中国管理资讯网因城市而流传因中心而辉煌——华润中心二期发展思考德思勤置业有限公司万平米深圳商业航母不但推销消费商品,而且推销时尚生活方式四大领航国际品牌主力店法国(法国(RRééelel))体验体验时尚生活百货公司时尚生活百货公司嘉禾影院嘉禾影院华润万佳华润万佳CityValueCityValue奥林匹克标准奥林匹克标准真冰溜冰场真冰溜冰场中国管理资讯网深圳城市发展渐渐呈现多中心发展态势渐渐呈现多中心发展态势城市膨胀,人口上升,活动区域渐次扩展深圳城市发展趋势罗湖罗湖中心区中心区福田福田中心区中心区中国管理资讯网深圳中心悖论深圳中心悖论罗湖中罗湖中心?心?谁是谁是真正的中心?真正的中心?福田中福田中心?心?深圳现有的政治、文化、金融、商业、深圳现有的政治、文化、金融、商业、商务中心商务中心罗湖熟透了罗湖熟透了深圳未来的行政中心、文化中心深圳未来的行政中心、文化中心政府意志政府意志≠市场成熟市场成熟中国管理资讯网深圳中心悖论深圳中心悖论罗湖先天不足罗湖先天不足福田尚待时日福田尚待时日华润中心生逢其时华润中心生逢其时••深圳国际化进程加速深圳国际化进程加速••香港经济复苏在即香港经济复苏在即••深圳直辖市的呼声深圳直辖市的呼声中国管理资讯网地王信兴广场地王信兴广场书城—深交所—发展银行华润中心华润中心国贸大厦中信城市广场中信城市广场的开业,世界金融中心的落成,修正了地王商务圈财富指数。华润中心的加盟则对城区予以重新定义,升级为全新的华润华润————地王财富圈!地王财富圈!世界金融中心中国管理资讯网项目区域图项目区域图罗湖口岸火车站香格里拉酒店华润中心地王大厦世界金融中心嘉里中心文锦渡口岸国贸大厦华润-地王财富圈中信城市广场深交所农行人民银行商业银行东门商业圈人民南商贸圈建设银行城市天地广场彭年酒店阳光酒店天安大厦级写字楼五星级酒店…………华润品牌能量中国管理资讯网财富硬指数财富硬指数财富软指数财富软指数华润能量指数华润能量指数深圳只有一个中心:华润中心中国管理资讯网填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失填补深圳国际都市化进程中的城市硬件缺失全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次全新的运营理念提升深圳整体城市营运档次传承城市发展沉淀,提炼打造城市新文化内涵传承城市发展沉淀,提炼打造城市新文化内涵能量地产增添城市价值营运城市空间营运城市空间引航城市地产引航城市地产华润中心中国管理资讯网决定了本项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴,而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的昀高境运营城市是复合地产发展的昀高境界!界!本项目的规模体量本项目所在城区的外在发展要求运运营营城城市市号总占地面积(规模)一栋54层甲级写字楼,两栋服务式公寓总建筑面积150,000m2,其中写字楼71,995m2发展商深圳茂业(集团)股份有限公司物业管理第一太平戴维斯物业管理顾问,物管为崇德置业顾问(深圳)有限公司工程进度现楼物管费用29元/m2(包括中央空调费)市场租金只租不售,租期昀短为1年,83~130元/m2市场认同度自身配套会所、商场户型标准层整层面积1693.43-1725.28㎡、6~19楼118.9-237.8-304.46㎡、21~43楼431㎡左右、44~46楼401㎡左右、47-49楼278.45㎡销售周期只租不售主要卖点中国首座采用UACS(地下送风空调系统)智能化写字楼,活动地板、提升式地台及综合布线客户情况以货运、物流、海运、船运为主,国际性公司和港资公司次之,辅以律师事务所租售情况:20%由于运营成本高,周边存在租赁住宅做写字楼现象中国管理资讯网物业名称城市天地广场物业位置嘉宾路与宝安南路交界处(华润中心对面)总占地面积总建筑面积约18万㎡发展商深圳汉国华业发展有限公司物业管理管理顾问:戴德梁行、工程进度接近封顶物管费用待定销售均价尚未公布,估计1万元/㎡左右市场认同度自身配套会所、商场户型2186户,单房、一房、两房(面积40-70㎡)销售周期近期开始认筹主要卖点位置:地王·华润商圈主要营销特点租金情况:预计:单房(43㎡)2300-2500元/月、一房(56㎡)3000元/月、两房(70㎡)3500元/月0投资型小户型一直是市场追捧的方向中国管理资讯网客户分类客户细分特征需求主要居住区域相关置业楼盘本项目客户投资积累多,经济实力强,对片区物业投资前景看好1房、2房、★★★★★为子女购买为子女安家购买1房、2房★★★★★自用经济实力强,对价格不太敏感,