杭州楼宇经济发展的思路及对策研究

杭州楼宇经济发展的思路及对策研究楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，其发展程度成为反映一个地方经济实力、财富集聚的重要标志。楼宇经济的兴起，突破了中心城区土地资源匮乏的空间限制，拓展了城区经济发展的空间，是推进第三产业和城市经济做优做强的重要突破口。目前，越来越多的城市把培育和发展楼宇经济作为促进本地经济发展的新举措，受到城市政府和学术界的广泛关注和高度重视。北京、上海、深圳、广州、南京、青岛、宁波等地更是将其作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要抓手，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持和服务楼宇经济。面对土地、空间、资源、环保等要素的制约，大力发展楼宇经济，已成为杭州集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求和紧迫任务。一、楼宇经济综述（一）楼宇经济的概念关于“楼宇经济”的概念，目前尚无权威性的定义。有人认为，“楼宇经济是一种‘隐藏’在商用楼宇中的高级经济形态，是以商务楼为土地要素，通过开发、出租楼宇引进各种公司，实现招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态”。有人认为，“楼宇经济是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态”。有人认为，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。总之，楼宇经济是指建筑所能带来的经济效益，是一种在楼宇内产生、发展并衍生、带动区域经济发展的一种新的经济形态。（二）楼宇经济的形成背景“楼宇经济”是经济学界提出的一种复合概念，这种产业形态是一种服务经济、“头脑经济”、创意产业，是与知识经济紧密结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。这种产业不需要很大的工业场地，是向都市的“空间”和“高度”要效益的经济形态。它是经济社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合的结晶，是企业经营方式转变的结果。（三）楼宇经济的特征楼宇经济是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。据统计，在一座写字楼所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。楼宇经济的形成和发展所依靠的不仅仅是建筑，需要有一定的经济、GeneratedbyFoxitPDFCreator©FoxitSoftware文化积淀的环境和金融、交通、信息、人才、社会等综合区域生态要素的支撑。概括地说，它具有高依托性、高集聚性、高效益性、高端性等特征。（四）发展楼宇经济的作用及意义楼宇经济从本质上说，是区位优势的综合、区域资源的依托，发展状况如何，关键看能否整合自身的优势、提高对区域内外资源的吸纳能力、选择适合自身特点的发展路子。可以说，做强楼宇经济这一平台和载体，探索楼宇经济发展的途径和模式，就是寻求城区经济快速发展和可持续增长的有效实现形式，也是中央提出的科学发展观在经济工作中的又一具体实践。发展楼宇经济，是培育新的经济增长点的有效途径，是转变经济发展方式的重要手段，是实现经济结构调整转型的巨大推力，是提升城市品位和档次的必然要求，是提升区域竞争力有效措施。二、国内城市楼宇经济发展实践及政策措施近年来，随着城市的快速发展和有机更新，大型商务楼宇如雨后春笋般在各大城市拔地而起，楼宇经济发展有如“芙蓉出水”，方兴未艾，某种程度上已成为一个城市现代化程度的标志。