搜索
12前期定位是项目操作成功与否的关键所在；城市不同，风土人情就不同；经济结构不同，消费力就不同；市场在变，我们也一直跟着在变；如何在千变万化的市场环境中求胜，需要我们共同的努力，也是百特的价值所在！3房市简析地块分析项目定位及产品建议营销推广思路报告提纲4对咸宁房市的整体感觉：经济快速发展，城市欣欣向荣，房地产市场发展日渐成熟。“8+1”经济圈、武广高铁辐射效应、本市旅游产业的崛起提速咸宁发展。房地产市场——乱！土地供应无节制，大小项目鳞次栉比。“金玉其外败絮其中”！旅游城市的鲜丽外表掩盖不住经济薄弱的现实，旅游业的火爆遮挡不住当地居民实际消费能力有限的事实。本项目地块地处二类住宅用地，受先天条件制约，不适合做高端产品。写在开头！5第一部分：房市简析引言——看一个城市的房地产市场怎么样，除了了解当前市场的商品房销售价格、销售速度和所在城市的发展前景外，价格上涨空间和潜在需求量也是非常关键的参考因素。如何才能判断？那就需要对所在城市的整体经济实力、居民人均可支配收入、人口数量等常规指标进行研究、分析。6一、咸宁概况咸宁地处华中腹地、长江中游南岸、鄂湘赣三省交汇中心，东临赣北，南接潇湘，西望荆楚，北靠武汉，距北京、上海、广州、成都空中距离均在1000公里左右，是武汉城市圈的核心城市之一。良好的区位交通优势，让咸宁成为武汉城市圈和长株潭城市群“两型社会”建设的结合部，成为湖北承接沿海产业转移的桥头堡，成为湖北在中部率先崛起的重要增长极。咸宁市武汉市7咸宁市辖四县一市一区和一个经济技术开发区。即嘉鱼县、通山县、崇阳县、通城县、赤壁市、咸安区和温泉经济技术开发区。1、咸宁市行政区划82、经济现状2008年全市地区生产总值359.19亿元，比上年增长16.1%，创建市以来新高，增幅比全省平均水平高2.5个百分点，居全省市州之首。其中，第一产业增加值81.89亿元，比上年增长2.1%；第二产业增加值155.27亿元，比上年增长21.5%；第三产业增加值122.03亿元，比上年增长18.3%。产业结构进一步优化。二、三产业占GDP比重77.2%，提高1个百分点。010020008年咸宁市经济结构单位：亿元系列181.89155.27122.03一产二产三产9经济增长势头旺盛，居民人均可支配收入快速增长，但是整体经济基础仍比较薄弱，居民消费能力尚比较有限，和人均GDP2.5万元以上的宁波及其他沿海地区城市相比仍存在较大差距。根据我司针对咸宁市2003-2007年城市年度人均国民生产总值持续统计分析得出，2003-2007年咸宁市城市人均国民生产总值增长至14299元/人，合约2100美圆。根据国际惯例，咸宁市位于住房需求、房价调整最快的高增长期，支配收入的提高使住宅消费能力大幅度提高，从而使得咸宁房地产市场的能够在未来一段时间内保持健康的可持续发展势态。050001000015000咸宁市人均国民生产总值（人均GDP）示意图单位：元系列1738473728328106721429904年05年06年07年08年102008年年末全市户籍总人口为288.21万人，比上年末增加2.13万人；常住人口251.2万人，其中城区人口约58万人。湖北咸宁是全国外出打工人数较多的地区之一。受国际金融危机影响，农民外出务工人员减少，09年第一季度咸宁市农民工外出务工人数为41.39万人，比去年同期减少3.56万人。人口基数庞大，潜在购房需求旺盛。外出务工人员众多，返乡人群已逐渐成为商品房消费的主力军。咸宁市人口构成示意图050100150200250300350总人口城区人口外出务工人口3、人口情况11铁路运输主要以中国经济大动脉京广铁路为依托，在建的武广高速铁路专用线在咸宁境内有赤壁、咸宁两个站。新建的咸宁火车站为国家二级标准，日可输送旅客数万人，每天有近20对客车通过，可直达北京、上海、广州、杭州等大城市。公路基本形成了以京珠高速公路、广大高速公路、沪蓉高速公路为龙头，以国省二级公路为主干，以县乡公路为分支的四通八达的区域公路网络体系。现有106、107、316等3条国道，省道10条，公路通车里程4685公里。