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CentalineConsultants三亚龙栖湾项目价值报告Codeofthisreport|2工作背景三亚龙栖湾项目启动在即，已有总体概念性规划。项目1期旅游部分方案已定且已开工，预计2011年5月项目基础设施投入使用。在此背景下本报告主要解决以下问题：Q1、项目分期开发建议Q2、配套设施建设的建议Q3、产品定位Q4、客户去化办法Codeofthisreport|3321项目目标/愿景7654项目研判市场及发展机会研判核心问题构建旅游地产研究及案例借鉴物业发展建议营销策略Codeofthisreport|4开发目标、项目愿景将项目建设成为国际一流、以海洋、温泉、雨林、精装修为支撑，产品特色吸引眼球的滨海养生度假社区打造让人向往的，有风情的滨海特色社区规避项目自身不足，形成较大影响力项目愿景在2011年中下旬投入市场形成热销为后续地块销售打好基础开发目标《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网|5321项目目标/愿景7654项目研判市场及发展机会研判核心问题构建旅游地产研究及案例借鉴物业发展建议营销策略Codeofthisreport|6项目规划用地共分为三块：地块一：位于项目地块的西北部，占地面积171.53亩，（合114356平方米）。产品类型为，公寓和酒店。地块二：位于项目地块的偏东部，占地面积286.59亩，（合191060平方米）。产品类型为，公寓、商业街和会所。地块三：位于项目地块的偏南部，占地面积169.06亩，（合112710平方米）。产品类型为，公寓和商业。地块一地块二项目简况地块分布填海七星级酒店总共占地约400亩已立项备案Codeofthisreport|7项目位于海南乐东黎族自治县西南沿海，区域交通极为便利项目位于乐东县、九所镇、九所区域的最南部，南靠三亚南山文化旅游区。区域交通极为便利，西线高速公路、海榆西线、西环铁路均呈西北—东南方向从规划区穿越而过。本区南距南山文化旅游区、凤凰国际机场、三亚市区分别为35公里、60公里、70公里，北距八所约80公里，均有高速公路、国道及铁路等三条交通干线通达。项目简况区位、交通地段优势强劲关键词：交通通达性强Codeofthisreport|8项目交通：海南西线高速公路、225国道和海南西线铁路在度假区的东侧经过。距三亚约70公里，距海口260公里，距尖峰岭国家森林公园7公里交通要道东线高速、西线高速、中线高速距三亚70公里距凤凰机场60公里距南山35公里距乐东县城45公里项目外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近项目内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个项目，是与外界联系的主要交通设施项目海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入西环铁路225国道项目简况项目交通Codeofthisreport|9地块西北部临靠抱套河入海口，东为石柱岭连绵群山环抱，南端毗邻南山旅游区，北侧为高尔夫用地。背山临河面海，私密性极强北侧：高尔夫用地，紧靠抱套河入海口。南端：毗邻海南三亚南山旅游度假区，大三亚区域发展辐射的最有利区域。西侧：紧接龙栖湾，拥有强势的一线海景资源。东侧：石柱岭连绵群山环绕，拥有独特的山景资源。项目简况项目四至资源强势关键词：未来前景看好龙栖湾抱套河石柱岭南山本案Codeofthisreport|10项目分为三个地块，总建筑面积根据各地块相关规划调整。拥有坡地资源的地块二建面最大项目简况技术经济指标地块一地块二地块三总用地面积114356㎡191060㎡112710㎡总建筑面积99457㎡385265㎡72493㎡地上（计容积率）77755㎡288500㎡53960㎡架空面积（不计容积率）1832㎡13755㎡1233㎡地下19870㎡83010㎡17300㎡容积率0.681.510.48建筑密度17.5％18.6％15.4％绿化率55.0％45.3％61.0％总停车位482个2384个442个地面停车191个298个442个地下停车291个2086个Codeofthisreport|11根据各个地块的资源状况规划住宅面积，酒店、商业街、会所等配套规划约占项目总建面的52％项目简况面积配比表123地块一临河面海，产品以公寓和酒店为主。地块二拥有独特的坡地资源，规划完整的商业配套。地块三背山临海，资源强势，产品以公寓和商业为主。Codeofthisreport|12自然资源之海：所在海岸线沙质细腻，无杂物，海水清澈，适合观光及嬉水龙栖湾国际旅游度假区拥有14公里长的金沙海岸，是我国唯一的日落海滩。这里长夏无冬，阳光充足，年平均气温25°C，年平均水温24.5°C；沙滩平缓空旷，沙粒细腻；海水清澈湛蓝，海湾和风细浪，海边林木茂密，是天然的海滨浴场和进行帆船等水上运动的理想地。龙栖湾四河分布海岸线沙滩望楼港海水河道入海口部分海滩遭破坏山海相连项目简况自然资源Codeofthisreport|13自然资源之山：项目距我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区——尖峰岭约七公里尖峰岭位于乐东县境内，是我国现存面积最大、保存最好的热带原始森林区。1992年7月辟为国家森林公园，主峰海拔1412米，最低处海拔仅200米，相对高差千米以上，地形十分复杂。尖峰岭是一个巨大的天然物种基因库，已发现维管束植物2000多种，树种达300多种。