在发展楼宇经济方面，地处国内“三大经济圈”的上海、青岛、厦门、宁波、深圳等城市已经走在了全国的前列，给我们提供了宝贵的发展经验和借鉴。1、青岛市市南区：目前，共有91座写字楼，总建筑面积达303.6万平方米，已投入使用84座，总建筑面积266万平方米，入驻企业涵盖金融、软件、旅游、商贸、物流、社会中介、企业总部等多个领域。市南区登记注册的12000余户各类企业中，4060户企业分布在73座楼宇中，占34％左右。青岛市大部分商业银行、证券公司、保险公司都将青岛总部设在了市南区。形成了一些行业汇集的专业楼，如物流业聚集的丰合大厦、福泰广场，房地产业聚集的凯旋大厦，高科技产业聚集的科技大厦、软件大厦及对外贸易企业聚集的山东国际贸易大厦、世贸大厦、中天恒大厦等。总建筑面积4.5万平方米的畅海园、福林大厦两座写字楼相继建成，远洋大厦、信息大厦、国华大厦等三座写字楼正式开工，区内可用写字楼达到97座，总面积达到303万平方米；新增金融、物流、中介等楼宇企业252家，英属维尔京群岛天赋投资有限公司、中远物流、中海投资等8家企业在区内设立了全国和省级总部，楼宇企业总数达到4700多家。相关政策措施：着眼于“楼宇建设、企业引进、税收征缴、政府服务”等，实施建设现代化、推介市场化、功能专业化、服务精细化、企业总部化、税收属地化、发展全面化的“七化”工程，致力发展楼宇经济，形成了一批特色专业楼。一是建设现代化。制定了《市南区重点项目推进制度》，引入矩阵管理推动区域性控制详规和都心住区、商务核心区建设改造规划向建设大项目转化。二是推介市场化。召开商务楼宇展示推介会和智能化研讨会，对重点楼宇进行专题宣传和推广。策划建立了市南区楼宇经济促进服务中心，从事写字楼和商业店铺承租、买卖及楼市调查、市场咨询、信GeneratedbyFoxitPDFCreator©FoxitSoftware息发布、招商引资等业务，搭建起楼宇和企业对接的桥梁，促进了楼宇交易。三是功能专业化。走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的路子，引导业主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚集，发展产业集群。出台了《市南区关于楼宇经济发展的奖励措施》，鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，区内形成了一批产业特征比较明显的特色楼宇。四是服务精细化。对区域内楼宇资源和楼宇企业进行信息化、系统化管理，研究编制了《市南区经济地理信息系统》，顺利促成了多个投资项目和楼宇的合作，并利用该系统，对一系列关键数据进行分析测算。五是企业总部化。不断创新招商思路，建立了“多主体，多层次，多渠道”的立体开放式招商体系，借力大型企业集团尤其是国际知名企业和中介机构，加强与国外政府、行业协会、知名企业和著名学府的交流合作。六是税收属地化。畅通政府与楼宇企业间的沟通渠道，建立区内重点企业联系制度，采用座谈、走访等多种形式与企业加强交流，动态跟踪掌握企业信息。实行虚拟财政，有效提高了街道办事处综合制税、发展税源经济的积极性。积极开展协税护税，完善税源综合服务，按时对2000余户重点企业进行回访和拉网检查，及时协调解决税源企业存在的各类问题，确保了楼宇企业税收及时、按量落地。七是发展全面化。对区内5000平方米以下的楼宇及闲置厂房等可用资源进行调查，探讨升级和盘活的机制及方法。全面加强与区内高档酒店写字间内的外资企业、外资办事处的联系和合作，提高了开发国外市场和利用国外资源的效率。2、宁波市江东区：通过出台鼓励新建楼宇、鼓励企业入驻、鼓励物业公司提高管理经营水平的多项政策，扶植楼宇经济发展，实现了综合服务功能的加快集聚和城区形象的进一步提升。近年来，紧抓“规划、建设、经营、管理”四个环节，全面提升楼宇经济发展水平，先后建成了波特曼中心、华宏国际、嘉汇国贸、上东国际等一大批高端商务楼宇。