品质型刚需产品研究

郑州品质刚需楼盘住宅产品设计要点总结一、郑州品质刚需住宅界定及品质刚需住宅概况二、品质刚需楼盘选择依据与案例研究目录二、品质刚需型客户关注点扫描一、品质刚需界定属性一：住宅户型为满足刚性需求面积段的住宅产品。（具体表现为60-75的功能性两房、80-95的舒适性两房、90平米以下的功能性三房、100平米左右的紧凑型三房、115平米以下的实用型三房。）属性二：项目总体定位相对较高（对于项目所处区域而言），刚需产品的销售价格明显高于区域内其他刚需产品的销售价格。属性三：客户置业主要以自主为目的，短期内不考虑换房。品质刚需住宅具备三个属性：惠济区金水区管城区二七区中原区CBD郑东新区北区南区中心城区东区一、品质刚需概况受规划导向利好影响的高端居住区，因受70/90政策限制，区域内品质中小户型购买者主要包括资产保值型与品质刚需型两类客户。由于南区发展速度较慢，目前南区总体呈现明显的价格洼地效应，区域以中端刚需楼盘为主。部分高品质项目存在品质刚需产品和对应客户。西区受地缘环境影响，是目前郑州市刚性需求最为旺盛的区域。区域内高品质楼盘存在品质刚需产品和对应客户。中心区受地块稀缺性及配套资源优势成为当前郑州市房地产市场中品质刚需楼盘最为集中的区域，该区域楼盘最能代表郑州市品质刚需住宅的特点。受城市规划政策利好的影响，北区发展较早，价格平台高于除东区外的其他区域。相对较高的平台促成北区也成为品质刚需的重要集中区，并逐步由三环线向连霍高速沿线辐射，辐射范围不断扩大郑州市各个居住功能板块的属性不同，但各板块的品质刚需型产品均不同程度的突破了区域同类型产品的价格体系，各个区域品质刚需产品占比不断提升，辐射范围不断增大。二、选择依据一、销售单价高于区域同类型其他类型产品的项目二、项目销售速度不低于区域平均去化水平，市场接受度较高的项目三、研究户型主要以报告界定的“品质刚需产品”为主四、研究范围包括产品的梯户比设计、功能空间朝向、空间尺度、赠送面积、功能设计、产品附加值等产品设计方面五、在郑州全市各个居住功能板块选择代表性品质刚需楼盘作为研究对象二、楼盘选择品质刚需产品研究明细一览表区域楼盘名称主要研究户型北区普罗旺世（波特兰）90平米以下两房产品中心区天骄华庭二期90平米以下两房产品，90平米以下2+1产品建业贰号城邦90平米以下两房产品西区方圆经纬90平米以下两房产品，115平米以下三房产品南区正商新蓝钻90平米以下两房产品阳光城90平米以下两房产品，120平米以下三房产品永恒理想世界90平米以下两房产品东区世纪东城90平米以下的中小户型普罗旺世波特兰组团标准层平面图普罗旺世两梯四户平层面积380㎡户型：82㎡两室两厅一卫89㎡两室两厅一卫120㎡三室两厅两卫优点：1.南向户型2.5个开间朝南，保证采光效果。动静分区，餐厨一体。2.边户户型双阳台设计，动静分区、干湿分离。缺点：1.东边户仅一个功能空间朝南，采光效果不佳；2.边户户型开间小、进深大不利于通风采光二、案例研究英地天骄华庭二期3号楼标准层平面图三梯五户标准层面积：475㎡户型：84㎡两室两厅一卫89㎡两房变三房134㎡三房变四房优点：1.“N+1”户型设计，提高性价比2.南向户型2.5开间朝南3.多阳台设计4.西边户三个功能朝南缺点：134平米三房赠送空间为功能性空间而非舒适型空间，与产品定位不够契合英地天骄华庭二期二、案例研究建业贰号城邦两梯四户标准层面积约为356㎡标准层进深为16.5m；面宽为30.1m四户均为89㎡优点：B1-2与东户均为卧室、客厅朝南，附带生活阳台，采光较好，且设计合理紧凑，将面积充分的利用缺点：西北户采光较差，且只有一个卧室朝南（实际销售情况证明销售速度较慢）二、案例研究方圆经纬7号楼标准层平面图两梯四户平层面积：406㎡户型：130㎡、112㎡三房80㎡、84㎡的两房优点：户型全部明厨明卫；三房户型超大阳台设计；缺点：南向户型入户正对卧室门，私密性不足二、案例研究正商新蓝钻A区16#楼标准层平面图正商新蓝钻两梯三户两个单元标准层面积：654.86㎡户型：1.