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1柘城未来大道项目整体定位与物业发展战略报告2报告目录Part5项目定位与物业发展建议Part1开发背景分析Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4项目整体发展战略Part6项目运营实施思路3整合资源，提升价值，实现目标通过创造性思维与实操能力的完美结合，整合项目内外资源，充分挖掘柘城项目最大潜能，建立项目的市场核心竞争力，并建立价值提升发展模式，以实现项目利润最大化的终极目标。树立企业品牌通过本项目的成功开发，树立企业品牌形象，产品：柘城领先，新北区板块标杆价格：在区域价格基础上进一步提升客户：客户层次高，属于柘城的中高端水平在实现企业品牌的前提下，通过产品创新，达到尽快销售的目标。在正式报告之前首先明确我们目标项目运作目标4背景及项目开发约束条件开发商背景•开发商无开发经验，公司品牌在柘城无品牌影响力项目背景及约束条件•本项目占地约109.43亩，分多期开发，容积率≥2.0；•本项目整体规划未最终确定；•本项目区域大配套资源丰富，生活配套资源严重缺乏。5核心问题：对于大规模、多项目开发，同时涉及住宅、商业、酒店式公寓等多种物业类型，我们需要明确的核心问题是——从全局出发，制定整体开发战略。明确各物业在项目整体开发战略中的作用及之间的关系战略层面项目层面基于项目本体属性及区域环境，制定项目的发展策略及市场解决方案6城市层面站在城市发展的轨迹上思考，保证项目长期发展战略的前瞻性与可行性。基于区域整体发展的角度挖掘价值，指导项目整体定位及发展策略市场环境明确各物业类型的市场机会与风险。研究市场环境，判断各种物业类型的发展空间及市场机会，指导各项目物业功能定位及产品方案。研究线索针对核心问题，我们的研究视角将从城市层面及市场环境两个线索展开：7报告目录Part5项目定位与物业发展建议Part1开发背景分析Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4项目整体发展战略Part6项目运营操作思路8城市概况——柘城位于河南省东部，典型的平原农区县、资源得天独厚、物华天宝，交通便利，城市发展潜力极大柘城县位于河南省商丘市西南部，总面积1048平方公里，辖7镇14乡，494个行政村，人口约100万，是个典型的平原农区县。柘城地理位置优越，是河南实施“东引西进”战略的桥头堡，毗邻陇海铁路与京九铁路，七条省道贯穿境内，交通网络、四通八达、区位优势已经凸显。柘城——中国三樱椒之乡，国家商品粮生产基地县、平原绿化先进县、国家生态建设试点县，瘦肉型猪生产基地县、优质板山羊皮出口创汇县，资源得天独厚、物华天宝。柘城工业体系门类齐全，民营经济发展势头强劲，板块经济各具特色，高新技术产业迅速起步。商粮集团、王贡酒厂、酿酒总厂、中药厂等已成为省内龙头企业。9城市发展——随着城市空间拉大，将形成“一城两区”的空间布局和职能分工，新北区将成为柘城新的行政、居住中心“一城两区”•“一城”柘城县市区；“两区”中心即老城区与新北行政区•中心城区－区域传统商贸、居住中心•随着行政、商业、居住功能向新北区转移，中心老城区将更多担负起区域商贸中心的功能•新北区－新政治、经济、文化、居住中心•新北区作为县政府重点发展的新区，将担负起全县的行政、文化、居住发展职能重心北移，城镇化进程的加快柘城县按照“规划先行、重心北移、两翼展开、多方面突破”的总体思路，不断加大旧城改造和新区开发力度并且强力推进城市重点项目建设。新城区（新北行政区）依然成为柘城县城市发展的主要趋势！新北行政区老城区10项目区位——本项目位于柘城“新北行政区”未来大道南侧，隶属“新北区”区域边缘地带，板块效应虽尚未形成，但区域前景无限新北行政区老城区未来大道长江二路北11区域认知新北行政区——定位于政治、经济、文化、居住中心。城市面貌较新但生活及商业配套匮乏，居住氛围还没有形成•新北区城市面貌较好，城市干道纵横，通达性良好县政府迁入•新北行政区距离老城区5公里，车程约10分钟。