目前，全区商务楼宇面积已达80万平方米，入驻企业3300余家，涌现出波特曼中心、海运港等一批特色楼宇，培育形成了会展创意、品牌橱柜、餐饮等一批特色街区。相关政策措施：出台了《关于加快发展楼宇经济的若干意见》、《关于加快发展楼宇经济若干意见的实施细则(试行)》等相关文件，设立了1000万元专项资金。建立健全了工作网络体系。成立楼宇经济领导小组及办公室，建立各成员单位和各街道的工作小组网络，为每幢商务楼宇配备了联络员。研究制定了《关于确定江东区楼宇服务主体的实施方案》，完善楼宇经济考核指标体系，从组织保障、综合管理、企业招商、特色培育、物业引导5个方面加强对各街道进行目标考核，调动街道发展楼宇经济的积极性。始终坚持“科学产业规划”。通过对区域可利用土地资源的研究和把握，坚持在制定城市发展规划、土地利用规划、产业发展规划中体现“三规合一”，并积极争取市规划等有关部门的认可和支持，形成刚性的、有约束力的完整规划。编制了《江东区服务业发展纲要》，GeneratedbyFoxitPDFCreator©FoxitSoftware明确了服务业近期发展的空间布局和八大重点产业。积极引进知名开发企业和物业经营公司，培育树立楼宇建设和楼宇管理的品牌化理念，引导楼宇经济向品牌化、特色化发展。建立了楼宇经济数字管理系统，基本实现了对区域内楼宇资源的宏观查询、管理和统计分析等功能。积极建立企业与街道顺畅双向的信息沟通机制，定期调查、专人走访辖区楼宇，及时在新开盘楼宇设立综合服务窗口，为有落户意向的企业提供开办、注册等全程优质服务。制作《江东区可用招商资源总图》、《楼宇资源招商布局图》、《房地产开发地块图》、《酒店和专业超市布局图》、《汽车销售服务店分布图》等5张招商图。加强载体建设，通过整合一批现有楼宇，打造一批特色楼宇，新建一批标志楼宇，拓展招商平台。重点对已建楼宇的现有入驻企业规模、行业特点、房屋品质、物业管理水平进行综合分析，深入挖掘有利于产业延伸的资源，加快在现代服务业领域内发展专业化特色楼宇。3、厦门市思明区：现有楼宇69幢，其中纯商务写字楼55幢，入驻企业2322家，已投入使用的商务楼有48栋，入驻率达95.9%，税收超过千万元的楼宇达23幢。在建和规划建设的7幢，建筑面积44.35万平方米。据初步统计，目前在街道辖区内的鹭江道沿线及厦禾路、湖滨南路、湖滨西路等不到1平方公里的区域内，已汇集了银行中心、亿力大厦、建行大厦、远洋大厦、鸿升大厦等12幢高端商务楼宇，总建筑面积近40万平方米，入驻企业共达520多家，其中有3幢楼宇营业收入超过10亿元（1幢超过60亿元），形成了初具雏形的厦门鹭江道商务中心区。相关政策措施：对区域范围内(不含观音山国际商务营运中心区)新投资开发建设的楼宇，商务写字楼(不含商场、酒店、公寓)建筑面积5000平方米以上；同时，商务写字楼宇用地属招拍挂及没有享受政府特殊的地价优惠的项目实行政策扶持。（1）对商务写字楼业主（或物业管理公司）的鼓励政策。从新建商务写字楼整栋楼内企业累计创税总额达2000万元人民币之年起，5年内，每年可按整栋写字楼内的企业年所创造区级税收的1%奖励给楼宇业主（或物业），作为改善楼宇整体环境的费用补助，按实际项目审定支付。对商务写字楼业主（或物业管理公司）通过招商，新引进企业注册500万元人民币以上且在我区纳税的，可按我区相关的招商引资中介奖励办法给予奖励。（2）对新引进企业的鼓励政策。对新引进入驻商务楼宇的新登记注册内资500万元人民币，外资100万美元以上，并在我区纳税的企业，可对其注册登记过程中发生的行政事业性收费实行补助。对新引进入驻商务楼宇的企业符合《思明区促进经济发展优惠政策》给予租金补贴、融资担保、贴息扶持、研发资助、纳税大户奖励等扶持。（3）对楼宇新增企业产生的税收，一般按照楼宇所在地全部划归街道办事处实行属地管理（街道之间有协议的除外）。创税奖励、招商中介奖励、注册费用统一由街道办事处支付（国投、全和等区直属企业除外）。GeneratedbyFoxitPDFCreator©FoxitSoftware（4）对发展楼宇经济过程中涉及的重大项目实施“一事一议”制度。