株洲石峰区发展趋势

株洲石峰区区域分析思考框架宏观市场调查市场分析推广策略项目分析消费者需求分析宏观市场分析NO.1房地产市场政策⑴国家房产政策⑵株洲房产政策NO.2土地政策NO.3株洲发展趋势一、国家房地产政策二、株洲房地产政策房地产市场政策国家房地产政策发布文件主要内容国务院新国八条发布:在新房房贷、个人房屋买卖、开发商囤地捂盘等方面控制，从严执行限购政策，控制舆论导向。财政部1.对个人普通住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税：对个人购买90平方米及以下普通住房，减按1%税率征收契税。2.对于出售自有住房在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。住建部各地将于2011年9月初开始陆续发布限购政策，在“金九银十”期间，二三线城市出现“超标”，再决定是否新增加10个城市银监会房贷政策暂时不加码，控新政或10月出国土局“土地数据打假”9月开始问责株洲房地产政策保障房省审计厅9月7号发布：2011，省人民政府下达该市计划新增廉价租住房6089套，其中，实际完成新增7115套，为省（或市）下达任务的117%；《婚姻法》株洲并未针对《婚姻法》新司法解释加征契税；限购9月6日下午，湖南省建设厅副厅长高东山接受记者采访时表示，就目前的情况来看，株洲的房价还比较平稳，限购进一步扩大的可能性不大；住房公积金《关于株洲市人民政府办公室关于印发全面推进房公积金制度建设的若干意见的通知》鼓励更多的人参与住房公积金国家房价调控力与上月相比较变化不大，限购的力度也相当；株洲本地政策基本上无变化，限购的影响对株洲来说，扩大的可能性不大。土地政策株洲发展趋势•株洲长沙湘潭一体化进程的加快，株洲领导班子的励精图治，都是加快房价上涨的因素，这两年房价还会涨，因为湖南整体房价与全国相比还是较低水平，连广西北海那边都是1万多的房价了，我觉得两年内株洲整体房价上8000，个别楼盘破万不成问题，但株洲房价到1万左右也就到顶了，不会有什么涨了，而且涨到1万估计要等5年左右，株洲发展趋势•株洲以建设资源节约型、环境友好型社会为目标，以活力、生态、健康、和谐为主题，重点发展旅游休闲产业、文化创意产业、金融创新产业和科教研发产业，把株洲建设成为长株潭城市群的中央生态城，着力打造“生态城、文化城、旅游城”，形成“一中心、两基地”的格局。到2011年，打好基础，重点突破，按照世界一流标准、代表城市发展方向的要求，编制建设规划，搭建运作平台，完成重要公共基础实施项目建设；到2016年，纵深推进，初具规模，完成10平方公里区域的开发建设；到2020年，发展完善，基本建成生态宜居城、旅游休闲城、科教文化城，成为“两型”示范区。这有你想要的火车头精神腾飞的新区区位分析•现在全国有很多城市群，在中部地区有武汉城市群、中原城市群、长株潭城市群，过去这些城市群有谁当龙头的问题，中部地区到目前为止可能还没有一个城市群来当龙头，应该是多元竞争的局面。但株洲位于城市群的中心地带。四通八达•这里地处长沙、株洲、湘潭经济一体化的前沿，•是株洲的北大门，正在建设的田心立交桥与迎宾•大道将连接长株高速、株黄高速，到长沙•黄花国际机场仅需20多分钟的车程•。加之3条铁路专用线贯穿东西，•高等级公路320国道横贯南北，城市外环线早已通车，•随着株长高速公路及直通石峰大桥的田心立交桥的建设，•两三年后，无论是从株洲到北京、上海、云南等东北西其他区域，•还是去长沙、黄花国际机场，都将变得更加畅通无阻。•而且这里有田心高科园，届时，时代集团与•西门子等国际型企业合作的空间将更大，•高科技、高素质人才也将更为集中。•而他们的居住需求、生活需求•将在很大程度上提升整个区域的•对外形象及居住品质。株洲楼盘总体分布河西（天元区）城北（石峰区）城中（芦淞区）城东（荷塘区）河西、城中、河东有市无地，楼盘建筑已趋近饱和，仅有城北石峰区亟待开发。