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烟台城市发展及市场研究报告1概要我部于本月上旬对烟台滨海地块进行了排查，初步选取金山港、夹河、芝罘岛等地块作为我司发展用地。以下内容为烟台城市发展及房地产市场调研报告，地块情况详见各具体分析报告。2追求卓越德达天下目录地理条件行政区划和人口城市功能基础设施经济实力、房地产要素战略规划商品房市场走向高端市场别墅市场洋房市场区位市场因素影响3第一部分：烟台城市发展情况第二部分：烟台房地产市场分析追求卓越德达天下第三部分：烟台商业市场分析烟台市区商业网点规划烟台市商业发展历程烟台市级商业功能区位置评价城市发展要素第一部分:烟台城市发展情况1地理条件2行政区划和人口3城市功能4基础设施5经济实力、房地产要素6战略规划4追求卓越德达天下烟台市地处山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。烟台山海相拥，风光旖旎，四季分明，景色秀美。使烟台成为享誉海内外的旅游度假胜地。烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，山地占总面积的36.6%，丘陵占39.7%，平原占20.8%，洼地占2.9%。最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。烟台海岸线、岛岸线909公里，有大小基岩岛屿63个，面积较大的有芝罘岛、南长山岛和养马岛，有居民的岛15个。烟台属于暖温带大陆性季风气候，雨水适中，空气湿润，气候温和。全市年平均降水量为765.4毫米，年平均气温12.7℃，日照时数为2441.6小时，无霜期284天。第一部分:烟台城市发展情况地理条件5烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区，93个镇、6个乡、50个街道办事处，585个居民委员会、6199个村民委员会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2010年末，全市户籍人口651.14万人，其中市区人口178.9万人。全市人口出生率为7.66‰，死亡率为10.09‰，自然增长率为-2.43‰。行政区划和人口第一部分:烟台城市发展情况6追求卓越德达天下城市性质烟台市是沿海开放城市，是全市政治、经济、文化中心。烟台市城市性质是：以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市空间结构以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。城市功能区域功能地位•芝罘区——商业、居住中心•福山区——工业中心•开发区——外向型、现代化工业中心•莱山区——行政、居住、文化、教育中心•牟平区——休闲、娱乐、度假中心第一部分:烟台城市发展情况7追求卓越德达天下•公路。2010年末公路通车里程14515.9公里。其中一级公路通车里程830.2公里，高速公路通车里程414公里。烟台铁路直达北京、上海等20多个大中城市，开通黄骅铁路、烟大轮渡。蓝烟铁路电气化改造主体工程完工，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。•港口。全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐能力8315万吨。2010年，全市港口货物吞吐量完成20852.5万吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万万标箱；完成旅客运量507万人次。•航空。烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。烟台机场是山东省第二大国际空港，有国际国内航线54条，每周270多架次班机.2010年，莱山机场全年旅客吞吐量133.56万人次，增长18.0%，货邮吞吐量2.49万吨，增长46.9%。潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位。第一部分:烟台城市发展情况8基础设施追求卓越德达天下经济实力房价与经济实力对比收入水平与消费能力房地产走势经济实力、房地产要素第一部分:烟台城市发展情况9追求卓越德达天下经济实力2010年，初步核算，全市实现生产总值4358.46亿元，比上年增长14.1%。全市人均GDP达到62264元。2010年，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。高新技术产业产值达到4947.53亿元，增长26.4%。2010年山东前五大城市GDP排名1、青岛5666.19亿元2、烟台4358.46亿元3、济南3910.80亿元4、潍坊3090.92亿元5、淄博2866.75亿元经济实力第一部分:烟台城市发展情况10烟台平均房价：5835元/平米青岛平均房价：8962元/平米大连平均房价：9678元/平米房价与经济实力对比房价与经济实力对比第一部分:烟台城市发展情况11收入水平与消费能力收入水平与消费能力第一部分:烟台城市发展情况12第一部分:烟台城市发展情况13房地产走势山东半岛蓝色经济区城镇的发展目标被明确为：青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市；烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点；在地域空间上将形成青岛—潍坊—日照、烟台—威海、东营—滨州三个城镇组群。烟台将成为重要的制造业基地和港口城市、区域性金融、贸易、服务中心，全国重要的旅游度假胜地。国家战略下看烟台城市发展第一部分:烟台城市发展情况14“十二五”蓝图“一核一环一区”，构筑起“十二五”产业空间布局中心城市：打造全市蓝色经济核心区环状发展走廊：贯通全市的经济带中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重瞄准“五大方向”五年后基本实现现代化第一部分:烟台城市发展情况15“一核”是优化提升中心城市。以建设区域发展调控中枢、服务基地和辐射中心为目标，凸显制造业在半岛和环渤海的优势地位，率先形成以服务业为主导的产业结构，打造全市蓝色经济核心区、高端产业示范区和自主创新引领区。