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未来高新集体产业园区发展模式探讨——记中关村东升科技园发展之启示（国土海淀分局党组书记、局长梁桂明）2014年3月东升科技园基本情况东升科技园用地方式及产业园区的发展模式东升科技园的经验与启示目录一、东升科技园基本情况地处海淀、朝阳、昌平三区交界处位于国家战略性新兴产业策源地——中关村自主创新示范区核心区内紧邻国家智力资源最密集区中关村东升科技园占地3.78平方公里，总建筑面积300万平方米。分三期进行。一期已建成投入使用，二期已经启动，三期预计在2016年完成。中关村东升科技园中关村东升科技园·一期现状中关村东升科技园·一期现状园区入驻企业104家，其中电子信息类企业超过50%，园区还分布着生物医药类、资源与环境类高新技术企业园区企业中有三个国家级实验室，二家市级工程中心，一个博士后工作站园区企业拥有知识产权1309项，获得多项863与973计划项目。经营成果·一期经营成果·一期01020304050607080902010年2011年2012年2013年18307085园区产值（单位：亿元）2010年12月海淀区人民政府授牌东升科技园“海淀区文化创意产业聚集区”2011年12月由北京科技协作中心和中关村东升科技园共建“北京市军民结合产业园”2012年7月中关村国家自主创新示范区领导小组批准成立“中关村东升科技园”2012年8月成立中关村东升科技园管理委员会2013年10月北京市发改委批复组建“数字版权保护北京市工程研究中心”2013年3月21日，中共中央政治局委员、市委书记郭金龙来到中关村东升科技园调研，他高度肯定了中关村东升科技园这种不吃“瓦片”、发展科技服务型经济的城乡结合部改造模式。经营成果·一期二、东升科技园用地方式及产业园区的发展模式原貌（一）盘活集体存量土地。东升科技园一期项目原名为东升乡小营工业小区，原规划占地面积8.8公顷，建筑面积10万平方米，用于东升镇四环内乡镇企业的集中搬迁。但随着东升地区人口的快速膨胀，乡镇企业数量增加，土地利用粗放、散乱，投资环境恶化，用地矛盾日益突出：一方面是集体工业厂房占地面积较大，而企业的产能低，经济效益差，另一方面是新引进的集体产业的发展需要更多的土地来承载。为了达到高效集约利用土地，盘活现有的集体存量用地，东升镇党委、镇政府下定决心，克服重重困难，清退关停包括东升拔丝厂、变压器厂、锅炉厂在内的从事低端产业的多家乡镇工业企业，腾出厂房空间近8万平方米，并将周边12公顷垃圾堆放场纳入建设范围，重新规划、重新定位，以发展电子信息、新能源、新材料、节能环保等高新技术产业为重点，建设高端研发产业聚集区、高新技术成果辐射区、高科技服务配套区，形成了现有用地面积20公顷，建筑面积20万平方米的东升科技园一期。中关村东升科技园·一期建设（二）以占地方式办理用地手续。为了东升镇集体经济组织的长远发展，东升科技园没有采取集体土地征收的方式而是采取乡镇企业使用集体建设用地的方式办理用地审批手续。这种方式的优点主要体现在：第一用地审批手续简洁高效；第二解决开发建设资金问题；第三为集体经济组织可持续发展提供空间；第四为集体经济组织留存实物资产；第五增加集体经济组织成员的就业岗位；第六增加农民收益切实维护农民的根本权益。中关村东升科技园·一期建筑面积：20多万㎡绿化率：50%以上于2009年陆续投入使用（三）高新集体产业用地的自主开发、建设和运营。该项目是东升镇第一个完全自主投资、自主建设、自主经营的产业项目，是通过自主开发集体土地把产业留给集体经济组织成员的一种新的探索。