松江新城建设与发展案例介绍

1从松江新城的建设看新城开发之关键2007年5月国外典型新城开发新思维借鉴（一）英国三代新城得失谈70年代中期50年代末期60年代中期过于拘泥居住功能，形成卧城隐患强调转移工业的入迁，人为本的初衷被工业尺度所扭曲恢复近人尺度，形成了宜居宜业的丰满体系“居住人”尺度——工业尺度——“社会人”尺度人的基础需要——工业异化——人的高层级需要英国50年新镇开发历程之总结螺旋回归的趋势第一代新市鎮周边环绕绿地，以限制发展•都市中央为大公园•住宅区密度低•住宅区采用邻里单位划分•功能分区明显第二代新市鎮取消邻里单元•取消次中心及邻里中心•呈长方形的发展•人行道与车道部分分离•多层的市中心，住宅密度分级•工业区分散第三代新市鎮恢复使用邻里单元、次中心的构想•使用大方格之干道系统•以步行者为主要考虑对象•中心恢复集中，功能分区适当模糊化处理新城应该具有宜居宜业的丰满体功能体系，以此沉淀人口与保持可持续发展，并避免成为主城的附庸体；新城不是简单承接主城区的功能外溢，而是为了弥补传统城区缺陷在特色功能上有所提升与升华；将人看作是具有多种需求的社会人，强调以人为本，避免自17世纪来工业凌驾于人性之上的不合理状况；追求对于“田园城市”（城市村落）精神的回归：将城市的活力带给田园、将田园的宽裕带给城市。国外典型新城开发新思维借鉴（一）英国各界对于新城探索的共识国外典型新城开发新思维借鉴（二）法国巴黎地区新城概况区域布局：巴黎的新城始终是区域城市空间的组成部分，区位选择相对而言靠近巴黎，并且与母城保持着便捷的交通联系；空间组织：巴黎新城不是在一片处女地开发的，而是在已经半城市化的地域内，利用新建城区的辐射作用，将一定范围内的住宅区、工业区、娱乐区积聚在一起，提高半城市化地区转化，带动其逐步向真正的城市化地区转化；功能组团特征：巴黎新城一般由中心区、住宅区、工业区和开敞空间组成，一般以地铁站点为中心，呈圈层布局。巴黎新城相对于伦敦新城的不同之处新城可以在某些功能上超越母城：新城的发展动力由传统的制造工业向新型技术工业与第三产业转变，商务中心、研发机构、产业园区以及主题公园等新型城市功能空间大量出现，并在新城布局占到越来越重要的地位；新城发展需要新的增长模式：新城增长由外延式扩展向内涵式提高转变，新城规划更加体现对于社会人文和自然环境的尊重，着重强调城市的外部公共空间、文化娱乐设施和城市绿色空间的建造国外典型新城开发新思维借鉴（二）法国巴黎地区新城概况法国各界对于新城的最新共识以城市的标准建设新城——中国快速城市化的新模式——新城只有具备大城市的品质才能产生足够的磁力，才能吸引人口、产业的聚集；“聚集新兴的高级产业与功能”——新城的主导功能——新城与主城的关系应该是相互补充、相互完善，并且在部分核心产业与特色功能上要优于主城，才能保证新城具备自我发展和更新能力；“富有弹性的空间结构”——适应新城建设的高速度——中国新城建设将是一个高速发展的过程，加之成都目前正的产业经济结构与人口构成正处于一个剧烈变动的时期，因而在发展之初的核心任务是制定一个能够适应城市快速发展、并具有弹性的空间规划结构；“变被动经营为主动经营”——完善规划与经营的经验——坚持城市规划与城市经营相结合，变被动经营为主动经营，利用生态环境、基础设施的建设与资本运作推动区域的发展，并进而快速提升区域的土地价值。对于国内新城建设的启示国内新城开发的关键传统文脉&兼容并收—在文脉统合和文脉并置之间取得最优权衡，以取得空间风貌有机的多样性—区域核心资源与文化符号的提炼与运用，原居民生活方式的保护与提升—拿来主义的适当改进在经济发展与环境保护之间取得权衡–水系–废物处理和循环利用–主动式的生物多样性保护人为造城&人气养城—宜居功能与特色产业的有机结合—文化基因的导入和培育，重点人群的聚向营销—完备的公共服务设施与公众参与氛围大城市运营观—后期的有序推广与招商—市场攻关手段的运用—促进土地增值的开发策略阿特金斯在松江新城的实践（一）ATKINS的主要贡献总体规划、交通规划控制性详细规划城市风貌设计土地价值研究两条河景观设计交通枢纽规划设计1平方公里英式风貌小镇设计总承包泰晤士小镇景观设计现场设计监理项目实施顾问及海内外营销策略品牌项目设计80－100万人口特色风貌区的设立与国外友好城镇的达成，对于树立区域的差异化形象举足轻重.松江新城分两期开发，一期规划建设面积36平方公里，规划人口30万人。其中位于高速公路北侧的22.4平方公里是全部新建的核心区。新城采取了组团式的总体布局，大致以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩的高等教育园区—松江大学城，以及轨道交通枢纽站；南是占地39万平方米的行政中心；西南将建成1平方公里的风貌高档住宅区；东部有生态环境优越的景观河道阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（一）定位－建设一个水景花园城市阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（一）：定位于一个水景花园城市松江新城愿景Songjiang-TheVision规划结构图PlanningStructure地块及控制指标阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（二）•土地价值分析是城市规划经济内涵的定量解释，是对规划预期地价（土地未来发展溢价）的研究•土地价值分析以规划内容和开发模式为依据，是基于规划条件下关于土地开发成本和土地市场价值的综合分析地价指数源于欧美小城镇开发中土地价值评估的理念描述了各开发地块的相对比价关系既可为项目开发提供规划概念和营销策略制定的依据，又可为土地开发和土地经营提供指导实现土地资源合理、优化的利用阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（三）：土地价值研究土地出让策略的研究出让时机的选择出让节奏的控制出让次序的把握分期出让规模的研究分期现金流的良性循环土地出让价格策略的研究建立地价指数体系建立出让地价系统地块编号用地面积（公顷）容积率建筑规模（公顷）综合评价分值指标法系数N-1R28.30.4512.74832348.9102.2N-3R32.50.4514.6373.82398.590.9N-4R31.80.4514.3164.92063.8279.9N-5R