评为“中国最佳文化生态旅游城市”著名的景点有：大观楼蜀南竹海——中国最美十大森林；行文石海——中国最美十大地质公园。农业资源：宜宾“植物之苑”、香料之都、茶叶世界、天然竹海。物产丰富，其中樟油产量占全国的70%，是全国外贸樟油最大的生产基地。城市区域划分——“一区、四片”区域划分资源综合评价城镇化态势沿江地区（中心城区）综合资源优势最突出初具网络化、一体化发展态势，具有集中城镇化的条件与基础北部片区农贸发展优势突出，用地条件好，适合农业规模化、现代化城镇化尚处于起步阶段，具有集中城镇化的条件与基础西部片区旅游和生态优势明显，用地制约突出城镇化发展水平全市最低，扶贫开发与生态移民任务重西南片区矿产、交通优势较明显，生态环境脆弱，用地制约突出县城和资源型城镇发展较快，但整体发展水平低东南片区农特、旅游优势明显，用地条件相对较好县城和部分旅游型小城镇发展较快交通概况交通设施的升级，推动枢纽地位提升1、从国家和区域干线通道建设和规划来看，宜宾与区域核心城市的双向联系日益加强；2、随着宜宾港口作用显现，未来作为综合交通枢纽地位将得到较大提升;3、目前都匀已通过航空、铁路、高速公路连通。铁路铁路公路机场中心城区域概况市区总体规划划为：三江主城区、岷江新区、金沙新区、临港新区、李庄特色组团片区、南溪新区；按照功能划分为三个大区：分别为中心综合功能区、产业发展区和旅游发展区；按照总规规划，至2020年，中心城区建设用地为145平方公里，包括中心城区规划居住用地4346公顷，占城市建设用地比例29.97%。2020年人口规模为145万人左右，人均居住用地29.97平方米。。中心综合功能区产业发展区旅游发展区02城市宏观经济分析-Contents目录城市GDP对比宜宾市生产总值在全省范围内排名第三（成都市除外），2015年全市GDP总量为1525.9亿元，增速为8.5%，人均GDP为27528元。其中第二产业值为889.89亿元，占总产值的58%，其次为第三产业值为419.66亿元，占总产值的27.5%；全市主要以采矿业，电力能源及水的生产和供应业、建筑业为主要经济来源；全市城镇人均可支配收入为26207元，属于第二梯队，整体差异较小。第二梯队第一梯队备注：数据来源于政府统计局。城市经济概况宜宾GDP值呈逐年增长趋势，2015年GDP值已突破1,525.91亿元；宜宾能源矿产等自然资源丰富，因此第二产业值的优势较为明显，三大产业每年亦呈逐年增长；根据图表所示，第二产业占宜宾的比重超过一半，2012年后增长趋势逐年放缓。城市经济概况宜宾市近三年社会消费品零售总额保持在13-20%左右的增幅，2015年为676亿元，2015年城镇居民可支配收入为26207元。人均可支配收入逐年增加，但面对整体严峻的宏观经济形势，可支配收入增长率呈逐年递减趋势。人口数量2014年前维持在每年0.7%的增长，15年开始出现负增长，为0.4%。区县GDP情况对比序号县区面积（km2）人口（人）行政区划政府驻地GDP（2013年）1宜宾市13283540万2区、8县翠屏区1342.89亿2翠屏区112376万11街道、9镇、4乡[7]北城街道465.45亿3宜宾县2945.8102万19镇、7乡柏溪镇181.16亿4珙县115042万11镇、6乡巡场镇105.01亿5江安县88854万15镇、3乡江安镇104.88亿6高县132352万12镇、7乡庆符镇98.17亿7长宁县999.644万10镇、8乡长宁镇98.03亿8筠连县125640万9镇、9乡筠连镇95.08亿9南溪区70442万2街道、7镇、6乡南溪街道92.39亿11兴文县137344万8镇、7乡古宋镇67.95亿宜宾市区县GDP贡献主要以翠屏区和宜宾县为主，GDP合计约646.61元，占宜宾市GDP的48%；其余区县除兴文县外，GDP基本维持在90-110亿之间。小结：1.2015年宜宾GDP总量保持全省第四(1525.9亿元)，整体经济运行良好，经济发展速度稳步上行，消费品市场繁荣活跃；2.宜宾自然能源资源丰富，造就了众多的中产阶层和私营业主，他们是未来房地产物业购买的主力军；3.宜宾市支柱产业相对较多，主要以核能发电、五粮液产业、煤炭矿产开采等，整体人均可支配收入在全省属于中上游水平。4.宜宾市格局主要以翠屏区为核心区（五粮液产业园区、临港经济开发区，新兴产业发展核心区域），其次宜宾县、长宁为重点区（核能发电等），筠连-兴文为拓展区的功能各异、优势互补、互动发展的格局03城市房地产市场-Contents目录房地产投资情况1.宜宾市固定投资额呈逐年递增趋势，投资幅度从2011年逐渐放缓，2015年固定资产投资额为1295.51亿元，房地产投资额为150.3亿元，占全市固定投资额的12%;2.2007年-2014年房地产投资额成逐年递增趋势，2015年投资额有所下滑，为14%。备注：数据来源于《2015年宜宾市统计年鉴》。区域土地市场2016年截至11月商住土地通过挂牌拍卖成交9宗，成交面积约60.49万方，楼面地价在1300-3500元/㎡之间，未来市场供应量较大，竞争激烈。