入口处尖峰岭景观尖峰岭天池项目简况自然资源Codeofthisreport|14项目周边相对配套不成熟，国道正在维修路况条件较差项目简况周边环境国道现状较差铁路离项目较近火车噪音较大九所镇整体感觉不足Codeofthisreport|15总结地处大三亚旅游圈内，未来发展看好具有优质滨海资源条件、尖峰岭热带雨林、优质温泉等稀缺资源填海七星级酒店作为龙栖湾标志性建筑，对于项目未来发展起到决定性作用但龙栖湾片区目前知名度不高，客户认可有抗性，需要前期进行市场培育项目中小规模楼盘，片区内其它项目普遍品质感不强，价格较低独享资源在岛内不具稀缺性，核心卖点不足，需要重点包装Codeofthisreport|16321项目目标/愿景7654项目研判市场及发展机会研判核心问题构建旅游地产研究及案例借鉴物业发展建议营销策略Codeofthisreport|17市场及发展机会研判宏观市场研判投资客群研判区域竞争研判业内人士访谈Codeofthisreport|18海南获批国际旅游岛，同时又是唯一的热带度假区，地位无可替代•美国第50个州•热带气候，风景秀丽•美国唯一的独立度假群岛著名的国际旅游岛•美国太平洋上最重要的贸易港口城市•美国太平洋上第一道屏障，在军事，经济，贸易上有极其重要的战略战位夏威夷三沙群岛•海南是中国面积最大的经济特区•中国除台湾外最大的岛屿，唯一一个地处热带的省份，自然资源丰富，•中国唯一一个独立度假区和国际旅游岛•中国对东盟自由贸易的主要省份，享受自由贸易区的各种政策优惠•中国南太平洋航天，军事，工业的战略要地滨海城市热带海景贸易关口军事重地经济特区特区热带海景资源丰富战略重地与美国夏威夷的类比市场研判大势分析Codeofthisreport|19海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款10月15日至12月31日本地客户购房限购一套贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。房价过高地区可暂停发放第三套。4.15新政8月6月有所松动再次收紧？收紧宽松经济政策10月6月部分银行对三套房贷有所松动。工行、交通，中行等首付要求在6成以上，利率浮动上浮10%-20%。8月开始全面收紧，停放三套房贷。海南对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。建行、农行、光大、深发展完全停止发放三套房贷。市场研判政策背景Codeofthisreport|20海南房地产市场量跌价挺，最近价格略有松动海南未来的房地产市场面对的客户以高端人群为主一次性付款外销型市场量跌价挺2010年3—8月三亚商品房成交面积2010年3-8月三亚商品房成交价格走势2010年2月-2010年8月海口商品房成交面积近四个月海口商品房成交价格走势数据来源：中原数据研究中心2010年8月海南各区域商品房成交数据区域成交套数成交面积成交套均面积成交均价海口451470341047277三亚500324246517323琼海77560629786215陵水981129811538751市场研判政策背景Codeofthisreport|21小结：岛外中低端投资客户受政策影响较大Codeofthisreport|22市场及发展机会研判宏观市场研判投资客群研判区域竞争研判业内人士访谈Codeofthisreport|23海南度假市场面临两个层面的客户：度假旅游客户及度假置业客户度假客户需求置业客户会议体验观光养老中高端客户高端客户顶级客户海南度假市场客户构成度假客户未必会进行置业，但置业客户势必都热衷于海南的旅游,其中选择在海南置业的客户相对而言属于游客中的上游客户群市场研判客群分析Codeofthisreport|24中高收入家庭客户是未来海南旅游的核心群体年收入25万以上家庭数量2008年复合年均增长率达16%2012年2015年160单位：万户400290人群特征年龄：年轻化，45岁以下占80%；结构：数量上集中在一线城市，但二线城市增长快于一线城市，将成为富裕家庭增长来源；行为：认识依赖网络和口碑传播，热衷户外运动；消费习惯：对质量，功能，服务均看中；但对价格敏感，消费趋于理性；对安全和环保的概念较为关注；核心需求：基础配套、游乐、康体、精神疗养；数据来源：麦肯锡中国研究市场研判客群分析Codeofthisreport|25随着中国老龄人口的急剧增长，养老客户将成为海南旅游的核心客户群体之一020004000600080001000012000140000-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980+目前中国人口年龄结构万人未来20年中国迎来老龄大军数据来源：国家统计局中国老年人口消费能力2006年2010年6000单位：亿元20000数据来源：全国老龄工作委员会统计数据►目前：我国60岁以上老年人口达1.5亿人，约占全国总人口10%；►而且老年人口还在以每年3.2%的速度递增；市场研判客群分析Codeofthisreport|26海南度假旅游客户对配套设施、舒适度、服务水平等有着较高标准的要求客户类别客户来源度假目的消费特征核心关注点家庭及个人旅游客户发达地区白领阶层及其他地区的中产阶级以上圈层主要来自东北地区，北京，上海，江浙地区以及重庆、成都等以短期观光旅游为主要目的平均逗留时间较短，且多为一次性消费，回头率不高；人均消费较低，数量有限对质量，功能，服务均看中但对价格敏感，消费趋于理性对安全和环保的概念较为关注商务会议客户长三角、环渤海、珠三角等发达地区大型企事业单位少量国际会议客户企业年会、机构管理层封闭会议、部门拓展培训、部门集体活动、员工奖励行业峰会EMBA/总裁级企业培训班停留时间一般较长在一周以上，重复购买比例较大消费能力较强，目前仍以国内为主；对酒店的商务接待水平及餐饮更为关注酒店的度假环境及硬件设施是客户选择的基础条件国际观光客户国外中高端客户，以俄罗斯、日本、韩国为主以度假型旅游为主要目的享受沙滩、海水，全身心的放松国际游客逗留时间在2周左右，消费能力较高对酒店的度假氛围极为敏感与海的距离配套设施、服