搜索
庭承江山院藏生活仁泰·左庭右院项目市场发展策略建议书翰墨怡情，宅院传家，归还院落生活温馨的记忆！喧嚣霓虹魅惑着困倦的心。寻觅一抹至臻、享受一丝快乐，仿佛镜花水月一般无从企及……现代城市生活仿若千篇一律的流水线，无休无止的重复单调和枯燥……回忆儿时，小巷里叫卖的冰糖葫芦和捏糖人给我们留下永远美好的回忆院子里的秋千，荡漾着青春的梦想庭前一棵棵小树，仔细倾听我们成长的声音纯净的蓝天和洁白的浮云，收藏着童真的微笑……而今成年久矣，隐约褪去了少年的轻狂，却难掩内心深处对旧时温馨平静生活的渴望。居家，再不要简单的满足物质层面的追求，而是承载着理想生活的港湾。家会有内涵，会有情节，会有娓娓道来的动听和绵绵不绝的欢快……左庭右院繁华归来的璞玉之真倾力打造……淇河岸庭院本真生活圈左庭右院Part1匠心独具苟日新，日日新，日又新。《礼记·大学》Part1区域市场解读没有调查就没有发言权1.鹤壁市近年来经济发展较为平稳，整体经济水平处于省内地级市中低位置，居民消费能力较弱，消费趋向较为保守；启示：不宜急功近利，要稳中求质，平起高升。2.鹤壁新城区的快速扩张和建设，以及城镇化的脚步迅猛，为房地产产业的发展提供了较大的空间；启示：充分利用未来预期和市场机遇，抢占份额，描绘一种发展画卷，继而徐徐展开。3.居民收入和消费金额逐年增长，且发展平稳，市场消费能力有较大的提升空间；启示：明确定位，转变观念，从消费者角度着手打造产品，尽力淡化买方和卖方之间的距离感，在消费能力提升的同时顺势引导消费走势为我所用。Part1区域市场解读没有调查就没有发言权4.政府加强对土地出让监控，间接拉升地价；启示：成本的增加伴随着对利润的追求，那么有效平衡投入和产出之间的关联成为我们的重中之重。5.鹤壁市09年市场供应量将超过30万平方米，竞争日趋激烈，推售房源有一定压力；启示：一览众山小，在标杆之上追求无竞争状态。6.鹤壁新城区有80%的楼盘集中在兴鹤大街两侧，即城市发展的主轴线上；启示：未来居住的核心区，容易形成鲜明的居住氛围和城市标签，资源共享。Part1区域市场解读没有调查就没有发言权7.区域商品住宅项目产品同质化严重，新入市楼盘产品类型正在寻求改进和创新，但仍显粗糙；启示：市场有创新但缺乏典范和领袖，精细化、对症下药、引导市场走势才能立于不败之地。8.区域市场三房为主流产品，在整个户型结构中配比在80%左右；启示：显而易见，我们的产品不能脱离主流市场，但一定要走精细化路线。9.建筑风格上，现代简约成为大部分项目采用的理念；启示：跳出区域市场，就要赋予建筑文化和内涵，无论建筑立面还是其细节构造。10.景观因素、区内配套逐渐成为左右置业的重要指标；启示：消费群体观念的转变和进步，由需求性消费到选择性消费，对居住环境和舒适度的追求要求我们必须提高产品的附加值。Part1区域市场解读没有调查就没有发言权11.在售或待售项目在推广渠道的应用上皆比较单一，现场体验式营销未作充分；启示：全方位轰炸消费群体，将信息流动起来，发挥组合的威力而不是单兵作战，从各个角度、各个层面不断渗透市场，保持持续有效的热度。12.小高层和高层产品较多层产品销售速度明显缓慢；启示：随着城市居住理念的更新和稀缺地段的递减，小高层、高层产品势必成为鹤壁房地产市场供应的发展趋势，在前有来者的情况下，反倒比我们做实验品要靠谱的多。13.鹤壁历史悠久，底蕴深厚，当地居民对于传统文化的尊重程度和喜好程度较高，消费观念相对理性；启示：人文地产不仅仅是通过包装和推广所衍生的产物，还需要有细节的锤炼、内涵的挖掘、品味的界定和背景的映射。Part1规划宗地描述鹤壁市淇滨新区南向发展核心，东临兴鹤大街，南临漓江路，西临黄山路，北临淇河二支渠滨河休闲带。北向与淇滨中学隔河相望，西向与鹤壁职业技术学院仅一路之隔，东向充裕的市政绿化直接形成观景区。新闻出版中心、国税局、公安局、市中心医院等事业单位拥立周边，环境优美、书香四溢，渐趋成熟的市政配套和生活氛围相得益彰。