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它山谷地提报方案宁波合润地产出品就本次提案而言，旨在阐述我司对它山谷地项目的理解与诠释。序项目发展战略及定位项目市场分析项目营销战略123本报告整体思路．项目认知．市场背景及发展趋势．区域市场解析．别墅市场解析．案例研究．项目产品分析．项目SWOT分析．发展战略确立．物业档次市场定位．目标客群分析定位．产品定位．价格定位．关于景点．广告定位及推广核心．营销推广攻击．合润成功案例．团队介绍关于项目项目属性认知“大宁波”版图——东进、南拓、北联、西扩随着几年来宁波城市“东进、南拓、北进”策略的逐步实施，宁波城市已经逐渐脱离传统老三区的概念范畴，鄞州中心区、东部新城、江北洪塘、城西居住区等区域即将成为宁波市区的重要组成部分，“大宁波”版图已经依稀可见，宁波逐渐向国际化大都市靠近。项目认知－区域＆前景三江口板块20000~45000元鄞州中心区15000-25000元洪塘板块12000~16000元东钱湖板块15000-40000元科技园区12000-24000元城西板块9500~17000元东部新城12000-18000元宁波七大住宅板块房价概况项目认知－区域＆前景城市版块运动已经启动国际化都市的形成必然使得宁波由单核城市转变为多核城市，每一个核心区域都即将成为城市的副中心并且承担着不同的城市功能：东部新城版块：未来的宁波城市的行政商务中心鄞州中心区版块：宁波城市的南客厅，南部CBD江北新城版块：联结杭州湾大桥经济的前沿阵地。。。。。。城西板块该扮演怎么样的角色？项目认知－区域＆前景宁波城市的大规划中西部属于控制开发区域，但是控制开发不是意味着遗弃，而是意味着保护，宁波城市西部自然环境得天独厚：北靠母亲河姚江，西临风光秀丽的四明山脉，拥有世界闻名的梁祝文化公园。西部历来以无污染产业以及原始农村居民为主，无论是历史还是自然环境，其居住的先天条件都优于宁波城市的其他区域，因此城西版块是宁波城市的生态居住区。宁波生态后花园城西自然环境得天独厚，先天居住条件优越项目认知－区域＆前景占地8600亩，拥有樟溪河、尚化山的自然景观和鄞江它山堰等历史文化资源项目认知－项目要素交通通达：距市区25公里，距杭甬高速出口、宁波绕城高速公路出口2公里，至栎社国际机场8公里。原生态：三面环绕四明山系山脉，东、西两面紧靠四明山脉，保持了良好的原始生态景观。资源丰富：整体项目设有约40余处大小旅游景点，完全按照国家5A级景区配置。规模宏大：四明山东大门门户景区，景区总面积约800公顷。配套完善：10万平方米的大型停车场、超五星级中心酒店群。旅游价值：四明山宁波城市后花园，长三角乃至华东的移居、旅游圣地。项目认知－项目价值项目规模宏大、资源丰富优势尽显关于经济市场背景及发展趋势道琼斯指数恒生指数上证指数深成指全球性金融危机已渐行渐远，中国经济先于全球而复苏市场背景－宏观经济2008年底全球性的经济/金融危机,其影响程度超过1997年，直逼1929年。中国国民经济在08年底，09年初经受住了严重的考验，并先于全球经济而复苏。楼市在政策调控下2008年全线低迷，但在2009年却迎来了非理性的疯长。北京市商品住宅供求及价格走势050100150200250300单位：万平米、元/平米040008000120001600020000供应量18117315495.427412815711032.67.710011413913910539.416298.375.1成交量11611283.656.71159714714762.898182227219110115111112109137成交均价131912851379138112961232123511841043113311771227129213301427162015801608180808.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.11上海市商品住宅供求及价格走势050100150200250300单位：万平米、元/平米040008000120001600020000供应量20321023222022717020330012080168220165273240246208163成交量225195150135120100146180103140250275305237227200215183成交均价10901320104010259600104011109800112099001020116011801541156518521906162608.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.11深圳市商品住宅供求及价格走势050100150200250300单位：万平米、元/平米040008000120001600020000供应量65.675.891.355.211531.310976.911.327.838.560.821.631.354.122.868.920.721.5成交量48.428.425.531.631.935.462.679.239.248.680.874.77766.451.738.633.434.355.4成交均价198915251619146112191332129512421137113511461290133412681619144420942017191708.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.109.11一线城市：成交量激增，价格疯涨进入09年以后，以北京、上海、深圳为代表的一线城市房地产市场在需求普遍反弹的带动下，08年供大于求的局面得到改善，成交价格止跌回涨,4月以来，成交均价更是一路飙升，详见右图：根据国家统计局的数据1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。