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绿绿地地泰泰和和城城医医院院物物业业管管理理服服务务方方案案上海翔纳企业管理有限公司管理原则专业管理创新模式满意达标诚信经营共生共荣共建精品管理理念规范严格主动高效服务理念强化服务使您满意经营理念注重品牌适时发展人才理念以人为本共同提高绿地泰和城医院物业项目管理分类第一部分物业管理章程第二部分公司概况介绍第一章公司简介及管理架构第二章物业管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象第三章物业管理业绩及经验总结第三部分针对本物业拟采取的管理模式和服务管理措施第一章项目概况与分析第二章项目拟采取的管理方式及管理服务措施第三章项目前期物业管理思路与模式第四章管理服务内容与标准及管理目标第四部分项目接管验收与移交第一章项目接管验收第二章移交接管工作第五部分拟采取的工作计划与物资装备第一章拟采取的工作计划第二章物资装备（前期投入）第六部分拟建立的管理组织机构及人员配备、培训、管理第一章管理架构设置与人员的配备第二章人员的招聘与管理制度第三章人员的培训与考核第七部分管理规章制度和档案的建立管理第一章建立规章制度的原则第二章拟建立的规章制度第三章档案的建立与管理第八部分日常服务标准及措施方案第一章接管期的管理第二章日常服务管理第三章应急方案第九部分设备维修养护计划管理方案第一章物业日常维修养护管理第二章公共设施设备的维修养护管理第十部分物业管理综合服务费测算第一章物业管理服务成本核算第二章物业管理服务报价第三章物业管理服务费盈亏分析第十一部分翔纳企业对医院物业管理产业的构想第一章商业服务与运营第二章医疗器材、后勤资产第十二部分其他提供的其他材料附件:管理规章制度相关资格文件项目部主要人员简历表物业管理项目部阶段工作计划一、前期管理工作计划序号项目内容时间备注一接管期管理（详见下文第三点）①了解物业的施工现状，掌握物业的重点、难点；②从物业的角度提出合理化建议接管介入时开始二拟订物业管理方案①对医院展开深入的调查研究,充分征询院方意见②针对医院特点，拟订具体管理方案三组建物业管理队伍①人员的聘用②人员的培训③人员的上岗四完善管理及办公条件①确定安排管理用房，安排员工休息用房②购买管理用的物资装备五制定管理规章制度①制定切合实际的各项制度②根据医院特点不断完善机制的不足六物业的验收与接管①做好接管验收衔接的各项筹备工作②依据标准，逐项检查，发现问题，向院方提出合理化建议和整改。③办理书面移交手续，做好遗留工程备案。④准备好进驻资料，举办进驻仪式⑤合理设置办理进驻手续的流程和岗位七宣传①进行物业管理各项规定和门诊楼综合化的宣传②现场提供各类物业管理咨询二、正常期管理工作计划序号项目内容时间备注一房屋及公共设施维修保养①制定房屋养护和维修计划方案②房屋的维修管理③房屋的养护服务接管时二水电设备、公共设施设备的维修①水电设备、公共设施设备维修管理②水电设备、公共设施设备的维修资料管理③设备能源和安全管理三治安管理①治安安全管理②交通、车辆管理③消防管理四智能化设备管理①智能化设施的日常使用操作②智能化设施的维护③智能化系统的完善五医院环境管理①园林绿化管理①保洁卫生管理②环保管理六财务管理①财务帐务②费用收取八运送服务和完善配套①为患者和医护人员提供便民服务②完善医院配套设施、设备九档案的建立和管理①收集档案资料②科学分类③建立规范档案④运用三、接管期管理工作计划：序号项目内容时间备注一签订物业服务合同根据委托内容明确双方的责、权、利关系接管后一个月内二办理交接①院方交接②设备交接③资料交接④办理交接手续⑤锁匙交接⑥办公用品⑦办公场所等接管后一个月内三建立管理处①掌握员工工作学习情况②熟悉医院物业状况③了解医院内环境与配套设备设施④建立各职能部门接管后四其他事项①做好移交工作的相关记录②物业装备的配置，资料的印制，人员配备等。