石峰区楼盘一览表楼盘名称均价版块项目类别售楼地址香博堡国际4100响石广场住宅株洲市石峰区响田西路80号协力大山地3000其他住宅建设北路86号，株百石峰超市对面亿都国际4600其他综合石峰区红旗北路田心立交桥西南角莱茵小镇4500住宅住宅红旗北路849号樱花地带4700响石广场版块住宅石峰区建设北路64号（石峰公园入口处）阳光爱琴海4500田心版块住宅时代路与新明路交汇处，新明综合楼2号门面公园道1号待定其他住宅石峰区建设北路59号石峰公园正对面石峰时代即将来临15年河西10年再造一座生态新城这是石峰决心，也是可看见的未来。南峰山下的一座心城快乐工作，优雅生活工作之余尽享美妙人生•株洲城北这片91.3平方公里的土地，也许从未真正沉寂过。株洲见证了共和国的工业辉煌，石峰见证了株洲的工业辉煌。所以，石峰决定转身。她要卸下被诅咒的黑袍，换上绿色的新衣裳。她决意再次舞蹈在时代之前。当中央、省市数百亿治理资金投入这片土地时，当主政者说出“5年再造一个新石峰”“10年打造一座生态工业城”时，我们知道，这转变绝不仅仅是一种姿态，而是能看见的未来。株洲之北，石峰山下，一个属于石峰的人居时代，就要来临。石峰区房地产的春天就要来临。老城新生，石峰蝶变。蝶变石峰的优势•五大标志性工程对接石峰，长株潭融城，规划有十大标志性工程。这十大工程分别是湘江防洪景观道路、湘江开发、长株潭城市大外环、长株潭城市轨道交通工程、武广客运专线长沙车站、长沙黄花国际机场扩建工程、公交一体化、通信同城、环境同治、绿心保护。湘江防洪景观道路长株潭城市大外环长株潭城市轨道交通工程长沙黄花国际机场扩建工程•株洲石峰区是长株潭城市群“两型”社会建设综合配套改革试验五大示范区之一，位于株洲市北部。区位：石峰区区域优势•地处长株潭“金三角”结合部，北接长沙，西连湘潭，是湖南省实施对外开放带动战略、发展“一点一线”经济、加快“3+5”城市群建设的重要区域。境内铁路有浙赣线和湘黔线横贯东西，京广线和正在建设中的武广客运专线连通南北，拥有南方地区最大的货运列车编组站——株洲北站；320国道、107国道、京珠高速和正在建设中的长株高速、醴潭高速交汇于此，驱车到长沙黄花国际机场仅半个小时路程；航运有湘江永利、铜塘湾码头，可直接入湘江、出洞庭、达长江。依托四大铁路、五大公路，形成了通顺畅达的对外立体交通网络，架起了融入长三角、珠三角的快速通道，加速了人流、物流、住处流的大融合。石峰区经济石峰区是湖南重要的重工业基地，其机械、冶金、化工、建材等行业在国内、省内举足轻重，全区拥有乡以上企业200多家，其中“全国500强企业”三家、大型企业12家、上市公司2家，销售收入过10亿元的企业3家，过亿元的企业22家。石峰区完成的工业总产值是株洲工业的半壁江山，工业基础雄厚，企业综合竞争实力较强，品牌优势突出，年销售过亿元的产品有20多种，电锌、电力机车产销量居全国首位，电铅、硫酸产销量居全国第二位，保险粉产销量稳居全球第一，火花塞、水玻璃、精铟、白炭黑等产品也在全国占有较大的市场份额。企业人才实力雄厚，全区拥有各类科研院所、大中专院校18所，各类专业技术人员达2.6万人，人才层次涵盖院士、博士后、博士、硕士和一般技术人员。工业的全面发展，也带动了石峰区商贸三产的繁荣。过去商贸三产业一直是与石峰区工业发展不相称的一项产业，发燕尾服相对滞后，过几年，石峰区推出营造中心、成片带动的战略，使石峰区的商贸三产业得到了前所未有的发展.石峰区区域市场分析•SWOT分析•优势，劣势，机会，威胁。区位优势明显：地处长株潭“金三角”结合部，北接长沙，西连湘潭，是湖南省实施对外开放带动战略、发展“一点一线”经济、加快“3+5”城市群建设的重要区域。产业基础良好：目前共有规模以上工业企业118家，规模以上工业总产值达到240亿元，规模以上工业增加值占GDP的比重达68.8%，占株洲市全市工业增加值的43%。科技资源丰富：拥有株洲电力机车研究所、中南林业科技大学等一批知名科研院所，企业研发机构56家，科研技术硕果累累，两次被评为全国科技进步先进城区。