北京、江苏、浙江、福建、广东等省市均比去年同期增长50%以上，尤其是北京售价格总指数累计为110.6%。市场背景－宏观经济市场背景－宏观经济2009年1-10月宁波外贸进出口额（万美元）01000002000003000004000005000006000007000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月出口额进口额进出口总额宁波外贸经济初步复苏，整体发展趋向稳定国庆长假等因素影响外贸经营规模，整体发展态势基本稳定。7月份以来，市累计出口、进口降幅维持逐月递减趋势。10月份市外贸出现回调，当月进出口、出口和进口环比分别下降14.1％、9.1％和22.1％，除季节因素外，10月份有八天长假和第106届广交会也是重要因素，造成外贸出口业务在环比持续增长的情况下明显回落。2009年宁波市场进入快速上涨期，“走量&回现”是最大的主题市场背景－宏观经济宏观经济分析的主要结论通过对宏观经济分析：◆高规格城市定位奠定甬城房地产发展基础；◆外来人口大幅增加，促使甬城房地产市场旺盛需求；◆宏观经济运行稳定，外贸经济逐步回暖，房地产投资进入上行周期；◆居民收入稳步提高，促使居民消费意识提升且高端消费群体对奢侈品消费愈演愈烈合润视点11月CPI年内首次回正，通货膨胀的预期正在变现，居民投资疯狂、随着年底部分刺激经济政策的到期，“枪房抢车”成为目前非理想市场的产物。市场背景－宏观经济市场背景－发展趋势高售价高风险虽然2009年全国房地产市场变现火爆，但是“高房价”带来的市场风险也在不段加剧。通货膨胀加剧，催高房价。面临国家调控风险加大理由一：投资过热，由于炒房带来的高额利润，房地产市场涌入了大量的投资客，投机成为加重。理由二：房价过高，目前的高房价，以大大的偏离了购房者的实际购买力，实际需求被遏制。理由三：宏观调控，高房价以触动越来越多人的神经，遭遇宏观调控的风险也在不段加剧。合润观点本项目作为一个超级大盘，开发周期长，不可能完全回避市场低谷，但是我们相信可以通过对宏观政策的精确解读，调整销售节点，通过对销售节奏的控制，回避市场风险，同时完成开发商对资金回笼的要求。关于市场宁波区域市场解析2009年1-10月的宁波楼市迎来了07年自调整时期以来最为黄金的时刻，成交量跳跃上升屡创新高，成交价格在回调之后再次快速拉升，无论片区优劣、房子大小、房价高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物——“日光盘”。宁波楼市似乎又回到了2007年那个繁荣、火爆、疯狂却又显得焦躁的年代。成交量大幅攀升,住宅产品供不应求宁波商品房走势分析宁波商品房住宅走势分析宁波商品房住宅走势分析宁波商品房走势分析区域市场－市场表现市场供不应求,成交均价稳步攀升宁波商品房住宅供应量1-10月由于宁波住宅市场的火爆表现，08年的市场存量和09年上半年新增供应量已消耗殆尽，虽然不少开发商加快了开发的进程，但是09年下半年可以入市的住宅项目还是少的可怜，宁波住宅市场将再次出现供不应求，买房需要“托关系，走后门”的局面。宁波商品房住宅成交均价宁波商品房住宅成交均价区域市场－市场表现宁波商品房住宅供应量由于宁波住宅市场的火爆表现，土地市场也出现了“一地难求”的局面，众多外地大鳄都面临着无地开发，将被逼退出宁波市场的危险。高价拿地，地王频出，也验证了宁波土地市场的火爆。鄞州新城区庙堰-4号地块，最终经过131次竞价，最终由宁波康园房产（荣安）以地价1560万/亩竞得，楼面价13766元/平方米，总价为230700.6万元，总价再次刷新了宁波今年地王的高价记录。区域市场－市场表现土地市场：高价拿地，地王频出成交日期地块名竞得单位楼面价2009-6-1鄞州联心-3c地块,2009CJ13号地块宁波雅戈尔置业有限公司8707元/平方米2009-6-5浒山江以西1#、2#地块浙江祥生房地产开发有限公司8335元/平方米、8243元/平方米2009-7-30高新区梅墟新城南区SA-12-2地块宁波金杰房地产发展有限公司8170元/平方米2009-8-3鄞州区潘火片区世纪新村西侧地块,2009GJ23号地块宁波康园房地产开发有限公司6818元/平方米2009-9-1原宁大成教学院地块宁波雅戈尔置业有限公司8540元/平方米2009-9-7镇海商帮公园西侧1-4号地块宁波建材房地产开发有限公司6023元/平方米2009-10-13鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K、IV-8-e居住地块，2009CJ33、2009CJ34号地块宁波城投有限公司10406元/平方米2009-10-30滨江庆丰I-2地块雅戈尔置业有限公司18740元/平方米2009-12-12新城区庙堰-4号地块康园房产13766元/平方米区域市场－市场表现2009年宁波地王一览表二手市场量升价涨,主力成交总价放大10月，我市房地产交易持续呈现热销行情。7月份市区二手住宅房交易量超过4000套，月交易量创历史新高。一手房受供应量的影响，成交量开始萎缩。所以二手房市场更能直观的反映宁波目前的住宅市场行情，成交量继续放大，主力成交面积、总价都较去年大幅提升。二手房市场呈现供销两旺的局面。2008-2009年市六区二手房住宅销售套数05001000150020002500300035004000450008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.10成交套数41区域市场－市场表现09上半年二手房成交总价区间（套）634657452472371238379010020030040050060070050W以下50—70W70—90W90—110W110-130W130-150W150W以上07年-09年住宅成交均价走势98579962108981075811617598959116205617962396583680