河南省平顶山房地产开发项目

河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告二ＯＯ八年河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告咨询业务类别：工程项目申请报告开发单位:项目全称：平顶山房地产开发项目咨询单位：邮编：联系电话：咨询资质等级：咨询证书编号：项目负责人：编制人：审核人：批准人：河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告目录第一章总论……………………………….…………….……….……….……….…5第一节项目概要………………………………………….……….……….…………5第二节项目建设单位概况……………………………………….……….……….…5第三节项目背景……………………………………………….……….……….….6第二章…拟建项目情况……….……….……….……….……….……….……….…8第一节项目主要建设内容………………………………………….……….……….8第二节主要经济技术指标…………………………………….……….……….……9第三章本次申请核准的内容……………………………….……….……….………1第四章项目的建设用地、规划及招投标管理………………………………………12第五章建设条件概述……….……….……….……….……….……….……….…12第一节项目建设原则……….……….……….……….……….……….……….…12第二节建筑与结构……….……….……….……….……….……….……….……13第三节配套工程……….……….……….……….……….……….……….…….13第四节节能与节水……………………………………………….……….……….…15第六章生态环境影响分析…………………………………………….……….……….16第一节环境保护…………………………………………….……….……….………16第二节劳动安全卫生与消防………………………………….……….……….….17第七章经济效益分析及社会评价分析…….…………….……….……….……….18第一节市场分析……….……….……….……….……….……….……….………18第二节经济效益分析……………………………………..……….……….……….19第三节社会评价分析…………………………………………….……….……….…21河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告第一章总论第一节项目概要一、项目名称：、房地产开发项目二、项目规划用地面积：283亩，合188473㎡三、项目规划总建筑面积：320000平方米其中：1、单体别墅：2、联排别墅：3、多层洋房：320000平方米4、营业房：四、建设地点：河南省平顶山市新华区陈庄村五、工程总投资：万元六、资金来源：自筹万元，其余部分可用商品房预售收入款解决，实行流动开发，本项目需利用分期预售房款总计约万元。七、建设期：3年八、建设单位：有限公司法人代表：第二节项目建设单位概况第三节项目背景及建设理由新华区钟灵毓秀、源远流长。诸侯争霸、中原逐鹿，雄楚（国）吞弱应（国）。灿烂的古代文明，为鹰城留下了丰富的人文景观。早在新石器时代，这里就有先民栖息繁衍。作为古应国都城所在的新华区，因而旅游资源丰富，很多旅游项目有待开发利河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告用。列入1996年全国十大考古发现的西周国贵族墓，座落在滍阳镇，出土的“玉鹰”被列为国家级文物。平顶山市又名“鹰城”渊源于此。华区区位优越，交通便捷。城市建设日新月异，基础设施完善。辖区内铁路、公路纵横交错。东接京广、装甲兵仓库专用线，716仓库专用线均在辖区内。平宝公路、平郏公路、平洛公路为主干道的公路四通八达，漯平洛高速、许平南高速、郑石高速穿境而过。10万门程控电话可与180多个国家地区进行声讯和图文交换。平顶山日报社、平顶山学院、平顶山工学院等高等院校均在辖区内；辖区商业繁荣，服务设施齐全，大型专业市场12个，大型商业中心9处，为辖区人民群众提供了良好的生活环境。新华区位于平顶山市中西部，是全市政治、经济、文化、商贸中心，素有“鹰城明珠”之美誉。管辖2个镇、9个街道，面积157平方公里，总人口36万余人。发展层次和水平不断提升。餐饮、商贸等传统服务业市场繁荣，旅游、文化、教育、房地产等现代服务业日趋活跃。开发建设了双丰商城、鹰城广场餐饮一条街、佳田国际大酒店、建西汽修城、地中海假日酒店、三毛高档娱乐中心等一大批综合市场和专业市场，建成了黄河外国语学校、东方爱婴儿童之家幼儿园等文化教育机构。形成了以中兴路、建设路、矿工路为中心，集传统服务业与现代服务业为一体的服务网络。新华区商贸服务业繁荣，档次和水平不断提升。随着城市东扩西进布局调整和连城华府开发改造，规划了以中兴路为轴线的商业中心，以鹰城广场、平西生态园为中心的商贸服务圈和程平路仓储物流园区。随着平顶山投资环境的进一步改善，经济日益迅猛地发展，城市规模不断地扩大，城市人口不断地增长，群众的生活水平不断提高，人们对房地产市场的需求也越来越大，为房地产业提供了更广阔的发展前景。虽然目前受全球金融危机的冲击对房地产业有一定的影响但是从目前政府发布的救市政策来看，一是11月1日起首次购房契税降至1%；二是个人买卖住房暂免征印花税；三是个人卖房暂免征土地增值税；四是首套房首付比例降低至20%；五是公积金贷款利率下调0.27%；六是商贷利率最高可享7折优惠；七是加大保障性住房建设规模。从近期政府出台的政策来看，主要是为了稳定楼市消费，减少消费者交易过程中的成本、税费以及减缓其购房压力。在当前市场环境下，住房需求无法得到释放的主要原因是首付及月供问题，房产新政则解决了刚性需求购房者的成本、压力等问题。各地地方政府已陆续落实政策实施，但市场信心较为不足，消费者对新政出台后反映较为冷淡。新政策以降低购房者置业成本为主要导向，虽然政府鼓励居民购房，但在全球经济形势不景气的局面下，购房者信心严重受挫。购房者信心不足反映到市场中，河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告就是除了刚性需求少量释放外，改善型需求、多次置业需求及投资需求因其自身不缺乏住房而持币观望。