人文环境和谐：石峰区自然风光秀丽，拥有全省市区最大的森林公园—石峰公园，全省城区最大的湖泊—云峰湖，以及革命烈士秋瑾的故居旧址—九郎山风景区。优势(S):区域位置不存在优势，对本地市场而言，项目位置稍显偏僻区域环境及配套还不成熟，在一定程度上影响购房者的信心本案周边有个殡仪馆，而购房者大多注重风水，而这是一大忌本案铁路众多，火车的嘈杂声如何通过有效的推广手段，牢牢抓住消费者的理性和实惠的消费心理？挑战劣势(W):建设的南峰山旅游发展总体规划生态公园，将为本案的做精做美提供有力支持随着株洲市的快速发展，工业的进步，将吸引更多人进入株洲，而石峰区作为工业密集区，吸引着本地人员以及外来务工人员在此定居，成为人口密集区，为房地产市场提供客源机会(O)：•九方蓝天在石峰区较多楼盘的局面下，如何找到自己的生存空间与独特的市场定位？•房地产需求日趋个性化和多样化•房地开发呈价降多头发展态势售价缓慢下降，自2０１１年９月开始，由于需求变化，各房地产公司调整商品房售价。株洲河西商品房每平米平均售价为５０００元；石峰区商品房每平米平均售价为４３００元．威胁(T):综合以上分析，面对市场挑战和机会，我们认为：我们不是最大和最好，但我们也一定要做精！这才是我们生存的空间和发展的基础！通过对石峰区区域的市场分析，刚过金秋十月，株洲房地产的销售都有比较优惠的活动。石峰区的房价与河西等仍有较大的差距，与长沙一线城市更有较大的价差。但本项目随着以《南峰山旅游发展总体规划》的启动，九方蓝天将日渐成为石峰区乃至株洲生态最宜居的家（佳）园，株洲石峰区附近的工厂的员工阶层对本项目房产需求趋旺。株洲市人口约365万人，石峰区10万余人，九方蓝天房地产将进入快速发展期和饱和期。小结消费群体分析2011年1月长沙内五区成交产品结构分析：全城热销，供应严重不足2011年1月长沙市内五区各类产品供销情况户型供（套）比例销（套）比例供-销（套）供销比≤60㎡3633.26%287516.45%-25120.1360-90㎡375533.72%427424.45%-5190.8890-120㎡238021.37%340019.45%-10200.7120-144㎡234421.05%342519.60%-10810.68＞144㎡229420.60%350320.04%-12090.65合计11136100.00%17477100.00%-63410.6460-90平米户型供销仍保持强劲势头，成交占比达33.72%，套数为4274套。市场销售主力产品依然是以60-90平米为主。累计供销量显示，面积≤60平米小户型住宅供销差本月最大，市场销售达2875套，供应却仅363套，供销严重不足。表明目前市场小户型、公寓需求较大90平米以下户型供应占比为58.35%，刚性需求依旧主导市场120平米以上的大面积住宅业共销售2294套，出现少有的供小于求状态。消费者基本构成A）住宅消费群体B）商铺消费群体A住宅类消费群体投资置业以本地或异地投资性购房为主要目的新房多为石峰区附近工厂的员工及农民从在株洲购房置业的目的分类，该消费群体主要有以下两类石峰区附近的工厂工厂名称公司员工人数株洲南车时代电气股份有限公司2000余人株洲时代新材料科技股份有限公司近2000人（工程技术人员158人）株洲冶炼集团5628人株洲电力机车有限公司5000人经调查:石峰区附近工厂的员工大多不愿住公司内部提供的公寓房,所以他们是新房的主力客户.他们为什么买房子？新房和自己的爸妈共一套房子体现个人身份和成就感的心理需求•为结婚生子做准备•升值空间大（南峰山）•投资性购房•可按揭，低月供•消费群体多•体现个人身份成就感的心理需求•婚房，提升房子档次，改善居住环境不住时有物管公司维护包租，并赚取不菲租金•自己将来可在本项目养老群体类型原来居住条件买楼原因/动机投资置业已有房洞察：购房对他们意味着什么•购一套房子实现一个梦，无论是首次置业还是多次置业，无论是市区置业还是郊区置业，每一次购房都是一次对