•柘城县政府迁址新区。•目前行政办公区域基本形成，县政府、财政局、交通局、国税局、疾病控制中心、三和元酒店、新客运中心等一些行政、事业单位已经迁入。•生活、商业配套不完善，居住氛围较弱•区域内道路建设完善。•环境相对老城区好，绿化覆盖率高。•生活、商业等配套不齐全，多家项目企业均处于在建状态。•房地产市场活跃，区域板块依然处于初级阶段•柘城房地产市场较为活跃，省内外大量知名开发商进驻柘城，目前柘城县现售楼盘多达20余家，市场项目短时爆发，导致竞争激烈。•规划新北区居住板块仍处于形成阶段。政府行为与市场力量催生区域房地产开发的热潮，新北行政区正逐步形成为柘城中高档居住区！12地块概念性规划指标总用地面积109.43亩（约）容积率≤2.0（约）可开发建筑面积72956㎡（约）绿化率36％距离新区“北湖”1.5公里项目地块——“新区”边缘，面临未来大道，通达及昭示性强，地块方正平整，无可拆迁建筑，农作植被茂盛，长江二路分割地块南北，形成分组团（A/B组团）开发契机地块：项目北侧围墙地块：北侧未来大道地块：对面合作公社地块：中间长江二路项目解析：项目面临未来大道，即柘城县城市交通枢纽，道路宽阔平整，通达性极强。长江路从项目地块（南北）穿过，将项目地块整体分为东西两块，即（A/B两地块）既相互联系切又独立的分组地块区。长江二路目前尚未开通。地块初步规划图示项目区位：项目位于柘城新北区边缘区域，即未来大道南侧，周边商业、市政配套较为匮乏。未来大道长江二路上海路本案13项目1.5公里辐射半径内众多行政机关单位密布类别典型设施行政机关县政府财政局交通局国税局公安局教育县二中酒店三和元大酒店医院县疾病控制中心北关医院其他客运中心合作社县体育管北湖未来大道长江二路本项目地块上海路黄山路北关大街春水路和平街客运中心合作社三和元县政府疾病中心县二中北湖北湖项目资源——项目区域行政资源丰富，人文氛围较弱，人气不足，商业、学校、医院、超市等生活配套资源设施有待完善14区位特征：规模较大（约109.43亩自然土地）开发周期较长的大型社区地块易规划地块方正，平整，无可拆迁建筑，便于项目整体规划生态环境农作植被，原生树茂、空气清新项目特征：城市发展方向（新北区即柘城新行政中心）城市发展区域，行政单位群居，未来柘城县人居热点生活配套缺乏缺乏生活配套，无法满足人居基本需求区域通达性强交通便利，路况平整宽敞区域未形成板块项目所在区域仍有待发展，尚未形成板块效应项目研判——位居城市发展方向，未来人居热点，区域价值认同感强；项目地块资源优良，通达性高，规模大，可塑性及可持续性较强，项目开发价值凸显15项目性质界定区位城市郊区/新城区/开发区规模至少100亩以上性质房地产开发项目新区大规模楼盘外延包括但不局限于住宅大盘项目界定——本项目符合新区大规模楼盘特性16本项目在开发过程中需要解决那些问题？如何体现项目“大规模”开发模式？如何实现各个地块之间的有机联系？如何实现各种物业功能之间有效的相互促进？如何实现整体价值的最大化？如何突破市场局限，实现现金流速度最大化？大盘开发推导——新区大盘因其规模大、周期长，必须从城市发展的指导方针及项目物业类型、产品、客群及市场等多方面分析定性，确定新区大盘开发方向17新区大盘发展研究——县市级城市新区发展特征雏形新区发展中的新区成熟新区市场投资价值认同高中低投资风险比例高中低区域特征生活配套缺乏、生活成本高人气不足，交通便利但公交系统不发达政府支持力度大生活配套相对完善公交系统日渐成型配套完善，商业繁荣的城市核心生活区物业类型演变别墅、花园洋房等差异化产品、政府引导的具有投资价值的中低端产品具有一定创新点的中等容积率的创新性多层或小高层高容积率物业类型的小高层或高层客户类型私营业主、公务员等中高收入人气县乡镇私营业主、区域内中等收入客群及部分其他区域外溢客户城市各阶层中等收入刚性需求比重较大2-3年3-5年6-7年18作为一个新区大盘如何降低开发风险，树立市场地位？