27.20.4512.2464.91765.2879.9N-9R22.40.4510.08611366.475.1N-10R19.70.458.8760118273.9N-11R49.40.4522.2362.43082.5676.8N-34R66.90.4530.1181.25432.28100.0N-35R30.40.4513.6878.82395.5297.0N-12R,N13R33.10.826.4870.22323.6286.5N-14R,N1614.10.811.2869.5979.9585.6N-17R,N32R29.80.823.8473.12178.3890.0N-18RC,N-19RC,N-31RC11.90.9911.7876.2906.7893.8N-21RC,N-22RC,N-23RC,N-24RC15.30.9915.1574.11133.7391.3N-25C,N-26C,N-27C,N-29C,N-30C21.41.0722.9077.51658.595.4N:27块可转让用地（434.2公顷）434.2250.3071.8931216.2288.5阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（三）：土地价值研究。。阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则公共开放空间分级gradeforpublicopenspace岸线控制建筑形态architectureshape水体形态waterbodyshape照明控制lightingcontrol阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则居住区中心公共广场阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则堤岸形态•人工规整堤岸型•自然野趣型•自然与人工结合型•生态湿地型•保留水田型•堤坝岛屿型阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则城市中心湖泊阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则建筑形态照明lighting阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则居住区内支路照明阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（四）：城市风貌控制导则阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（五）：一平方公里英式风貌小镇风貌小区的两大功能成为舒适的理想居住区域tobuildasideallycomfortableresidentialarea成为松江新城极富特色的游览区域tobuildasmostattractivetourismareainSongjiang风貌小区的六大要素自由的、尺度亲切的空间结构flexible,closescaleofopenspace各种特色的广场alltypesofsquare步行商业街walkingcommercialstreet低密度住宅lowFARresidentialbuilding多种建筑形式及材料manybuildingtypesandmaterials乡村风格的环境景观countrysidelandscape阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（五）：一平方公里英式风貌小镇规划结构与总平面图阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（五）：一平方公里英式风貌小镇阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（五）：一平方公里英式风貌小镇上海泰晤士小镇2006.10.20开镇阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（五）：一平方公里英式风貌小镇阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（六）：张家浜、沈泾塘河道景观设计堤岸结构bankstructure阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（六）：张家浜、沈泾塘河道景观设计标志性建筑物及重点雕塑小品阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（六）：张家浜、沈泾塘河道景观设计总平面masterplan阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（七）：交通枢纽规划阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（七）：交通枢纽规划ConstructiononSite2004CivicbuildingswelladvancedConstructionprogressingacrossthesiteAtkinssitestaffgivequalitycontrolTHAMESTOWN,SONGJIANG阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（九）：泰晤士小镇的施工监理THAMESTOWN,SONGJIANGCompletedworkMainInfrastructurearoundtownMarketingfacilitiesAdvanceLandscapeKeyBridges阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（九）：泰晤士小镇的施工监理阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（十）：海外招商营销94在西班牙，荣获“2005年第九届全球国际花园城市大赛”中赢得C级组金奖第一名！阿特金斯在松江新城的实践ATKINS与松江新城的十一个“故事”（十）：