坚持新区开发和老城改造相结合，加快牟平区、高新区发展，建设东部新城；打造八角增长极，带动中心城市向西扩展；加快山南城区建设，带动栖霞北部区域发展；适时调整行政区划，拓展城市发展空间。高标准抓好“一山两河”、“一线三岛”和套子湾、芝罘湾、四十里湾的开发建设，加快市区融合步伐，提升完善城市整体功能形象。到2015年，中心城市人口达到200万人以上。中心城市：打造全市蓝色经济核心区第一部分:烟台城市发展情况16追求卓越德达天下重点开发环状发展走廊。以南北两条沿海产业带为支撑，培育壮大东西两条发展轴，构筑贯通全市一体的环状经济带，成为聚集产业、承载人口的重要区域。一是做大做强北部沿海产业带。二是突破发展南部沿海产业带。三是培育贯通南北的两条发展轴。环状发展走廊：贯通全市的经济带第一部分:烟台城市发展情况17追求卓越德达天下保护发展中部生态涵养区。把由大基山、罗山、艾山、牙山、昆嵛山等组成的中部低山丘陵地区作为烟台重点生态涵养区，加快建设生态环境良好、绿色产业兴旺的生态功能区和兼具丰富文化内涵、独特山水景观的风景名胜区。严格环境保护和资源开发管制，强化水源涵养和生态保育功能，大力推进造林绿化，加强动植物资源保护。中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重第一部分:烟台城市发展情况18追求卓越德达天下国内蓝色经济领军城市以高效利用岸线为重点，以海湾海岛开发为支撑，培植海洋、临海、涉海优势产业，打造海洋产业基地和特色园区，建设海洋科技人才强市和国家海洋高技术产业基地、临海高端产业聚集区，成为国内蓝色经济领军城市。国家创新型示范城市健全区域创新体系，建设创新友好环境，促进创新创业发展，推动城市产业升级，优化区域产业结构，培育特色鲜明的区域创新发展增长极，成为全国、全省创新型城市建设的重要示范。面向东北亚的交通物流枢纽城市发挥区位优势，积极融入环渤海和东北亚一体化发展，完善提升集公路、铁路、海运、航空于一体的全方位交通物流网络。巩固提升环渤海南翼中心城市地位，确立沟通华东和东北、连结日本和韩国的交通物流枢纽城市地位，成为环渤海和东北亚重要的国际物流枢纽城市。国际滨海生态宜居城市融合丰富的海洋文化遗产和秀美的海洋自然景观，高水平推进旅游要素转化升级，打造最佳旅游休闲度假城市和国际滨海旅游目的地。城乡统筹发展的和谐城市统筹城乡建设发展，不断壮大县域经济，扎实推进新农村建设，形成以城带乡、以工补农、城乡互动的新型城乡关系。瞄准“五大方向”五年后基本实现现代化第一部分:烟台城市发展情况19追求卓越德达天下第二部分：烟台房地产市场分析商品房市场走向高端市场别墅市场洋房市场别墅市场区位市场因素高层别墅20追求卓越德达天下走过冰与火的2009，理性回归的20102010年的总体趋势是“平稳”品质决胜的时代开始注重对于客户资源的争夺和维护1、全年商品房交易量难以突破2009年的水平。2、由于大量保障住房的上市供应，导致在政策保障住房和市场商品住房混合在一起统计计算的情况下，我国房地产市场均价可能会略有下降。3、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受到刚性制约而不能够有效放大，商品住房供求关系仍趋紧张（供不应求），新的一年市场商品住房的价格毫无可能下跌。4、2008年底，中国开发商是“抱团取暖”，“很差钱”。2009年底，中国开发商是“腰缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”。中国开发商不会惧怕政府现在颁布的这些调控政策。弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练内功，是众多开发商的主要表现形态。商品房市场走向第二部分：烟台房地产市场分析21追求卓越德达天下区域名称2008年2009年供应面积消化面积消化率供应面积消化面积消化率芝罘区674059%956770%莱山区513466%885562%开发区553665%795063%烟台五区近几年新建商品房均价走势58155990368351794213010002000300040005000600020052006200720082009单位：亿元喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少）第二部分：烟台房地产市场分析商品房市场走向22追求卓越德达天下八角组团开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少，但前景看好。组团均价在3000-4000元/㎡开发区组团以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。组团均价一线海景7000元/㎡，二三线4500元/㎡左右。福山组团烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。组团均价在3800元/㎡幸福组团芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此版块。商品房供应量也较少。组团均价在5000元/㎡南郊组团烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极大。组团均价4000-5000元/㎡之间莱山组团烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。组团均价在5000-6000元/㎡牟平组团牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在3500元/㎡烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。组团均价：一线海景均价12000元/㎡，观海路沿线均价8000元/㎡东郊组团烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等多类物业。组团均价一线海景均价11000元/㎡,南大街沿线均价7500元/㎡芝罘组团第二部分：烟台房地产市场分析商品房市场走向23小于20万20-3030-4040-5050-6060-8080-100100-120120-140140-170170-200200