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肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王肥城泰肥一级路旁项目发展战略及营销策划案（初步沟通案稿）肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王【引子】通过对本案所属宗地的实地的考察，结合项目所属城市、区域、地段、商业发展情况、产业基础等外在因素的分析，我们认为本案可以建设成为覆盖一定区域的综合性商业项目。具备诸多优势与机会的好项目即，本案具备成为“第五代专业市场”的基础肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王项目的三大主要目标全力销售以销售为主要目标，迅速回笼资金，其次要考虑后续的经营问题降低风险实施稳健操作在流动性、收益性和安全性上，安全性列首位，项目必须低风险稳健操作积累经验储备资源通过本案成功运作，积累专业市场项目，为企业长久发展积累经验，储备资源肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王项目发展方向总体原则产品结构本案做成什么样的市场？怎样做好这个项目？项目的总体原则是什么？做什么样的产品？什么样的产品更适合销售，适合经营？项目利益最大化项目的三个核心问题肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王总体原则：营销领航经营跟进项目发展方向确定什么样的市场定位，才能最大限度的树立市场形象。获得相应的竞争优势和市场认同感。解决之道：通过对泰安区域内商业市场的调研。研究鲁中经济发展区域的专业市场发展方向和规模，状况。对投资者和经营者进行访谈，了解他们对于专业市场项目在项目宗地开发可行性的看法。项目应该打造什么样的产品？才能获得投资者和经营者的信心，实现快速的产权销售。解决之道：通过对泰安区域内商业市场的调研，研究鲁中经济发展区域的专业市场产品的结构和产品组合。探索最适合本案的产品形式和组合。对投资者和经营者进行访谈，征求对与本案开发的总体看法，了解他们对这种产品结构和形式的看法和看法产生的原因，并研究项目做旺与产品结构必然的关联性。项目产品结构肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王我们围绕目标，带着核心问题进行以下思考市场调研No.1市场环境如何？有哪些机会点？项目定位No.2本案的价值在哪？我们的客群是谁？我们优势在哪？总体营销策略No.3制定怎样的策略才能实现旺销？实现利润最大化？营销推广No.4项目包装、推广如何做到行之有效？抢占市场有利位置？销售执行No.5项目如何执行销售？如何落实销售？肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王思维导图市场调研项目定位总体营销策略营销推广销售执行宏观分析泰安概述泰安商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述宏观分析肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王2010年房地产市场宏观情况分析房地产市场快速升温，政策调整频出1、源自去年下半年投资高增长，到2010年第二季度开始集中爆发。2、销售增加：需求持续释放，市场销售势头迅猛。3、价格上涨：同比涨幅持续高位运行，环比持续增长。4、资金来源充足：国内贷款及个人按揭贷款持续增长。导致存款准备金率及利率做出调整。5、供给回升：新开工面积全国持续增长。6、国房景气指数持续走高。多种因素促进房地产市场逆势上扬1、宽松的货币政策是主要原因。2、通胀预期是间接诱惑。3、消费结构经历金融危机后周期性改变到来是重要基础。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王我国商业地产市场形势建议本案在产品规划方面要做大前卫超前至少20年近几年来，因商业地产相对较高的利润回报的作用，越来越多的房地产商纷纷投入巨资进行商业地产开发。2009年下半年以来，以万达为首的商业地产开发企业开始崛起，加之2010年4月之后，差异化信贷政策的落实，更是给商业地产投资注入强心剂，二季度万达一举取代万科成为中国房地产销售的王者，标志着我国商业地产市场正式驶入快车道。商业地产发展的四个阶段：·第一阶段是上世纪90年代市场上大部分商业都是没有产权临建商铺。·第二阶段上世纪90年代中后期商业性质的物业以商厦的形式在城市中心区域诞生。·第三阶段本世纪第一个五年各大城市建设的商业街和步行街·第四阶段2005年之后以购物中心机器ShoppingMall和专业市场的建设和开发为标志。在这一阶段，开发水平在商铺规划、内部格局、营销理念、经营管理等方面都有了极大的进步。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王商业地产市场存在的问题建议本案在经营时引入专业的经营公司或成立专业的运营公司目前，随着商业地产的发展，所暴露的问题也越来越多，尤其是商业地产的后期经营问题，很多商业项目的前期炒作和营销水平很高，招商和销售很顺畅，为开发商带来了丰厚的利润回报、口碑和赞誉，也为项目建立了良好的口碑，形成了高调开业的好局面，但后续经营管理渐渐陷入困境，致使整个项目最终以失败告终。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王思维导图市场调研项目定位总体营销策略营销推广销售执行宏观分析泰安概述泰安商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述泰安概述肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王城市概况历史文化名城，旅游开放城。典型三线城市，城市化进程。以旅游带动三产全面发展，以第三产业带动第一、二产业泰安市位于山东省中部，地处东经116°02′至117°59′、北纬35°38′至36°28′之间，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。泰安市本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。泰安市属鲁中经济区。北以泰山与济南为界，南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。处于山东省东部大开放和西部大开放的结合部，利于东拓西进，开展经济技术协作与联合。泰安是中国山东省中部一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。泰安市辖泰山区、岱岳区两区、宁阳、东平两县，代省管辖新泰、肥城两市。