③专业化管理接管后组织架构：股东会董事长总经理项目组行政部财务部市场部党支部书记副总经理办公室肝胆医院企管部工程部管理目标序号承诺项目国家示范标准承诺指标实施措施1安全防范管理无重大刑事案件和重大交通等安全事故24小时巡逻，关键岗位24小时固定值班，落实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。2消防管理无消防事故无组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。消防设备完好率100%100%进行编号入档管理，管理员与保安员每天上班必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好与正常启动运行。3卫生、保洁动态保洁满意率95%以上实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。4环境绿化达标率95%以上分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有机结合。5设备、配套设施完好率（因基建质量、设备在保养期内等特殊原因除外）98%以上100%加强巡查、监测，重要设备责任到人，做到日运行记录，不放过任何微小的现象，把故障排除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。6室内零修、急修及时率（单项在100元以内）99%100%接到维修单在承诺时间内到达并督促供方准时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。7管理服务人员培训合格及持证上岗率100%100%实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学习。8医院员工对运送保洁管理、服务满意率及投诉处理率95%95%以人性化管理，建立院方及患者投诉及时跟踪解决机制，回访并记录入档。95%以上100%9停车场、道路完好率95%以上100%加强巡视，确保道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水通畅，无随意占用道路，无改变使用功能10厕所、雨水井、污水井完好率95%以上100%每日记录检查情况定期疏通、清理，井盖齐全良好，保证排放通畅无堵11排水管、明暗沟完好率95%以上100%排水通畅，无堵，无积水，无塌陷，无残缺12照明设备完好率95%以上98%每日检查，发现问题及时更换维修，确保照明设备完好无损，夜间正常使用，保持洁净。保洁运作程序1.备：准备好保洁工具，水桶、抹布、保洁剂、垃圾袋、吸尘器、地拖、扫把等。2.进：室内若有人，应先打招呼，得到允许后再作业,门不要关。3.查：进入办公室后，先查看有无异常现象、有无客户遗忘的贵重物品、有无已损坏的物品。如发现异常，先向主管上级报告后再作业。4.倒：清倒烟灰缸、字纸箩、垃圾筒。倒烟灰缸时要检查烟头是否完全熄灭。清倒字纸箩，集中垃圾袋时，应注意里边有无危险物品，并及时处理。5.抹：从门口开始，由左至右或由右至左，依次抹室内家具和墙壁等。毛巾应按规定折叠、翻面。抹每一件家具时，由高到低，先里后外。抹墙壁时，重点抹墙壁饰物、电灯开关插座盒、空调风口、踢脚板、门窗、窗台等。大墙面、天花的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行（如每天抹一间或一面）。6.整：台面、桌面上的主要用品，如电话、台历、台灯、烟灰缸等抹净后应按客户习惯的固定位置摆放，报纸、书籍摆放整齐，文件资料、茶杯及贵重物品不准动。7.换：收换垃圾袋、暖水瓶。8.吸：按照先里后外，先边角、桌下，后大面的顺序，进行吸尘作业。椅子等设备挪动后要原位摆好。发现局部脏污应及时处理。9.