产品竞争客户市场排序新区大盘，产品线必须多元化——降低开发风险的保证！大盘，做气质是关键！未来竞争，决定我们应做差异化标榜！如：区域地位升级与生活方式营造如何挖掘市场客户？关键是产品价值的想象力，产品客户化，客户产品化！本项目操作核心新区大盘发展研究——县市级城市新区大盘操作核心19本项目开发必须面对的焦点问题1.■切实有效的推动项目开发实施！如何承“城市发展”上，启“市场变化”下？2.■在项目区域开发热潮的激烈竞争中！如何寻找我们项目的坐标系，明确发展方向？解答必须吃透市场！寻找项目核心竞争力？20报告目录Part5项目定位与物业发展建议Part1开发背景分析Part2城市背景研究Part3市场环境研究Part4项目整体发展战略Part6项目运营实施思路212008年至2010年柘城房地产开发投资、竣工、商品房销售面积均逐年增长，尤其是商品房开发面积增长快速。2008年-2010年商品房竣工面积均大于当年销售面积，供需失衡，房地产一直处于卖方市场。房地产价格近几年增长异常迅速。2008年房屋均价为1000元/平，2010年已经上涨到1500多元/平米。整体市场——柘城房地产市场较为活跃，商品房开发总量逐年倍增，市场供给大幅度超出市场去化总和，但开发热度仍在持续上升柘城缺乏规模性工业支持，房地产市场的需求会不够稳定！近年来柘城县开始从城市拓展及旧城改造突破，通过招商引资，借市场之手，着力对柘城进行强力改造。当地政府提出了“新办固定资产投资在50万元以上的商业、建筑业、服务业等企业，5年内由同级财政按企业缴纳所得税地方留成部分的50％支持企业发展。22市场竞争——城市新区拓展导至刚性需求迅速加大，省内外知名开发商进驻柘城，20余家在售楼盘抢占市场，商品房市场竞争激烈城市新区发展，土地供应紧缩、地价上涨、物业价值提升显著★县政府磐恒小区金沙凤凰城本项目地块长江二路春水路维多利亚花园未来花园三和元公寓华景雅苑御江苑蓝湾国际西大街月亮湾金源时代广场新加坡国际花园东方明珠区域楼盘名称新北行政区九龙。御江苑维多利亚花园金沙凤凰城未来花园华景雅苑三和元公寓中心老城区蓝湾国际东方明珠金源时代广场滨湖现代城新加坡国际花园西大街月亮湾新北行政区中心老城区23区域楼盘名称建筑类型均价（元/㎡)户型区间主力面积（㎡）新北行政区九龙。御江苑多层未出（估价1600）97-128110-115维多利亚花园多层170090-135122金沙凤凰城8层电梯洋房/小高层1600-1700117-140125未来花园小高层未出111-152133-142华景雅苑别墅2800230-260250三和元公寓高层2100175/155175/155中心老城区蓝湾国际小高层未出109-155133东方明珠多层（1.2期售馨）150089-134122金源时代广场商住（临街商铺售馨）1400（临街商铺8000）90-140115滨湖现代城多层150084-134125新加坡国际花园8层电梯洋房（售完）150089-134122西大街多层160097-144133月亮湾多层、小高层1600-170084-126118市场解析——柘城房地产市场整体物业分布明显，新北行政区高端物业较为集中，8层电梯洋房产品市场接受率高；多层顶层物业销售难度普遍较高，多层、小高层价格差异不大均价范围约1400元/㎡—1700元/㎡左右市场客户产品需求更趋多元化，5层退台洋房现为市场空白产品24产品解析——柘城整体住宅市场产品同质化，住宅产品形式多为多层为主，随着新域土地稀缺，未来供应将以高层、小高层为主市场产品表现：•同质化严重•大多呈兵营式排布，毫无亮点；•少有项目做中央景观；•外立面、细节等处理手法简单，立面形式平淡、规矩，缺乏变化，少数项目开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段。区域项目产品类型高层小高层多层别墅新北行政区九龙。御江苑维多利亚花园金沙凤凰城未来花园华景雅苑三和元公寓中心老城区蓝湾国际东方明珠金源时代广场滨湖现代城新加坡国际花园西大街月亮湾金沙凤凰