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地产研究所江苏省城市筛选报告地产研究所出品2012年9月4日地产研究所第一章江苏省战略布局及房企分布第三章各城市房地产市场状况分析第二章各城市宏观经济分析第四章结论地产研究所进驻江苏省，首先要了解江苏省整体战略布局，清楚认识江苏省重点发展区域，做到有的放矢；其次看看重点监测竞争房企对江苏各城市的关注程度，从竞争企业的行为发现热点区域。地产研究所徐州临沂连云港宿迁蚌埠合肥淮安盐城镇江扬州泰州南京常州无锡苏州南通1、江苏省城市布局地产研究所徐州临沂连云港宿迁蚌埠合肥淮安盐城镇江扬州泰州南京常州无锡苏州南通江苏省作为中国经济最发达的长三角区域中的一个大省，它得天独厚的地理位置占据了国家经济战略布局的三大轴线。现在沿长江轴线（红色）已经发展成熟，苏南经济富可敌国，美中不足的是缺少一线城市；沿海轴线（蓝色）已经上升为国家战略，这条轴线的发展必将激活江苏省的全盘经济，至十二五结束将初具规模；唯一发展的不瘟不火的便是陇海兰新线（黑色），这条轴线的发展将为沿海开发提供充足的后备力量。以经济指标综合衡量，可以将江苏省分为四个方阵，第一方阵传统经济发达地：苏州、南京、无锡；第二方阵经济较为发达区：常州、南通、徐州；第三方阵：扬州、泰州、镇江、盐城；第四方阵：淮安、连云港、宿迁。2、江苏省经济战略布局地产研究所已进入重点监测房企南京万科、恒大、中海、雅居乐、华润置地无锡万科、恒大、佳兆业、金科、龙湖、华润置地徐州华润置地常州佳兆业、龙湖、华润置地苏州万科、恒大、中海、佳兆业、金科、华润置地南通万科、恒大、华润置地连云港恒大淮安恒大盐城恒大、华润置地扬州万科、华润置地镇江万科、恒大泰州华润置地宿迁恒大3、江苏省各城市房企进驻情况地产研究所从江苏省的战略布局来看，宿迁、连云港、盐城、南通、苏州、无锡位于江苏省发展主线上；通过重点监测房企进驻江苏各城市的具体情况，我们发现无锡、苏州、南通、盐城、扬州、镇江对重点监测房企吸引力较强。4、总结地产研究所第二章各城市宏观经济分析第三章各城市房地产市场状况分析第一章江苏省战略布局及房企分布第四章结论地产研究所本章通过对各城市人口状况、经济状况、城市化水平、人均收入以及房地产投资状况进行综合对比分析，并通过以下方法进行评分，最终将分数汇总，得出城市综合排名。具体评分标准如下所示：10*110*109*2B9*98*38*87*47*76*56*6A5*55*64*44*73*33*82*22*91*11*10评分标准：1、每两个指标（相关性强）分为一组。2、从左到右、自下而上分别为1-10分。3、以X/Y轴最小值定位1分，最大值定位10分。4、总分为X、Y轴相乘结果，例如A得分48分，B得分36分。评判标准地产研究所本节将对以下指标进行分析：1、人口密度及人口增长率2、GDP及增长率3、人均GDP及增长率4、房地产占固定资产投资比重及房地产投资增速5、人均可支配收入及增长率地产研究所南通无锡泰州南京徐州宿迁连云港苏州常州镇江盐城淮安扬州5005506006507007508008509009501000-0.14%0.00%0.14%0.28%0.42%0.56%0.70%0.84%0.98%1.12%1.26%2007-2011年人口增长率人口密度（人/平方公里）得分情况南京：70，徐州：64苏州：42，连云港：40无锡：40，宿迁：36泰州：32，常州：28镇江：20，盐城：8扬州：8，南通：8淮安：5明星城市（数量大，增速高）：南京、徐州、苏州；幼童城市（数量小，增速高）：连云港、宿迁；金牛城市（数量大，增速小）：南通、无锡、泰州、常州；瘦狗城市（数量小，增速小）：扬州、镇江、盐城、淮安1、宏观经济指标——人口数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所宿迁连云港淮安徐州泰州扬州盐城镇江常州南通南京无锡苏州15.0%16.0%17.0%18.0%19.0%20.0%21.0%22.0%23.0%24.0%25.0%1000200030004000500060007000800090001000011000GDP（亿