水路运输主要依托境内长江干流、长江支流及内河、水库湖泊，全市现有通航里程564.4公里，年货物周转量8051万吨，旅客吞吐量7.3万人次。航空运输距武汉市天河机场仅1小时20分钟路程。武广高铁咸宁站京广铁路文笔大道银泉大道青龙路107国道道4、交通情况交通线路四通八达，为咸宁和周边各大城市之间的物质运输和人才流通提供了硬件保障。12城市定位---武汉城市后花园离武汉市仅近90公里的空间距离，15分钟的时间距离，区位优势明显；自然环境优美，湖泊众多、淦河环绕，森林覆盖率高，主要物产、文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园的资源秉赋；区内温泉位于城市中心，今年已被国家国土资源部命名为“中国温泉之乡”。是武汉市民良好的休闲、养生之地。武汉市城区的急剧扩张、人口剧增，加上新的经济带的出现，为后花园的建设提供了市场机遇；发展目标---建设成国家级生态城市的典范城市城市发展目标：全国生态人居名城（市），武汉城市圈重要的生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态产业综合发展示范区，武汉市的“大花园”和生态旅游休闲胜地。指导思想：建设咸宁生态城市，维护城市合理的空间布局，确保城市生态环境质量，为城市的可持续发展创造空间与环境条件。逐步实现绿化建设与城市产业结构调整、生态建设与城市发展的联动，发展绿色产业，实现生态、社会、经济的综合效益。总体战略：强力打造“生态城市”建设主骨架，实行“生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市、生态家园富民”的“生态市”建设总体战略，主动挂靠，发展配角经济。5、城市规划1314“8+1”经济圈是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及湖北省内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。这里是湖北人口、产业、城市最为密集的地区，也是我国中部最具发展潜力和活力的地区。目标是到2020年将武汉城市圈建成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。而咸宁是距武汉最近的一个城市，高速铁路到武汉只需15分钟的车程，这些因素将拉近与武汉的关系，吸引更多客户，促进咸宁房地产市场的发展，但这是远期效应，对本案促进意义不大。“8+1”经济圈15中心医院新址在金桂璐和银泉大道交汇处，当前已进入全面施工阶段。位于温泉金桂大道的市博物馆占地30.53亩，建筑面积9887平方米，总投资8000万元，预计2011年上半年竣工。武广客运专线咸宁北站已建成投入使用，当前在实施道路养护和绿化、亮化工程。城际铁路已进入全面修建状态，其中十六潭路站与本项目近在咫尺。近期将在银泉大道北端东侧规划建造营业面积达3500平米的农贸市场。远期还将规划建造青龙路大型综合市场和集贸市场以及在咸宁大道新建2处百货店，在银泉大道新区杉树浪路及青龙路各建一处特色百货店。本案周边重点规划项目16周边重点规划项目示意图：文笔大道本案长安大道青龙路金桂璐十六潭璐贺盛路至武汉方向桂乡大道武广高铁咸宁站城际铁路咸宁北站中心医院市博物馆农贸市场（规划中）咸宁大道银泉大道大型综合市场集贸市场（规划中）注：上图仅为示意性标注，一切以实际为准。17二、房市分析碧桂园、福星城、中央城大三项目三足鼎立，其余小项目星罗棋布；御龙花园销售三年、碧桂园销售两年，价格涨幅为零；中央城售价独领风骚，周边项目竟无人跟仿……181、市场供销根据咸宁市住房建设规划（2008～2012），2009年咸宁市将供应各类商品住房建设5250套，建筑面积52万平方米，计划供应住房建设用地600亩，而从09年实际成交的1000余亩来看，实际供应远远大于计划供应，政府控制非常不严。小宗地块仍在不断推出，致使各项目档次参差不齐，市场一片混乱。