Part1规划普通多层产品（暂定6.5层）市场主流产品类型，奠定项目市场地位，消费群体较为认可，销售难度小。景观带景观带普通多层Part1规划花园洋房产品（暂定5层）市场创新产品，提升项目形象，细分消费市场，销售需要充分引导。景观带景观带花园洋房Part1规划小高层产品（暂定12—18层）市场未来产品趋势，提高居住档次，巩固项目形象，销售有一定难度，需要通过项目整体形象的建立来拉动产品的去化。景观带景观带小高层Part1开发策略项目分两期开发，自南向北依次进行，一期以普通多层和花园洋房为主，二期承接小高层。工程上普通多层可先行开发，销售跟进，缓解下一步工程款项压力；花园洋房可伴随二期小高层同步动工，既不影响一期销售，又能很好的串联各分期之间的开发步骤。Part1开发策略策略解析1.一期首推多层，市场接受度较高，销售周期和工程周期较短，资金回笼速度快；2.花园洋房伴随普通多层同步入市，既避免创新产品单打独斗的风险，随多层销售旺势平稳出清，又可以提升项目档次、引发市场关注、扩大目标客户群体的覆盖面，实现销售利润；Part1开发策略策略解析3.二期主推小高层，一方面通过其他楼盘小高层产品对市场的预热，减少我项目在产品类型上的抗性，另一方面可以避开市场同类产品的初级竞争阶段，为后期的品质竞争阶段打好坚实基础；4.通过项目的前期推广，迅速建立品牌美誉度和品牌热度，树立市场地位，同时伴随一期普通多层产品的顺利销售，项目已具备引导消费趋向的能力，此时发售小高层产品，着重强调产品品质和居住理念，能够较为容易串联消费群体的对我项目的记忆和认知，从而实现顺势去化。Part1户型以人为本局部创新户型设计参考原则门厅设计人性化主卧功能扩大化储藏空间细分化管井设备可更替化全明、通透和洁污分区卫浴空间分间化Part1户型户型配比普通多层户型结构面积区间（㎡）所占配比（%）2-2-185-100153-2-2105-125654-2-2125-14020Part1户型户型配比花园洋房户型结构面积区间（㎡）所占配比（%）3-2-2130-145604-2-2145-16540Part1户型户型配比小高层户型结构面积区间（㎡）所占配比（%）2-1-170-8052-2-180-95303-2-2105-12065Part1户型经典户型展示Part1景观步移景异，一脉相承，户户有景。景观带景观带以项目西向和南向两个出入口作为景观切入点和起始端，沿花园洋房和小高层之间部分做主题景观带，融合淇河二支渠滨河绿化带和兴鹤大街市政绿化带的外围景观，形成我项目独有的花草水系自然宜居区。主题景观带Part1景观步移景异，一脉相承，户户有景。景观组团Part1景观步移景异，一脉相承，户户有景。景观小品Part1配套不仅要满足娱乐、社交、休闲，也要满足身份。幼儿园会所社区商业Part1配套不仅要满足娱乐、社交、休闲，也要满足身份。书报亭专业物管Part1价格界定选取区域市场几个可参考项目作为参照物，采用市场比较法核算我项目的理性价格区间。项目均价（元/㎡）规划/立面景观/绿化户型/产品细节区位/配套推广力度/销售策略相对单价（元/㎡）可比权重可比单价（元/㎡）九江帝景23001.050.80.70.80.81750/25000.831453/2075清华园24001.10.91.10.90.92200/27000.982156/2646凯旋国际26001.20.30.81.20.852310/32000.872010/2784意天公馆24700.80.70.80.750.82100/28000.771617/2156湘江南岸22000.70.70.80.850.61700/23000.731241/1679香江翡翠城22001.11.20.950.851.21800/28001.061908/2968由可比单价和可比权重核算得出【左庭右院】单价区间为：1982元/㎡——2731元/㎡说明：上表类比的为普通多层和小高层的价格。