元）2007-2011年GDP增长率得分情况苏州：20，南京：18徐州：18，南通：12盐城：10，泰州：10扬州：10，宿迁：10常州：9，连云港：8淮安：7，无锡：6镇江：6明星城市（数量大，增速高）：无；幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州；金牛城市（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州；瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、常州、南通。2、宏观经济指标——GDP数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所宿迁淮安连云港徐州盐城扬州泰州南通%镇江常州南京无锡苏州15.0%15.9%16.8%17.7%18.6%19.5%20.4%21.3%22.2%23.1%24.0%200003500050000650008000095000110000125000140000155000170000人均GDP（元）增长率得分情况常州：18，镇江：15扬州：15，南京：12南通：12，徐州：10泰州：10，苏州：10宿迁：10，无锡：9连云港：8,淮安：8盐城：5明星城市（数量大，增速高）：无；幼童城市（数量小，增速高）：宿迁、连云港、淮安、徐州；金牛城市（数量大，增速小）：南京、无锡、苏州、常州瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、盐城、扬州、镇江、南通。3、宏观经济指标——人均GDP数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所盐城常州泰州宿迁淮安镇江扬州连云港无锡徐州南通苏州南京12.0%13.8%15.6%17.4%19.2%21.0%22.8%24.6%26.4%28.2%30.0%10.0%11.8%13.6%15.4%17.2%19.0%20.8%22.6%24.4%26.2%28.0%房地产投资占固定资产投资比2007-2011年房地产投资增速得分情况淮安：90，宿迁：72盐城：70，常州：64苏州：60，泰州：48南通：40，南京：28无锡：14，连云港：10徐州：8，扬州：6镇江：1明星城市（数量大，增速高）：淮安、宿迁、常州、盐城、泰州、苏州；幼童城市（数量小，增速高）：南通、徐州、无锡；金牛城市（数量大，增速小）：南京瘦狗城市（数量小，增速小）：连云港、扬州、镇江。4、宏观经济指标——房固投资占比数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所徐州盐城淮安连云港泰州扬州南通镇江常州无锡南京苏州宿迁6.0%7.4%8.8%10.2%11.6%13.0%14.4%15.8%17.2%18.6%20.0%1400016000180002000022000240002600028000300003200034000人均可支配收入2007-2011年均增长率得分情况南京：50，苏州：50南通：42，淮安：40常州：40，无锡：36扬州：36，镇江：35泰州：25，连云港：24盐城：6，宿迁：5徐州：3明星城市（数量大，增速高）：扬州、南通；幼童城市（数量小，增速高）：淮安、连云港；金牛城市（数量大，增速小）：南京、苏州、常州、无锡、镇江瘦狗城市（数量小，增速小）：泰州、宿迁、盐城、常州。5、宏观经济指标——人均可支配收入数据来源：统计局注：统计口径为全市。地产研究所6、宏观经济指标——综合得分从宏观数据来看，综合实力较好的5个城市有：苏州、南京、常州、淮安、宿迁综合实力较弱的5个城市是：扬州、镇江、连云港、盐城、徐州苏州市南京市常州市淮安市宿迁市泰州市南通市无锡市徐州市盐城市连云港市镇江市扬州市GDP(20%)4270285363284064840208人口（20%）201897101012618108610人均GDP1012188101012910581515房固投资比60286490724840148701016人均可支配收入50504040525423636243536总分36.435.631.83026.62522.82120.619.81815.415排名12345678910111213地产研究所7、宏观经济指标——城市综合分类徐州连云港淮安宿迁苏州盐城南通扬州镇江泰州南京无锡常州经统计，最终城市分类如下：明星型城市：目前经济状况良好，未来发展潜力巨大。