本案周边有大量土地成交，加上之前成交但尚未启动的项目，本项目竞争压力非常大。土地市场：政府控制不严，实际推量远远大于计划推量，导致商品房供需失衡，房地产市场十分混乱！19宗地编号宗地名称宗地位置规划用地面积规划用途挂牌（拍卖）起始价格挂牌（拍卖）结果最后竞得人备注P（2009）025咸宁市农行地块咸宁市温泉桂花路北侧2749.48商住136405咸宁市美好房地产开发有限公司现场竞价P（2009）026咸宁市金茂置业公司地块咸安区永安大道141号14092.3商住13151315咸宁市金茂置业有限公司P（2009）027咸宁市汇友彩印厂地块咸宁市温泉路10号7201.98商住8501150咸宁市宏宇房地产开发有限公司现场竞价P（2009）028咸宁市原银监局地块咸宁市淦河大道31号3536.49商住3801250湖北华腾置业有限公司现场竞价P（2009）029咸安区财政局旁地块咸安区浮山办事处大畈村10000.5住宅277290湖北桂乡置业有限责任公司现场竞价P（2009）030咸宁市桂花中路西侧地块咸宁市桂花中路西侧4000住宅152152咸宁龙祥置业有限公司P（2009）031咸安区林科所地块咸安区浮山办事处大畈村6组13881.8住宅370370湖北桂乡置业有限责任公司09年土地成交一览表：20P（2009）033咸宁经济开发区地块银泉大道与金桂大道交叉口224924.8商住1855818558广东新龙基集团有限公司≤28%，容积率：≤2.5，绿地率：≥35%P（2009）034咸宁市温泉马柏路岔路口中学地块温泉马柏路岔路口12819.35住宅630880叶友国≤22%，容积率：≤2.2，绿地率：≥30%P（2009）035咸宁市咸安区大畈小学旁地块咸宁市咸安区大畈小学旁9132.3住宅315680咸宁市咸安区鑫源房地产开发有限责任公司≤30%，容积率：≤1.6，绿地率：≥30%P（2009）050原财贸工商管理学校地块淦河大道北侧21210.6商住38189250朱文华≤30%，容积率：≤3.0，绿地率：≥35%P（2009）049原京汇药业地块银泉大道西侧65499.4商住44205000陈兴龙≤25%，容积率：≤2.2，绿地率：≥35%P（2009）053咸宁经济开发区地块桂乡大道以东、107国道以西，咸宁经济开发区内38666.67商住23202320湖北金岛房地产开发有限公司≤30%，容积率：≤2.5，绿地率：≥35%P（2009）051原凯翔房地产开发有限公司地块金桂路31448.17商住18051805咸宁市凯翔房地产开发有限公司21P（2009）052原市传输局地块咸宁大道63号3259.5住宅195195湖北闽航房地产开发有限公司P（2009）055市土地交易中心交易地块（二）贺胜路东侧163327.3商住1470014700武汉傅友房地产开发有限公司≤25%，容积率：≤3.0，绿地率：≥35%P（2009）056原咸宁地区体育中学地块市体育中心北侧4016.38商住办公461471王明华≤50%，容积率：≤3.5，绿地率：≥20%P（2009）058原林校地块咸宁市贺胜路5号30244商住40886250黄后辉≤30%，容积率：≤3.0，绿地率：≥35%总计677325.9约1015亩66441表中地块若以2.0容积率计算，09年成交土地的总建筑面积将在135万方。22项目当前在售体量去化量总存量佳辰国际·中央城3.871.7076.13咸宁碧桂园38.5416.9682.76福星城9.498.3563.51银泉明珠·山语阁1.990.650.00青龙天下2.802.015.50凯悦•学府花园1.381.1514.27御龙花园12.2010.3714.801+8时代广场3.902.402.30文笔公寓0.760.140.00大楚城5.805.4011.20桂花城0.000.0030.00总计80.7349.13300.47在售项目供销情况：在售项目供销表：从当前在售个案销售统计来看，尚有300余万方的市场存量，整体市场形势不容乐观！2308年咸宁全市商品房屋销售面积88.1