多次置业者积聚着最多的社会财富，是城市经济发展的主要购买力，他们的观望必将影响整个房地产市场的发展。应此该公司为了让消费者重拾购房的信心，将突破目前平顶山市房地产业的销售价格，以低于目前市场价格的20%的价格进行销售，以此来重拾购房者的信心和刺激多次置业者的购买欲。河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告第二章拟建项目情况第一节项目主要建设内容一、项目名称：平顶山市房地产开发项目建设地点：项目河南省平顶山市新华区陈庄村二、规划范围为：规划用地面积283亩。三、总建设规模及主要建设内容：功能住宅分布表表2-1序号建筑物名称建筑面积（M2）备注1单体别墅2联排别墅3多层洋房320000其中：叠加花园别墅错层五层洋房合计320000河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告第二节主要经济技术指标经初步测算，主要经济指标见表2-2。人和家园房地产开发项目主要经济指标表表2-2序号指标名称主要内容1建设单位2办公地址3法人代表4规划总用地面积283亩，合188473㎡5规划总建筑面积320000平方米6商品房销售320000平方米其中：单体别墅联排别墅多层洋房7建筑容积率1.358建筑密度33.9%9绿化率32.610工程总投资万元11建设期三年12资金来源自筹及分期预售房款13经营收入万元14经营税金及附加万元15利润总额万元16投资利润率%17河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告第三章本次申请核准的内容本次申请核准的建设项目名称为“”房地产开发项目，申请该准的具体建设内容、工期、投资额如下：一、项目建设内容：拟建设居住用房320000平方米。二、项目实施进度计划2009年2月中旬报批项目申请报告，2009年3月上旬完成初步设计，2009年5月底完成施工图设计、招投标并办理完毕一切前期准备工作。2009年7月初正式开工建设，2013年元月底全部竣工，施工工期38个月。本项目建设期总为41个月。三、投资计划根据国家有关概算指标及市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。（一）投资估算编制依据(1)《河南省建筑与装饰工程计价表》；(2)《河南省建筑安装工程计价表》；(3)《平顶山市工程造价信息》并结合平顶山市当前工程造价的实际情况确定;(4)业主提供的相关项目资料；(5)平顶山类似工程项目估算指标。（二）投资估算经初步测算，平顶山市房地产开发项目工程总投资为14907.21万元，其中：工程建设前期费用439.2万元，建安工程费用为6538.65万元，基础设施建设费1221.9万元，不可预备费326.9万元。投资估算详见表3-1。河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告房地产开发项目工程总投资估算表表3-1序号项目名称工程量单价总投资估算说明单位数量(万元)(万元)1开发建设投资1.1政府规费M23200005016001.2土地费用亩2831.3前期工程费,其中1.3.1规划勘测设计咨询费M2320000258001.3.2六通一平费M2320000206401.3.3招标造价咨询监理费M232000015480小计25601.4建安工程费，其中1.4.1单体别墅M21.4.2联排别墅M21.4.3多层洋房M232000065020800小计208001.5基础设施建设费，其中1.5.1外接水、电费用项1150015001.5.2区内道路及排水M2320000258001.5.3绿化工程M2320000103201.5.4路灯亮化、卫生设施工程等M2600小计32201.6公共配套设施建设费208004%8321.7开发间接费1.8管理费用208004%8321.9销售费用208008%16641.10不可预见费208005%10401.11财务费用15002经营资金3项目总投资334083.1开发产品成本334083.2固定资产投资河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告四、资金筹措经初步测算，平顶山市房地产开发项目约需投入资金约33408万元，资金来源：自筹及商品房预售收入款解决，实行流动开发。河南省平顶山房地产开发项目项目可行性研究报告第四章项目建设用地、规划方案及招投标管理规划设计中心设置在住宅楼区的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设计组成，并采用空间划分限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、中心点缀别墅楼、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区商业性建筑设施沿主干道布置，既丰富了城市道路的沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。小区住宅总平面布置以多层条式楼为主，，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围合，小区分为3个组团。小区的主要入口可分为3个。在主要出入口处设置小区标志，增强小区识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.44，建筑密度33%，容积率为1.35。为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置，除小区中心绿地外，在零星地块见缝插绿进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观，小区绿化率为33%。为营造一个功能齐全、方便舒适的居住环境，丰富居民的文化生活内容，将在小区规划设计中心设置以中心绿地和居委会、社区会所、文化活动站等公建配套设施组成，同时在中心绿地及各组团的次中心位置设置体育运动器材，由小区物业管理进行维护管理，方便居民生活。为进一步规范工程项目的招投标活动，保护国家利益，保证