序号电子监管号合同编号合同签订时间宗地位置面积用地性质建筑容积率建筑密度建筑规模出让期限楼面地价受让人15115002016B002511400-2016-001020166.08宜宾市临港开发区G-02-01地块101396㎡二类居住用地（不能兼容其它性质用地）2.5以下22%以下，裙楼以上高层建筑18%以下253490㎡以下（不含地下建筑面积）,其中商业建筑面积不超过计容面积的5%（即12675㎡）商业40年,居住70年1364元/㎡宜宾邦泰置业有限公司（152.09亩）25115002016B002661400-2016-001120166.08宜宾市临港开发区G-02-02地块91752㎡二类居住用地（不能兼容其它性质用地）2.5以下22%以下，裙楼以上高层建筑18%以下229380㎡以下（不含地下建筑面积），其中商业建筑面积不超过计容面积的5%（即11469㎡）商业40年,居住70年1320元/㎡宜宾邦泰置业有限公司（137.63亩）35115002016B00240-11400-2016-001220166.08宜宾市临港开发区G-03-07地块28458㎡二类居住用地（兼容商业用地）2.5以下25%以下，裙楼以上高层建筑16%以下71145㎡以下（不含地下建筑面积），其中商业建筑面积不低于计容面积的10%（即7115㎡），不超过计容面积的30%（即21344㎡）商业40年,居住70年1640元/㎡正黄集团有限公司（42.69亩）4///翠屏区凉姜乡D—18地块2672㎡（4亩）商住用地（兼容集贸市场用地）2.5以下50%以下6680㎡以下（不含地下建筑面积，商业面积不超过2004㎡，其中配套集贸市场建筑面积不小于1000㎡，集贸市场不可分割出售）商业40年,居住70年//55115002016B003561400-2016-00182016.09.12南岸三江口片区B-2-3（b）地块26940㎡（40.4亩）居住用地，可兼容商业用地（兼容比例不大于5%）不大于2.35不大于25%63309㎡以下（不含地下建筑面积）商业40年，居住70年3557元/㎡宜宾邦泰置业有限公司65115002016B003601400-2016-00192016.09.12岷江新区起步区南部片区B02-01地块38843㎡（58.3亩）二类居住用地（可兼容商业设施用地）2.8以下30%以下108760㎡以下（不含地下建筑面积，其中商业建筑面积不得超过10876㎡，地下室占地建筑规模不超过规划建设用地面积的70%）商业40年，居住70年1700元/㎡四川经典房地产开发有限公司75115002016B004341400-2016-00232016.11.25岷江新区起步区南部片区D02-01地块111477㎡（167.22亩）二类居住用地（可兼容商业用地）3.0以下30%以下334431㎡以下（不含地下建筑面积，其中商业金融业建筑面积不得超过66886㎡，地下室占地建设规模不超过规划建设用地面积的70%）商业40年、居住70年1313元/㎡宜宾远达房地产投资开发有限公司85115002016B004461400-2016-00222016.11.25岷江新区起步区南部片区B05-01地块45331㎡（68亩）二类居住用地（可兼容商业设施用地）2.8以下30%以下126926㎡以下（不含地下建筑面积，其中商业金融业建筑面积不得超过25385㎡，地下室占地建设规模不超过规划建设用地面积的70%），商业与住宅原则分开设置商业40年、居住70年2035元/㎡眉山市阳光置业房地产开发有限公司95115002016B004701400-2016-00252016.12.03宜宾市临港开发区G-04-02地块83874㎡（125.81亩）二类居住用地2.5以下22%以下，裙楼以上高层建筑16%以下209685㎡以下（不含地下建筑面积），其中商业建筑面积不超过计容面积的5%（即10484㎡）商业40年,居住70年2888元/㎡宜宾邦泰置业有限公司105115002016B004891400-2016-00242016.12.03宜宾市临港开发区H-04-01地块74230㎡（111.34亩）二类居住用地2.5以下22%以下，裙楼以上高层建筑16%以下185575㎡以下（不含地下建筑面积）,其中商业建筑面积不超过计容面积的5%（即9279㎡）商业40年,居住70年2328元/㎡宜宾市正黄置业有限公司备注：数据来源于宜宾国土资源局。区域市场住宅价格2015年宜宾市商品房成交套数为33633套，同比上升46.05%，成交面积为319.70万平方米，同比增长35.38%。成交均价为4399.28元/㎡。在总体成交量普遍上涨的同时，均价略有下降。备注：数据来源于宜宾市房管局每日公布的网签数据2016年1-11月商品房销售面积约297万平方米，销售金额约1307.4亿元,全市销售均价4408元/平方米，截止11月底累计去化31490套左右；宜宾整体商品房均价呈逐月上涨趋势，成交量基本维持在每月2800套左右，临近年底成交量相对有所回升。主城区库存及去化情况对于整个市场而言：降息、降准、降首付、购房补贴等利好政策促进了购买需求，而整个宜宾主城区一年以来库存从未过万套，且呈缓慢下降趋势，月均去化则达上千套，主城区土地供应跟不上去化速度已然呈现。短期内无法改变库存量不足现状。按照月均备案量1202套，去化周期为5.83个月，已不足半年，上半年拍出的地块均已开盘，即将拍卖地块最快也得春节后才能开盘，接下来的几个月或许还将面临去化周期持续走低局面。主城区商品房分布概况岷江新区三江主城区（中坝组团、南岸西区、南安东区）项目名称：锦绣龙城开发商：丽雅置地占地面积：60986平米价格：6088起主力户型：127-136㎡（3室2厅2卫）项目名称：山水原著·缇香湾开发商：宜宾鲁