共计100个乡（镇、办事处），其中乡20个，镇70个，办事处10个。面积7761平方千米，城市化进程较慢，是一个典型的三线城市。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王下辖两区、两市、两县，属鲁中经济区，是重要经济圈济南都市群重点发展城市之一。泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体，北距省会济南市66.8公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中点，旅游资源得天独厚。“一山”指泰山，已被联合国列为“世界自然文化遗产”，被中外名人誉为“东方历史文化宝库”。北依山东省会济南,南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河，接壤地区：济南、聊城、济宁、临沂、莱芜、淄博。城市概况肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王泰安特产以泰山石、花岗岩、木鱼石、石膏、女儿茶、肥桃、寿桃、桃木工艺品等，但缺乏规范的经营贸易场所。城市概况肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王经济发展2009年GDP总量1700亿，比上年增13%，位居山东第十，人均31375元购买力旺盛。房地产发展正处于高速上升期。2009年，泰安市预计全市实现生产总值1700亿元左右，比上年增长13％左右；完成地方财政收入91.4亿元，增长19.7％，其中各项税收占财政收入的比重达到79.9％，提高3.2个百分点；金融机构人民币各项存、贷款余额分别达到1213.2亿元和769.6亿元，比年初增长24.5％和27.2％；城镇居民人均可支配收入达到17700元、农民人均纯收入达到6620元，分别增长10％和9％左右。人均GDP与房地产发展关系小于4%4-5%5-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展宏观经济增长与房地产发展关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期快速发展期稳定发展期稳定发展期减缓发展期肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王城市规划泰安整体规划市域城镇体系形成“一心、两轴、五组团”的市域城镇空间结构。肥城为省能源基地之一，中国肥桃之乡“两轴”：京沪发展轴、肥城—泰安—新泰发展轴。“五组团”：新泰—新汶、肥城—石横、东平—州城、宁阳、磁窑—华丰五处城镇组团。城镇等级结构及市县职能分工：新泰：山东省能源基地之一，鲁中地区重要的工业基地；肥城：山东省能源基地之一，中国肥桃之乡；东平：东平湖综合开发旅游服务基地；宁阳：新兴能源产业基地。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王借助肥城“一心二轴，两翼四片”的发展规划，与泰安主城发展相结合，借助泰肥一级路实现本案飞跃。“一心”指整个高新技术产业开发区的主中心，由配套完善、景观丰富、形象突出的服务于工业与居住区的各类公共设施组成，工业区的标志性建筑为开发区行政办公大楼。“二轴”指沿矿务局大街与康汇大街带状布置的商业、公共设施用地。“两翼”指用地中的二个居住片区，分别布置在开发区的东西两侧，对集聚开发区的人气、方便居民生活非常有利。“四片”指规划区内根据产业结构的不同形成的四个工业片区。分别指西部综合工业片区、北部的高新技术产业片区、南部的食品纺织及装备制造产业片区、东北部的精细化工及相关产业片区。城市规划肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王城市辐射以肥城为中心，20公里半径内辐射泰安主城区、长清、平阴、东平、宁阳四个区域近1200平方米公里肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王小结No.1从宏观条件分析。房地产历次调控均与商业没有直接关系。从这一层面分析，本案的实施以商贸专业市场带动整体开发具备条件基础。No.2从城市发展以及区域规划来看，本案占据泰安市整体发展的重要交接点上，肥城—泰安—新泰发展轴线与京沪发展轴线交汇，与肥城-石横片区融合，为本案的实施形成了良好的交通、人脉资源支持。No.4从区域覆盖面分析，方圆20公里内可形成以肥城市为中心，泰安、长清、平阴、东平、宁阳为五点环绕的1200平方公里覆盖面，为本案的运作提供较为可行的折射范围。No.3从贡献地方经济发展和地方发展的方面分析，泰安560万人口以及众多特产产品需要一处对接外面的舞台。因此，本案从历史意义与时代发展两个层面具有极高的现实意义。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王思维导图市场调研项目定位总体营销策略营销推广销售执行宏观分析泰安概述泰安商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述泰安商业地产概述周边商业地产概述有效客群概述肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王城市化进程推进，初步形成了以综合体商业为主导的商业地产开发形式，同时大型专业市场开始登上历史舞台。商业地产目前，在泰安主城区（泰山区、岱岳区）初步形成了比较有代表性的大型商业项目。这些项目基本作为城市配套或区域发展规划需要而形成，具有一定的城市配套使用型使用功能。以宝龙城市广场、银座城市广场、名嘉广场为代表的城市综合体是代表项目。而以兴源商贸中心，泰安光彩大市场为代表的纯商贸型项目代表着具有现代属性的商贸类专业市场开始登上历史舞台。但是，由于其自身规划、开发超前意识不够，这些项目的开发基本处于较初级的商贸项目。难以达到高速发展的市场需求和扩大其覆盖面。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王周边市场初步崛起了较先进的专业市场项目，且形成了一定的市场口碑。商业地产肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为王客群概述通过访谈与项目实地的考察，我司根据以往经验，简要对客群进行描述，如下：本项目的地理位置相对比较好，但也有反对的声音；项目的总体规模、汽车站与良好的展示面是项目的优势，如何利用优势去弱化区位抗性问题是关键；仓储与价格也是商户较为关心的问题，这也是本项目所要处理好的；项目体量过大，开发周期较长；在市场竞争激烈的态势下，我项目若从中突围，需要更多的亮点，以吸引市场关注。肥城泰肥一级路项目发展战略及营销策划案切脉营销执行为