由于市场上花园洋房的产品稀少，较难准确的核算其理性价格，故不表（待销售团队进场后可通过对消费群体预期价位的调查，得出一个比较合理的价格区间。）Part1价格界定选取区域市场几个可参考项目作为参照物，采用市场比较法核算我项目的理性价格区间。户型结构面积区间（㎡）总价区间（万元）所占配比（%）2-1-170-8013.9-21.82.52-2-180-10015.9-27.322.53-2-2105-12520.8-34.1654-2-2125-14024.8-38.210【左庭右院】项目房型的总价区间举一而三反，闻一而知十。《朱子全书•学三》Part2融会贯通Part2定位目标客户群体扫描。核心客户群体：公务员事业单位职工个体工商户私营企业老板村镇居民潜力客户群体：企业中层管理人员教师外来务工族核心特征描述：认可新城区居住环境有改善生活方式的意愿对居住文化有一定的向往和肯同认为居住方向能够给子女教育带来利好。Part2定位市场定位。新中式·复合生活城邦代表一种居住追求，发散一种生活理念；带有鲜明的甄别性，有领导市场、引导消费的气势；包罗万象的生活，宜居睦邻的友善社区。Part2定位产品定位。前庭后院阔洋房追溯传统文化的记忆，在现代生活中重新定义“庭”和“院”对居住的概念；印象一种惬意的生活方式，突出画面感；凸显项目品质，雍容的洋房透漏着显贵和尊崇，给市场予以品质的震荡。Part2定位形象定位。万象生活有情有景有墨香揽水揽花揽自然主张丰富多彩的生活内涵；春日闲趣、夏日豁达、秋日悠然、冬日温馨；全景生活，书香满腹，陶冶情操而又不断享受人生。Part2定位案名释义。左庭右院书院怡情，宅院传家。望族之中，对“庭”和“院”的追求不仅仅是出于功能的需求，更是“出则繁华，入则宁静”的一种人生理想和寄托。备选案名：花溪国际碧海云天汀香南岸水倾城Part2定位案名释义。左庭右院是人生目标，更是一种人生态度。“庭”代表着鲜明的个人风格，奋发进取的一抹豁达激昂，是展现生活品味和自身修为的承载品；“院”蕴含着一种私密的个人情怀，繁华褪尽的一丝悠然自得，是会悟人生境界和闲趣生活的承载品。Part2定位主题推广语。庭承江山院藏生活时光凝聚光华，稀有成就珍贵。那千年庭院，千百年来不知唏嘘激奋了多少墨客文人，帝王显贵。从秦汉的浑然质朴，经隋唐的恢弘大气，至宋元的秀丽轻灵，成明清的成熟温婉，虽江山代隔，这一庭一院却为世间留下了无尽的想象与思绪。Part2定位主题推广语。庭承江山，承载的是巍然大气的尊贵悠然！“紫藤攀处有人家，枝掩残棋半壶茶；廊下客人惊问主，安可润泽百树花?!”从柴米油盐到国际风云变幻无所不包的邻里闲谈，趴在院内看蚂蚁搬家的孩子，爱管闲事的大妈，当然，还有葡萄架下的闲敲棋子声，以及老枣树上婉转啼鸣的鸟儿……Part2定位主题推广语。院藏生活，典藏的是稀于今世的居住情怀！庭院中天地自悠悠，四季的花香，满墙的爬藤，小径边的水池，池边的藤桌椅，古雅的风韵散发着悠闲质朴，怡然而自得其乐。不论是怀旧，还是追忆；不论是追求，还是展望，所有的价值与思想都会在庭院深深处，留下一丝痕迹。Part2推广推广思路和目标。思路以打造“新中式•复合生活城邦”的推广思路贯穿始终，围绕项目工程及营销节点，以事件为推广主轴，提升项目市场关注度和品牌力，建立从产品、到推广、再到品牌的完美结合。Part2推广推广思路和目标。目标以“事件营销”制造噱头，迅速渲染市场关注热度，最短时间内使项目信息达知目标客户群体；通过企业品牌持续提升项目的品牌形象力和附加值，拉升项目购买价值；巩固项目市场形象的同时，主张一种生活愿景，跟目标客户实现无障碍沟通，赢取信任，顺势销售。Part2推广体验式场销。渠道静态：售楼部（内外部包装）样板房看房通道围墙导视指引道路绿化营销活动：奠基活动售楼部开放活动开发公司下属各项目联动推介活动置业扶持金计划动态：户外大牌道旗纸媒体广播电视DM直投公交车体短信息跨界条幅Part2推广阶段诉求。品牌导入开盘造势产品深化2009.7-8