幼童型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力巨大。金牛型城市：目前经济状况较好，未来发展潜力一般。瘦狗型城市：目前经济状况一般，未来发展潜力一般。地产研究所第二章各城市宏观经济分析第三章各城市房地产市场状况分析第一章江苏省战略布局及房企分布第四章结论地产研究所本节将对以下指标进行分析：1、土地储备对市区人口、全市人口覆盖率2、房价收入比及土地储备去化3、土地、商品房去化年限4、销售面积及年均增长率地产研究所数据来源：中指库、统计局明星城市（对全市覆盖小，对市区覆盖小）：苏州、南京、南通、徐州、宿迁；幼童城市（对全市覆盖小，对市区覆盖大）：扬州、镇江、常州、淮安、无锡、盐城；金牛城市（对全市覆盖大，对市区覆盖小）：无；瘦狗城市（对全市覆盖大，对市区覆盖大）：连云港。1、房地产市场状况——土地储备对人口覆盖率无锡南京宿迁南通徐州苏州镇江扬州盐城常州淮安连云港0.0%1.5%3.0%4.5%6.0%7.5%9.0%10.5%12.0%13.5%15.0%0.0%7.5%15.0%22.5%30.0%37.5%45.0%52.5%60.0%67.5%75.0%土地储备对全市人口覆盖率土地储备对市区人口覆盖率得分情况苏州：100，徐州：100南通：90，宿迁：90南京：90，盐城：50镇江：35，扬州：30无锡：10，常州：8淮安：7，连云港：1注：土地储备统计口径为市区；人口分为市区和全市两种口径；缺少泰州数据。地产研究所苏州徐州宿迁南京无锡南通常州镇江盐城淮安连云港扬州0.00.91.82.73.64.55.46.37.28.19.07.07.88.69.410.211.011.812.613.414.215.0房价收入比土地储备去化明星城市（房价收入比小，去化时间短）：南京、无锡、常州、镇江；幼童城市（房价收入比大，去化时间短）：南通、宿迁、徐州、苏州；金牛城市（房价收入比小，去化时间长）：盐城、淮安、连云港、扬州、泰州：瘦狗城市（房价收入比小，去化时间长）：无。数据来源：中指库、统计局2、房地产市场状况——房价收入比及土地储备去化得分情况常州：72，南京：70无锡：54，苏州：50镇江：48，徐州：40盐城：40，淮安：40宿迁：30，连云港：24南通：9，扬州：9注：泰州房价收入比为8.9年，无土地储备去化数据；房价收入比=房价*90/人均可支配收入*3.5；统计口径为市区。地产研究所苏州徐州南京常州无锡淮安镇江扬州盐城连云港南通宿迁0.00.30.60.91.21.51.82.12.42.73.00.00.91.82.73.64.55.46.37.28.19.0土地储备去化年限商品房储备去化年限数据来源：中指库、统计局注：市区数据；部分城市数据缺失。明星城市（土地去化时间短，商品房存量去化时间短）：苏州、徐州、无锡、南通、宿迁；幼童城市（土地去化时间短，商品房存量去化时间长）：常州、南京、镇江、；金牛城市（土地去化时间长，商品房存量去化时间短）：淮安、连云港、盐城；瘦狗城市（土地去花时间长，商品房存量去化时间长）：扬州。3、房地产市场状况——土地储备去化和商品房存量去化注：统计口径为市区；南通、连云港、盐城、宿迁土地储备去化年限分别为：1.4、7.0、4.8、0.8，这几个城市无商品房去化年限数据，故以均值1.5计算，泰州数据全部缺失。得分情况苏州：80，徐州：60宿迁：60，无锡：54南通：54，南京：50常州：40，淮安：36盐城：30，连云港：16镇江：6，扬州：3地产研究所南通宿迁扬州常州无锡盐城镇江连云港淮安徐州苏州南京-30.0%-24.0%-18.0%-12.0%-6.0%0.0%6.0%12.0%18.0%24.0%30.0%016032048064080096011201