开发主体由东升镇经济合作总社下属的东升博展股份经济合作社（属东升镇集体经济组织）负责项目开发建设，筹集5.5亿元开发资金用于一期建设与周边环境改造。随后，成立北京东升博展投资管理有限公司，作为管理和运营机构，以“产业为本，金融为器，合作共赢，创新为魂”的理念在产业园内开展管理和专业的服务工作。园区的经营模式为“只租不售，自主经营”，为入驻企业提供物业、生活、金融、政策等科技园区专业化运作和服务，并收取租金。这种经营模式的最大优势是：保证农民享受土地增值收益；提供大量就业岗位，取得劳务收入；增强控制权，保证园区高品质和发展活力。为了合理安置老企业人员，全面做好退休人员及在职劳动力的服务、管理工作，我社于2010年9月、2011年2月投入200万元相继成立了退休服务中心与劳动服务中心。东升博展股份经济合作社（四）集体经济组织成员共同分享高新产业园区收益。东升镇把高新产业园区以集体产业的形式留给经济组织，再将集体资产投资于东升科技园的建设，使农民变股民、收益按股量化，让农民得到了真正的实惠。每年，农民不仅可以获得科技园股权分红收入，还可以在园区从事基础性劳动获得第二份收入。2013年，股东分红人均达到2.95万元，同比增长19%。园区物业管理、园林绿化、设备维修等岗位解决本地农村劳动力就业200余人，安置乡镇企业职工超过280人，使农民真正成为“有房屋、有资产、有社保、有工作”的新型农民，最大限度地为农民提供就业岗位，增加农民的收入，切实维护了农民的根本利益，并为集体经济组织的可持续发展提供空间。上世纪80年代，东升镇汇集拔丝厂、变压器铁芯厂、锅炉厂、印刷厂、毛纺厂等40多家老工业企业。随着与城市的接轨，以及生产成本高涨和行业竞争激烈等因素，乡镇企业发展遇到瓶颈。2009年,以国务院批复中关村国家自主创新示范区为契机,在东升镇党委、政府的领导下对该区域进行了重新定位，建设符合中关村核心区发展需要的新型科技园区。中关村东升科技园·一期中关村东升科技园·产业定位依托两大重点产业形成产业聚集，在未来的产业体系中形成上、中、下游产业链的关系，我们将继续孵化、培育一些在未来产业中具有举足轻重地位的新星企业依托于第四代移动互联网技术的电子信息产业；绿色能源产业；新材料、节能环保产业重点引进产业：（五）东升科技园对集体产业园区的示范效应1、南部中关村科学城高新集体产业模式。南部建成区的“城中村”和东升、四季青、玉渊潭地区的集体土地纳入中关村科学城辐射区范围，根据东升科技园经验，对区域内原有的粗放、散乱的集体产业用地进行重新规划和梳理，对城中村进行腾退改造，为中关村科学城高技术成果产业化和重大项目落地拓展空间。2、北部生态新区一镇一园的集体产业升级改造模式。北部科技生态新区占地226平方公里，是海淀农村的主要分布区，共有62个村庄，户籍人口12万人，其中农业人口5.5万人。北部地区整体开发方案是结合中关村软件园、翠湖科技园、永丰基地三大产业组团、生态绿心和大工村循环经济产业园等项目建设，通过村庄整理和“一镇一园”建设推进北部地区产业升级和城乡一体化发展。具体做法是，首先是对集体产业组团和重点工程范围内的村庄搬迁腾退；第二是对保留村庄探索就地改造（七王坟和车耳营）；第三是规划建设和运营服务。3、以公租房为试点的集体产业发展模式。2010年以来，在北京市利用集体土地建设租赁住房试点政策的指导下，我区申报了西北旺镇唐家岭、温泉镇3-3街区351地块、西北旺021地块等3个项目，开发建设集体用地18.8公顷，拟建8000余套户型为30-60平方米，总建筑面积约为42.7万平方米的租赁住房，总投资额为21.4亿元。