中间户型：86.64㎡两室两厅一卫2.两端户型：120.46㎡三室两厅两卫120.33㎡三室两厅两卫优点：1.三房：双阳台设计，客厅主卧朝阳，通透采光性较好2.两房：双卧朝南，双阳台设计，提高采光效果缺点：南向两房进深较大，采光效果受到影响二、案例研究851188788泰宏阳光城一期4#楼标准层平面图泰宏阳光城两梯四户标准层面积：378㎡户型：1.中间户型85㎡两室两厅一卫87㎡两室两厅一卫优点：1.南向户型2.5空间朝南，卫生间干湿分离，同时起到玄关作用2.三房双阳台设计，两房阳台+飘窗设计缺点：1.南向两房餐厅面积小，使用不便二、案例研究永恒理想世界10#楼标准层平面图西户（01）面积：158.32㎡◆东南户（03）面积92.37㎡西南户（02）面积92.37㎡◆东户（04）面积158.56㎡两梯四户平层面积501.38㎡户型：92.37㎡两室两厅一卫158.56㎡四房两厅两卫优点：南向品质型刚需两房2.5开间朝南，明厨明卫、双阳台设计缺点：无生活阳台永恒理想世界二、案例研究鑫苑世纪东城鑫苑世纪东城一期8号楼标准层平面图8778575789两梯五户平层面积463㎡户型：78㎡两室两厅一卫89㎡三室两厅一卫87㎡三室两厅一卫57㎡一室一厅一卫优点：1.边户客厅主卧朝南且带阳台，利于采光2.87㎡-89㎡三房设计，提高功能性缺点：1.布局过于紧凑，整体面宽不足。通风采光效果受到影响二、案例研究小结一、主流品质刚需产品以2T4的户型梯户比出现；少量2T3、2T5产品；（必要条件）二、全部采用蛙式布局模式，力图实现楼体的大面宽、小进深；（必要条件）三、若因楼体面宽等因素影响无法保证大面宽朝南的前提下，部分边户（120平米以下的三房）可设置“北厅”或者“横厅”，但须通过“景观规划”以及“阳台设计”等方式去弱化“非南向客厅”的影响；（重要条件）四、边户户型保证两个功能空间朝南，南向户型保证2-2.5个功能空间朝南；（必要条件）五、边户户型120平米以下可设置一个卫生间，120平米以上须设置两个卫生间，同时公共卫生间设置为干湿分离；（市场规律）六、品质刚需型产品不应设置为“暗厨暗卫”；（必要条件）七、品质刚需型边户产品保证“双阳台设计”，南向产品保证“阳台+凸窗”的基本配置；（必要条件）八、两房产品客厅开间保证达到3.6米，主卧开间3米；三房产品客厅开间3.9以上，主卧开间3米；（必要条件，可略微缩减）九、通过赠送空间的打造提升产品的品质感；（重要条件）十、楼体单元数量不宜超过两个单元；（重要条件）二、品质刚需产品竞争策略一、控制总价原则。通过合理的控制产品面积来实现二、面积与功能的均好原则。同面积产品提升功能，同功能产品降低面积，一般通过赠送空间的形式来实现三、必要条件遵循原则。成为品质刚需产品的必要条件必须实现四、重要条件主张原则。成为品质刚需产品的重要条件力争实现二、客户关注点扫描一、房屋总价是客户的敏感关注点，首付款是客户的敏感关注点。二、关注核心功能空间的舒适性。（例如客厅和主卧的空间尺度）三、关注辅助功能空间的功能实用性。（例如赠送空间，次卧和书房的尺度关注度较小，对有没有此功能的关注敏感性高）四、阳台、飘窗等提升居住品质的设置是客户的敏感关注点。五、物业服务是客户的重要关注点。六、教育配套是客户的重要关注点。七、明厨明卫是客户的敏感关注点。八、生活阳台的设置是客户的重要关注点，若不能实现，在须在主阳台设置上下水管道。