多为3-4口之家,需求户型较大3房、4房、5房、别墅嘉多利花园万科彩园——投资在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉,认同区域投资价值1房、2房、3房长丰苑★★★★★本地人(自用)对素质要求高,离上班地点近,有补贴及隐性收入,对价格不太敏感3房、4房、5房——外地人(自用)求安家稳定,离上班地点近,有补贴及隐性收入,对价格不太敏感2房、3房——投资积累多,对片区物业投资前景看好1房、2房丹枫·白露旭飞华达园★★★★★酒店型不常住,临时休憩,面积要求不高2房、3房华乐星苑名仕阁★★★舒居型讲求品质、户型、景观,需要安静3房、4房、5房中信星光名庭——管理人员积蓄较多,月供能力较强,家中多有小孩,年龄较大,对价格比较敏感2房、3房银座金钻★★★普通白领年轻,追求生活品质,积蓄不多,月供能力一般,对价格较为敏感,1房、2房翡翠星空东悦名轩★地王-国贸商务圈E白领阶层地王-国贸商务圈D企业高层万科桂苑翠拥华庭百仕达花园鹿丹村罗湖新村滨河新村滨江新村C政府公务员主要在东门、人民南、罗湖口岸等商业集中地带B私营业主渔农村向西村蔡屋围罗芳村等云景豪苑港逸豪苑环岛丽园都市名园A本地人周边区域置业客户构成周边区域置业客户构成企业给外籍或高级员工的住房舒居型,对楼体素质2房、3房、4房嘉里中心地王大厦等地王金融区国贸商务圈华乐星苑名仕阁★★H普通工薪阶层经济能力有限,对价格较为敏感二房人民南-东门附近工作彩世界、太阳新城——I自由职业者年轻、能力较强、收入较高,主要为家庭办公,对户型面积需求一般,要求能满足居住与办公需要1房、2房、3房人民南片区爵士大厦★★★★★血缘港人置业以投资、暂住为主,需求户型较小1房、2房、3房渔民村、向西村等向西大厦金城华庭★★中港家庭自住为主,需求户型面积较小2房蔡屋围、人民南东门、罗芳村黄贝岭、田心村文锦渡等凯悦华庭、长丰苑罗湖金岸、环岛丽园、翠盈嘉园★★★★工作缘港人因工作在深暂住,户型面积要求不大1房、2房地王—国贸商屋圈银座金钻、名仕阁都市名园★★★★★纯港人旅游度假为主1房、2房罗湖口岸附近罗湖金岸★货柜车司机基本集中在文锦渡口岸1房、2房文锦渡口岸锦上花★K商务商贸人士本片区较为集中的一类人群,年轻、收入较高,对生活品质要求高,同时长期工作在本区域,认同片区环境,过渡置业1房、2房、3房国贸附近、文锦渡、东门、蔡屋围、田贝、洪湖新港鸿花园百仕达花园都市名园★★★L创业型小公司本片区此类小公司多为贸易、旅游等需要与口岸距离较近的行业,看中片区物业远期投资价值,选择购买代替租赁,早期作为办公场所,待发展后用来出租1房、2房、3房东门、罗湖口岸国贸附近、蔡屋围、宝安北路等爵士大厦庐山大厦★★★三缘港人J中国管理资讯网酒店大型商业写字楼中高收入租赁或居住人群娱乐、休闲、消费、观光、旅游、商业服务人群商务、会议、旅游人群客户需求体现为多功能、高品质、全方位中国管理资讯网依托一期能量积聚分享城市价值增值地块发展主价值点城市增值综合与国际化关联(地王—华润国际商务圈)与财富机会关联(土地增值、投资回报)与无限可能关联(功能复合、空间组合)城市增值综合体产品定位方向二期地块发展可行方向二期地块发展可行方向中国管理资讯网二期地块发展可行方向二期地块发展可行方向商业:在一期的基础上,增加娱乐、休闲的商业业态,上演快乐、参与体验酒店:五星级酒店,引进国外知名品牌,具有影响力和号召力中国管理资讯网产品方向投资自用工作商务服务公寓商务公寓高档住宅高档住高档住宅?宅?产品发展可行方向产品发展可行方向中国管理资讯网纯住宅发展方纯住宅发展方向?向?高档住宅社区自然资源园林教育居住配套完善----深圳高档住宅区福田中心区香蜜湖华侨城红树湾蛇口大梅沙---结论:在售楼盘均价超过8000销售速度很慢,风险大不宜开发高档纯住宅中国管理资讯网产品方向投资自用工作商务酒店公寓商务公寓高档住宅酒店公寓?酒店公寓?产品发展可行方向产品发展可行方向中国管理资讯网酒店公寓的发展条件区内商务、商业气氛浓郁位置优越,多位于繁华商务区交通便捷周边配套齐全区域发展前景优越高投资价值多为高层建筑,具有一定的区域标志性作用昭示性强酒店公酒店公寓?寓?中国管理资讯网酒店公寓?酒店公寓?高档带装修公寓租金高,在50-60之间酒店公寓市场表现好,如丹枫白露、金茂礼都与五星级酒店互补中国管理资讯网酒店公寓的经营模式投资型公寓式酒店丹枫白露模式酒店式服务公寓汇展阁、名仕阁标准之上的纯酒店管理公寓中国管理资讯网投资型公寓式酒店:是将一种传统住宅物业投资与酒店式经营管理相结合而产生的一种新型酒店式公寓类型。它是一种介于酒店与家庭之间的类酒店物业。既具有酒店的便利,又能够有家庭的温馨,还具有极强的商务、投资价值。开