目前，唐家岭项目正在办理农转用审批手续。园区经营模式：只租不售，自主经营围绕科技企业需求，打造产业链模式中关村东升科技园·一期1、保证农民享受土地增值收益；2、提供大量就业岗位，取得劳务收入；3、增强控制权，保证园区高品质和发展活力。科技孵化、加速及平台服务科技企业服务商选址服务中高端生活及商务服务小额贷、投融资等金融服务基础物业服务园区管理模式中关村东升科技园·一期园区发展模式搭建科技服务产业链，支持高新技术产业发展科技服务公共服务平台技术支撑平台产学研成果转化平台创新服务平台金融服务平台物业服务中高端生活及商务服务基础服务促进上游产业链互动，打造集投资、孵化、加速为一体的服务模式，与园区企业共同成长；三、东升科技园的经验与启示（一）做到了紧密围绕中关村示范区核心区建设，积极发展高端产业形态。东升科技园抓住了中关村国家自主创新示范区加快发展的历史机遇，依托科学城辐射的区位优势，通过充分挖掘、整合土地资源，将原有低端集体企业关停、调整，以高端研发产业聚集，高科技成果辐射园区、高科技服务配套园区为目标定位，实现了农村集体土地资源与科技创新资源的有机结合，带动了区域产业升级与发展。三、东升科技园的经验与启示（二）做到了坚持自主开发，促进集体经济可持续发展。坚持自主开发、把产业留给农民的建设思路，将集体资产和多方筹措资金投资于东升科技园的建设，完全做到了自筹资金、自主建设、自主运营、自有物业只租不售的方式，让农民带着土地的权利参与园区发展，不仅为今后农民就业、产业发展和经济效益提升蓄积了较为殷实的资源，而且保障农民对土地收益的分享。农民不仅可以获得科技园股权分红收入，还可以在园区从事基础性劳动获得第二份稳定收入。农民变股民、收益按股量化，真正让农民得到了实惠，使农民的土地财产权利得到了切实的尊重和保护。三、东升科技园的经验与启示（三）做到了提升经营管理理念，实现园区科学管理。东升科技园在坚持自主开发建设的同时，积极引进外部力量，汲取先进园区管理经验，创新园区管理模式，通过资源整合和优势互补，有效解决了农村集体经济组织在发展高新技术产业过程中能力与经验不足的问题，实现了科技园的高起点发展，为园区企业营造了良好的整体环境。三、东升科技园的经验与启示（四）改革创新用地政策，推进高新集体产业园区发展1、多元化供地方式助推集体产业功能定位，引领集体经济组织发展壮大;2、尽快实现三规合一，创新集体产业集约节约用地模式，加快城乡一体化进程;3、尽快制定集体经营性建设用地流转政策，为产业园区建设用地流转提供法律保障;4、集体产业园区开发建设主体。中关村东升科技园将紧紧抓住核心区发展的机遇，坚持高端引领，创新发展理念，积极参与中关村科技园区的产业分工，大力发展现代服务业。努力开拓独具特色、科学的城乡一体化发展模式，同时，为北京市打造“世界影响力的科技文化创新之城”做出贡献，促进区域经济整体向高端、高效、高辐射发展。中关村东升科技园·展望2013年，注册成立了中关村东升科技园有限责任公司，公司由东升镇经济合作总社及十个股份分社联合发起成立，股本5亿元，主要负责中关村东升科技园二期的开发建设和运营管理等相关工作。中关村东升科技园·二期【区位】：用地位于东升小营村下属的西小口自然村，地处海淀、朝阳、昌平三区交界；处于东升科技园一期用地北侧，两块用地之间为市级主干路西三旗南路；属于2006版控规18片区13街区。中关村东升科技园·二期东升科技园二期用地东升科技园二期用地东升科技园一期用地园区建成后企业总量将达上千家企业，从业人员超过10万人，预计将实现产值500亿元，上缴税收50亿元。中关村东升科技园·二期中关村东升科技园·二期谢谢大家！