关：作业结束后，保洁人员退至门口，环视室内，确认质量合格，然后关灯、锁门。10.记：认真记录每日作业情况，主要包括保洁员姓名、保洁房间号码、进出时间、作业时客户状态（无人、工作、返回……）、家具设备有无损坏等。工程部组织架构图维修服务流程图不合格合格进行登记派维修人员前往报修点清洁工作现场定期回访维修后请相关人员进行签名验收现场维修工程部接到报修单或电话工程部主管工程部领班配电室值班排水管道护工液氧站水电瓦木工弱电维修机械维修工空调员工电梯员工保安队组织架构保安队长保安副队长机动班运动场治安岗顶班岗院内监控岗4号门1号门2号门3号门5号门行政办公楼岗大门岗（只设夜班）门诊楼外围岗超市值班岗巡逻岗─（只设夜班）巡逻岗2巡逻岗3早班领班7:00—15:00中班领班15:00—23:00夜班领班23:00—7:00保安队伍交接班流程图6:40分早班班前会6:50分列队接岗7：00~7:20分夜班班后会7：00~15:00早班执行安全保卫工作14:40分中班班前会15:00~15:20分早班班后会15:00~23:00时中班执行安全保卫工作22:40分夜班班前会22:50分夜班列队接岗23：00~7:00时夜班执行安全保卫工作14:50分中班列队接岗火灾、火警应急处理流程图是否协助否能接报或发现火警报告领班报保安队及管理处报医院应急分队清理火灾现场调查起火原因写出火灾报告消防队扑救火灾火灾扑灭派人现场查看组织人员灭火抢救物资消除警报打119报警确认火情能自行扑灭治安事件应急处理流程图发生治安事件保护现场报管理处报案报告领班拍照片写出事情经过封锁现场犯事人员仍在现场查问擒获通知各岗位戒备设法调停、协助有关部门解决（或对犯罪嫌疑人实施捉拿）送公安机关处理跟踪处理结果事件解决意外事件应急处理流程图是否协助否是接报或发生意外事件报告领班报保安队及管理处报医院应急分队有关部门实施现场疏散及解救紧密跟踪事态发展组织人员进行人员物品疏散和抢救消除警报通知工程部确认事件有能力采取措施应对做好事件处理记录及报告自然灾害应急处理流程图是否协助否是接报或发生自然灾害事件报告领班报保安队及管理处报医院应急分队有关部门实施现场疏散及解救紧密跟踪事态发展组织人员进行事件调查、人员物品疏散或抢救消除警报通知工程部确认事件有能力采取措施应对做好事件处理记录及报告电梯困人应急处理流程图是协助否接报或发现困梯事件报告领班报保安队及管理处报医院应急分队实施现场解救派人现场查看组织人员进行解救消除警报通知工程部确认事件安抚受困人员做好事件处理记录及报告物品携出处理流程图否有否是大件及贵重物品携出当值保安员检查报告领班扣留物品查明原因有否放行条查对物品是否相符扣留物品查明原因放行报医院核实同意放行绿地泰和医院项目简介东方泰和医院项目工程公共设备外墙高空清洗日常设备维护和保养配电室弱点维护水电设备管理负压吸引锅炉养护房屋维修消防设备空调养护排水管道养护电梯管理液氧站公共照明系统中央控制系统保安停车场管理固定监控机动巡逻应急分队门岗管理闭路监控体检中心食堂配餐营养食堂专家教授餐厅对外服务餐厅工作人员食堂保洁生活院内区行政办公及辅助区门诊楼食堂区域医院整体区域超市区域体检中心区域绿化日常保养护理种植修剪美化消杀维护运送行政办公门诊急诊送水送报垃圾处理超市超市运营管理超市设备维护房屋门面维修水电费用管理体检中心一、门诊常设业务科室设置及人员基本配置科室医生技师护士普外科71肝胆外科1骨科21普内科7内分泌2肿瘤内科1妇产科33儿科2口腔科212耳鼻喉科21眼科21皮肤科21中医科2急救科1体检中心426合计40414二、门诊预约专家科室（每周1-2次）设置及人员基本配置科室医生技师护士胸心外科2神经外科2肾内科2风湿免疫科2血液内科2合计10三、初期门诊职能科室设置及人员基本配置：科室医生技师护士门诊部110检验科24护理部2放射科22CT221药剂科44超声科31心电图室21内镜室212输液室4门诊手术室1（麻醉师）4信息科2院感办1合计191625共计128人